出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　近日，因為Q1暴雷巨虧而站在風口浪尖的順豐控股，要分拆順豐房托在港股上市，預計募集資金約3億美金。

　　順豐作為一個快遞公司，緣何與“房托”產生了關系？實際上，順豐房托全稱為順豐房地產投資信托基金，本質上為房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）。而REITs是投資不動產的基金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。順豐作為快遞龍頭，順豐房托目前聚焦在物流地產，若成功上市，有望成港交所首個以物流為主的REITs。

何為REITs？

　　REITs起源于美國，后來發展至澳大利亞、日本、新加坡、香港等40多個國家和地區，從誕生到現在的60年里，管理規模已達到了2萬億美元。

　　REITs的好處就體現在下面這張產品結構圖之中。

　　基金投資人，可以通過買REITs基金，通過SPV（項目公司），投資房地產或相關的不動產（比如能賺租金的大樓）。而發行REITs的基金公司會幫投資人管理這些不動產，一年年的收租，然后以分紅的形式作為投資回報，返還給投資人。

　　這里面對于投資者來說：投資門檻低了，投資渠道變多了。多了一種風險可控、收益還不錯的投資選擇，目前在港交所掛牌的REITs股息率大概在7%-9%的水平。

　　對于企業來說，REITs可以盤活存量資產。在REITs基金收購不動產之后，相關的諸如房企等機構，可以將資金用于再投資，不至于被龐大的自持物業沉沒巨量資金，而限制了發展速度。

　　招股書顯示，順豐房托基金由順豐控股100%持有，初始投資組合包括位于香港、佛山及蕪湖的三處現代物流物業。IPO后順豐控股的持股比例將降低為35%，公眾基金持有人的占比將達到65%。順豐房托IPO后將回收部分資金，順豐控股也可以輕資產運營。

順豐房托的利潤起伏大

　　截止去年底，順豐房托主要聚焦在物流地產，當前的投資組合包括位于香港、佛山及蕪湖的三處現代物流物業。三處物流地產的可出租總面積為30.76萬平方米，估值達60.94億元，平均出租率為94.9%。

　　順豐房托目前擁有的資產體量，相對于稍有規模的房企來說，還是非常小的，整體的業績也不大。

　　招股書顯示，2018年至2020年，順豐房托的收入分別為2.56、2.69、2.79億港元，年增長率僅為5.07%、3.72%。收入類型包括租金和管理費，其中主要為租金收入，可見在整體可供出租的面積、出租率沒有太大變化的情況下，房托的收入增長必是緩慢的。

　　但這并不代表順豐房托的業績非常穩健，相反，公司的利潤表現出了較大的波動。租金收入變化不大的情況下，投資物業的公允價值變動對于利潤的影響非常大，2018年，投資物業的公允價值錄得收益達到2.27億港元，與收入接近。而在2019/2020年的公允價值變動收益則為0.81億港元及虧損0.54億元，這直接拉低了后兩年的利潤表現。

　　此外，順豐房托2020年的融資成本達到1.18億港元，較上年同期增長64%，成為掣肘全年利潤的另一大因素。從報表中看，順豐房托的主要負債為應付關聯方的款項，在應付款項總額變化不大的情況下，財務成本快速上升，或與關聯方的資金成本提升有關。

98.54%收益來自關聯方順豐控股

　　值得注意的是，于2020年底，順豐房托的物業合共有33名租戶，當期租金收入總額排名前五位的租戶，約占總租金收入的80.1%。而其中順豐關連租戶約占同期總租金收入的80.0%。更為集中的是，順豐房托全年的利潤中，有98.54%來自順豐控股，可以說，其余的租戶幾乎不貢獻利潤。

　　關連租戶比例高，一方面意味著租約穩定性強，但另一方面也意味著嚴重依賴順豐控股這一單一客戶，基金的業績潛在的起伏較大。關聯交易也存在一定的隱患，諸如關聯方的應付款及快速增長的財務成本。

　　因此，順豐房托約90.9%租戶（按可出租面積計算）來自物流行業，而其余租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。