出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　今年2月26日，對地產圈來說注定是個不平凡的日子，自然資源部宣布，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。一是集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次；二是集中組織出讓活動。

　　由于22個重點城市基本就是未來中國房地產的主要市場，因此“兩集中”政策無疑將把所有房企，無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小，聚集在一個角斗場內相互廝殺。

　　毫無疑問，集中供地將帶來一次重大的行業洗牌。如果說此前長春集中供地的聲量較小，那么此后的廣州、重慶、杭州、北京可謂全行業關注，杭州作為互聯網重鎮，其首次集中供地對于不少重倉杭州的房企來說尤為重要。

杭州首次集中供地 綠城顆粒未收

　　數據顯示，今年杭州第一次集中供地土地面積301.8萬平米，占全年比重高達42.6%，且本次杭州集中供應土地更多分布在近郊區，多為重點開發的、軌道交通規劃較好的地塊。如錢江世紀城、未來科學城、三墩北、綠汀路TOD板塊等多個優質板塊集中推出，這對于重倉杭州的房企來說絕對是不能錯過的拿地窗口。

　　綠城中國于1995年成立于杭州，杭州是綠城的出發地和大本營，多年穩居杭州本土房企前三甲。不過了除了有個“產品力”的名聲外，自身經營并不是理想，先后引入九龍倉集團、中交集團、新湖中寶作為戰略性股東，但盈利能力仍未見好轉。

　　2020年，綠城中國以235.15億元的銷售額，位列杭州房企銷售排行第3位，低于濱江集團，高于德信中國，位列本土房企第2。而在此次杭州集中供地中，綠城中國的表現與濱江集團大相徑庭，杭州本地小房企宋都股份果決地耗資45.8億元拿下5宗土地。而此次綠城中國卻毫無斬獲。

　　過去一年，綠城中國銷售額達到2892億元，杭州市占比達到8.13%，截止2020年底，綠城的土地儲備有46%集中在浙江省，其中在寧波的銷售排名第一，杭州排名第三。

　　在2020年的新增土儲中，也有8.6%來自于杭州，因此杭州作為綠城中國重要的基本盤之一，沒能在今年最為重要的集中供地中有所斬獲，或對于綠城來說是一種危險信號。

背靠中交集團 利潤率低仍是最大掣肘

　　2015年，受困于資金緊張的宋衛平，被迫交出了綠城控制權，中交集團成為綠城單一最大股東。這之后，中交集團也開始漸進式入駐綠城管理團隊，2018年8月，中交代言人張亞東，正式從“綠城老人”曹舟南手中接過總裁一棒。

　　背靠央企，近兩年綠城動作不小，2021年，綠城中國一改往日的保守投資態勢，在41座城市新增項目85個，總建筑面積約2041萬平米，同比增加65%。同年的銷售也出現了較為可觀的起色，綠城終于憑借2892億元的銷售額重回前十，同比增長43%。

　　但利潤率低仍是最大掣肘，盡管賬面凈利潤增長較快，但代表公司的核心凈利潤仍然是下滑的，從2019年的43.36億元下滑至2020年的39.93億元，下滑了7.9%。這主要是公司毛利率下滑所致，數據顯示2020年公司毛利率僅為23.67%，較上年的25.39%下滑了約2個百分點。

永續債占比高 實際凈負債率超100%

　　此外，值得注意的是，綠城中國盡管凈負債率63.8%，并不算高，其中永續債、少數股東權益的作用不可忽視。截止去年底，綠城中國的賬面永續債高達206.18億元，少數股東權益317.49億元，而歸母股東權益僅為322.23億元。

　　三者加起來，高達845.9億元的股東權益合計，加大了杠桿率的分母數據，拉低了公司的凈負債率。如果將206.18億元的永續債列為債務，那么綠城中國的凈負債率達到了103.57%，是踩了一條紅線的。

　　盡管背靠中交，融資成本不高，但加上永續債在內超1500億元的總債務，加上本就低的利潤率水平，或許令綠城有所顧忌。

　　此次杭州57宗地塊全部出讓，以1178.21億元成交額收官，總體溢價率達到25%，此外超七成地塊拍至“封頂價+自持”。在“封頂價+自持”的競爭中，若不計成本去搶地，對于綠城來說來說無疑是一招險棋。融信、融創、華潤、正榮等均逐鹿杭州，綠城顆粒未收大本營正在發生變局。