出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　近日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布了2020年年度報(bào)告，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額增速放緩，盈利能力下降。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入429.57億元，同比增長9.6%；實(shí)現(xiàn)利潤總額49.47億元，同比下降11.51%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤33.02億元，同比下降4.53%。

　　銷售額增速放緩 盈利能力下降

　　藍(lán)光發(fā)展專注于房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營，以住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，多元化布局核心城市都市圈，截止本報(bào)告期末，公司已成功進(jìn)駐全國80余座城市，開發(fā)超過400個(gè)項(xiàng)目。此外，藍(lán)光嘉寶服務(wù)以物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)為三大業(yè)務(wù)線。

　　2020年是不平凡的一年，受新冠疫情影響，購房需求短期回落，項(xiàng)目復(fù)工和竣工均有所延遲。而許多提前布局核心區(qū)域或者去化能力強(qiáng)的頭部房企依然錄得較大幅度增長。藍(lán)光發(fā)展雖然及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，實(shí)現(xiàn)全年銷售額增長，但是增速大幅下滑。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額1035.36億元，同比增速從2019年的18.70%下降到2020年的1.97%，實(shí)現(xiàn)銷售面積1205.07萬平方米。合并報(bào)表權(quán)益銷售金額710.61億元，權(quán)益銷售面積908.99萬平方米，公司的權(quán)益銷售占比有所下降，相比2019年下降1.82個(gè)百分點(diǎn)。

　　藍(lán)光發(fā)展的營收構(gòu)成中包括房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥。年報(bào)顯示，公司出現(xiàn)增收不增利的情況。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入429.57億元，同比增長9.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤33.02億元，同比下降4.53%。上述三大業(yè)務(wù)的增速分別為17.59%、22.45%和-12.61%。

　　從盈利能力來看，公司的毛利率為22.58%，同比下降5.75個(gè)百分點(diǎn)，其中貢獻(xiàn)營收最多的房地產(chǎn)開發(fā)毛利率為21.06%，同比下降5.61個(gè)百分點(diǎn)；公司的凈利率為8.56%，同比下降2.05個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率18.60%，較上年減少5.28個(gè)百分點(diǎn)。

　　大本營褪色加碼華東地區(qū) 多元化業(yè)務(wù)受阻

　　藍(lán)光發(fā)展發(fā)跡于四川成都，之后以成都區(qū)域?yàn)榇蟊緺I推進(jìn)全國化戰(zhàn)略。目前成都區(qū)域的大本營地位逐漸削弱。2020年成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額153.92億元，同比下降18.67%，銷售面積252.83萬平方米，同比下降3.11%。

　　此外，華東和華中區(qū)域銷售占比最高，滇渝區(qū)域和華東區(qū)域增長較快。報(bào)告期內(nèi)，滇渝區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額137.26億元，同比增長23.29%，銷售面積195.93萬平方米，同比增長70.05%。華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額298.43億元，同比增長14.36%，銷售面積226.91萬平方米，同比增長5.92%。

　　從土地投資來看，藍(lán)光發(fā)展更加側(cè)重華東區(qū)域的布局，2020年，公司新增房地產(chǎn)項(xiàng)目60個(gè)，總建筑面積約962萬平方米，新增項(xiàng)目數(shù)量新一線、二線及強(qiáng)三線占比八成，華東區(qū)域占比四成。公司的拿地力度減少，2020年投銷比為0.8，相比2019年的1.02下降0.22。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司剝離了醫(yī)藥業(yè)務(wù)。2020年7月28日，漢商集團(tuán)、漢商大健康擬以現(xiàn)金方式分別收購本公司和藍(lán)迪共享持有的成都迪康藥業(yè)股份有限公司109，689，214股、10，310，786股股份，交易對價(jià)9億元。2020年10月20日，公司、藍(lán)迪共享已將其持有的標(biāo)的公司100%股份轉(zhuǎn)移至漢商集團(tuán)及其子公司漢商大健康名下，標(biāo)的公司股份交割已經(jīng)完成。此舉一方面有利于公司將資源聚焦在住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)上，另一方面可以盤活資產(chǎn)，增加現(xiàn)金流。

　　踩一道紅線 經(jīng)營現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)

　　截至2020年12月31日，藍(lán)光發(fā)展的期末融資余額為729.85億元，整體平均融資成本為8.2%，同比下降0.45個(gè)百分點(diǎn)。

　　“三道紅線”的推出限制了房企有息負(fù)債的增長，高財(cái)務(wù)杠桿經(jīng)營的房企開始降負(fù)債。藍(lán)光發(fā)展踩中一道紅線，凈負(fù)債率為88.57%，同比增長9.5個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.03%，同比增長5.1個(gè)百分點(diǎn)，在手現(xiàn)金297.43億元，現(xiàn)金短債比1.06，同比下降0.2，僅第二項(xiàng)指標(biāo)超出了70%的紅線。

　　2020年，公司的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-61.27億元。此外，公司在2021年2月23日將藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%的股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)控股有限公司下屬全資子公司碧桂園物業(yè)香港，本次股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣49.64億元的等值港幣。物業(yè)可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，此次出售可以一次性大額回款，但長期來看是否劃算還有待商榷。