出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　近日，閩系房企福晟集團(tuán)的嫡系福晟國(guó)際發(fā)布公告稱，其將向獨(dú)立第三方銷售多項(xiàng)物業(yè)，作價(jià)7.9億港元，較去年底市場(chǎng)流傳10億港元的標(biāo)價(jià)再度下滑超過20%。福晟國(guó)際虧本賣樓的尷尬主要還是由于公司財(cái)務(wù)壓力大，而業(yè)務(wù)上沒有福晟集團(tuán)的庇護(hù)，處于停滯不前的狀態(tài)，內(nèi)生增長(zhǎng)差。

　　此外，當(dāng)前內(nèi)外交困的局面，令福晟國(guó)際的年報(bào)都未能如期發(fā)布。子公司未能及時(shí)呈遞財(cái)務(wù)報(bào)表，也在一定程度上反應(yīng)，福晟國(guó)際的治理水平亟待提高。

再降價(jià)虧本賣樓

　　4月15日，港股上市地產(chǎn)公司福晟國(guó)際發(fā)布公告稱，其已于3月28日，通過公司的間接全資附屬公司隆通有限公司向獨(dú)立第三方Retain Prosper出售位于九龍宏照道39號(hào)的“企業(yè)廣場(chǎng)3期”物業(yè)。

　　相關(guān)物業(yè)包括41樓七個(gè)單位、42樓八個(gè)單位、43樓全層、45樓全層及46樓全層及16個(gè)停車位，涉及總建筑面積約7.28萬平方尺。初步代價(jià)7.9億港元，要知道截止去年中，福晟國(guó)際的歸屬母公司股東的權(quán)益才15.81億元，這一出售體量相當(dāng)于50%的股東權(quán)益。

　　此次的成交價(jià)較去年底市場(chǎng)流傳的10億港元標(biāo)價(jià)再度下滑超過20%，此外，較2018年初購(gòu)入價(jià)13.3億港元還要低40%之多。這是一筆十足的虧本買賣，預(yù)計(jì)此次出售將錄得虧損1.57億人民幣。

　　實(shí)際上，早在3月29日，福晟國(guó)際曾發(fā)布公告表示，公司股份于當(dāng)天上午九時(shí)正起短暫停止買賣，以待刊發(fā)有關(guān)公司非常重大出售事項(xiàng)的內(nèi)幕消息。籌劃半年多的重大資產(chǎn)出售計(jì)劃終于在大幅降價(jià)后，找到了買家。

　　對(duì)于出售資產(chǎn)的原因，福晟國(guó)際直言不諱。其一，由于受疫情影響，香港商用物業(yè)的空置率顯著增加，福晟國(guó)際的九龍東物業(yè)的整體租金率已大幅下降；其二，福晟也擬將出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)用于清償未償還借貸，為減低清償?shù)狡趥鶆?wù)所需的即時(shí)現(xiàn)金流入之負(fù)擔(dān)。

債務(wù)壓力由來已久

　　實(shí)際上，早在2018年福晟集團(tuán)就開始出現(xiàn)消化不了的征兆，當(dāng)年銷售621.1億元，而拿地貨值銳減至620億元，2019年銷售630億元，不但沒進(jìn)TOP30，還掉出了50開外，拿地金額再次縮減至78億元。而2020年，福晟集團(tuán)全面停止拿地，公司與福建老鄉(xiāng)世茂集團(tuán)的合作也是一波三折。

　　作為潘偉明為其子潘浩然預(yù)留出來的“安全”資產(chǎn)，福晟集團(tuán)的危機(jī)令福晟國(guó)際也未能獨(dú)善其身。失去了福晟集團(tuán)的支持，福晟國(guó)際的發(fā)展逐漸陷入了停滯。2018年該公司的在建或代售項(xiàng)目為14個(gè)；2019年項(xiàng)目數(shù)量為15個(gè)，截至2020上半年，其在建或代售項(xiàng)目仍為15個(gè)。2020上半年銷售僅錄得6.8億元，與2019年同期相比縮水了一半，而上半年的凈利潤(rùn)更是虧損3.85億元，2019年同期為1.16億元。

　　截至去年6月末，福晟國(guó)際尚有42.49億元的有息債務(wù)，其中一年內(nèi)到期的部分占比約76.3%，短期借款達(dá)到41.89億元，凈資本負(fù)債比率達(dá)129.9%。期末，其銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅約為8.02億元，同比減少約18.5%，在經(jīng)銷售及收入不理想的情況下，無論是從短期債務(wù)的占比還是數(shù)額來說，福晟國(guó)際償債壓力巨大。

年報(bào)亦難產(chǎn)

　　屋漏偏風(fēng)連夜雨，3月31日，福晟國(guó)際發(fā)布關(guān)于延遲刊發(fā)2020年全年業(yè)績(jī)的公告。按照香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則，上市公司須不遲于公司財(cái)政年度結(jié)束后三個(gè)月（3月31日或之前）刊發(fā)前一財(cái)政年度的初步業(yè)績(jī)的公告。

　　公告稱，此次延發(fā)年報(bào)主要是因?yàn)椋侨Y附屬公司嘉興市鉑金置業(yè)有限公司未能及時(shí)提交截至2020年12月31日止財(cái)政年度的財(cái)務(wù)報(bào)表及核數(shù)師要求的有關(guān)資料。子公司未能及時(shí)呈遞財(cái)務(wù)報(bào)表，也在一定程度上反應(yīng)，當(dāng)前內(nèi)外交困的福晟國(guó)際的治理水平亟待提高。

　　表面上看去，福晟國(guó)際在股權(quán)上是獨(dú)立的，但是正如潘氏父子血緣關(guān)系一樣，潘偉明成為了失信被執(zhí)行人，兒子潘浩然很難獨(dú)善其身一樣。當(dāng)前福晟國(guó)際面臨的財(cái)務(wù)及銷售困局，同樣困擾著潘浩然。