出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　今年2月26日，對地產圈來說注定是個不平凡的日子，自然資源部宣布，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。一是集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次；二是集中組織出讓活動。

　　由于22個重點城市基本就是未來中國房地產的主要市場，因此“兩集中”政策無疑將把所有房企，無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小，聚集在一個角斗場內相互廝殺。

　　毫無疑問，集中供地將帶來一次重大的行業洗牌。如果說此前長春集中供地的聲量較小，那么此后的廣州、重慶、杭州北京可謂全行業關注，杭州作為互聯網重鎮，其首次集中供地對于不少重倉杭州的房企來說尤為重要。

杭州首次集中供地 德信中國僅入1宗

　　數據顯示，今年杭州第一次集中供地土地面積301.8萬平米，占全年比重高達42.6%，且本次杭州集中供應土地更多分布在近郊區，多為重點開發的、軌道交通規劃較好的地塊。如錢江世紀城、未來科學城、三墩北、綠汀路TOD板塊等多個優質板塊集中推出，這對于重倉杭州的房企來說絕對是不能錯過的拿地窗口。

　　德信中國于1995年成立，2005年總部搬至杭州，自稱2012年至今穩居杭州本土房企前三甲。2020年，德信中國以136.17億元的銷售額，位列杭州是房企銷售排行第6位，低于濱江集團、綠城中國，位列本土房企第三。

　　而在此次杭州集中供地中，德信中國的表現與濱江集團大相徑庭，杭州本地小房企宋都股份果決地耗資45.8億元拿下5宗土地。而此次德信中國僅出手1宗項目，金額只有15.9億元，而德信中國是有意收手，還是競爭力有限呢？

　　年報顯示，德信中國2020年155.13億元的結轉收入中，杭州市場占比達到13.13%。而截至去年底，德信在杭州的土地儲備占比高達29%，并且在2020年新增土儲中，來自杭州的項目也占據著絕對主要的比例。

　　不夸張的說，德信中國是重倉杭州市的，此次土拍未能有好的斬獲，或許公司本身的財務狀況有關。

權益比低體外或有債務不行 融資成本高企

　　今年1月，德信中國有過一次美元債融資，這是德信中在去年12月發行于2022年到期的2億美元9.95%優先票據的額外發行。由于去年12月票據發售價為本金額的96.872%，因此該2年期的美元債實際利率達到11.514%的高水平。

　　從去年底的年報數據看，德信中國的現金短債比為1.4，凈資產負債率為75%，剔除預收賬款的資產負債率為74.2%，僅有最后一項超標（大于70%），處于黃檔水平。并不緊張的財務杠桿率與高企的美元債利率形成了鮮明的反差。

　　事實上，德信中國的賬面杠桿率并不能反映其真正的財務狀況，這其中的原因是其極低的權益比。

　　克而瑞數據顯示，德信中國全口徑銷售金額635.3億元，其權益比例僅為36.7%，權益銷售額只有233.3億元。而在新增土地儲備方面，德信新增的40個項目地塊，僅一處成都項目的權益達到了100%，有26個項目的權益比在50%及以下?？們r款374.24億元，權益價款162.74，新增土儲的權益比例僅為43.49%。

　　低權益比的土地儲備，不僅體現在銷售上，還體現在資產負債表之中。

　　年報數據顯示，德信中國的合營及聯營的投資達到了54.02億元，同比增長42.46%。少數股東權益達到107.66億元，同比增長88.2%，在總權益中占比高達64.8%，比半年報的57%進一步升高，少數股權明顯超過了歸母股權。

　　同樣是由于少數股東收益占比大增的緣故，在全年營收大增65.38%的情況下，歸母凈利潤同比下滑23.39%。

　　德信中國在銷售規模、財務指標下隱藏著極低權益比，這并不能真正降低公司的融資成本，尤其是美元債這類更為專業的融資市場中。

　　此次杭州57宗地塊全部出讓，以1178.21億元成交額收官，總體溢價率達到25%，此外超七成地塊拍至“封頂價+自持”。在“封頂價+自持”的競爭中，若高財務成本去搶地，對于德信來說無疑是一招險棋。融信、融創、華潤、正榮等均逐鹿杭州，對于體量和資金實力更小的德信中國來說，面臨較大壓力。