近期，禹洲集團披露了2020年度業績，其合約銷售額創歷史新高，增長近40%至1049.67億元。業績則出現斷崖式下滑，營收下滑55%至105.35億元，凈利潤下滑97%至1.17億元。

　　此前禹州集團發布業績預告之后，穆迪就下調了禹洲集團的評級，將其企業家族評級（CFR）從“Ba3”下調至“B1”，并將其高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”，將展望從“穩定”調整為“負面”。

　　穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示，“下調禹洲集團評級是在其最近發布盈利預警后做出的行動，反映了我們的預期”。

　　三月中旬以來，禹洲集團股價已經跌去28%。與此同時，其美元債也出現大跌，經歷了真正的“股債雙殺”。

　　會計要求趨嚴導致收入確認減少？禹洲高度依賴合營聯營企業

　　在年報中，禹洲集團稱業績大幅下滑原因為延遲確認收入，“由于受新冠肺炎疫情影響，上海的若干物業項目的開發進度及于武漢及唐山的物業交付有所延期，導致收入遞延確認。”

　　導致業績斷崖式下滑的直接原因則是審計機構會計要求的趨嚴，據媒體報道，禹洲集團管理層在近期一次路演中稱，審計師2月底才提出更嚴格的會計要求，具體包括對確認收入的標準更為嚴格、合作公司有工商局層面的章程備案才可以并表等。此舉導致上半年收入相較半年報披露的142億元出現大幅下調。

　　在3月30日召開的媒體會上，禹洲集團首席財務官邱于賡表示，審計師并表要求比較嚴謹，協商決定將部分禹洲認為可以并表的項目放在聯營合營公司里，這部分利潤比較高的項目未能并表影響了最終毛利率；上述項目并表需要有補充條件，因時間關系比較困難，結果就變成只能在聯營合營公司體現。

　　合作開發是房地產行業近年來比較流行的一種開發模式，可以幫助房企快速擴張規模，同時也有利于調節利潤、負債，使報表更加復雜。

　　禹州集團之前就存在規模龐大的合營聯營企業，2016年禹州集團財報中對聯營公司和合營公司的投資達到73.93億元，此后持續增長，到2020年底已經增至101.35億元。

　　如此龐大的合營聯營企業長期以來帶來的利潤卻微乎其微，從2016年到2019年，合營企業損益總計為-1.1億元，聯營企業損益總計為2.24億元，中間好幾個年份還處在虧損狀態。

　　即使如管理層所說，2020年將部分利潤高的項目放進了合營聯營公司，合營公司盈利也僅2.69億元，聯營公司也僅0.23億元，總計不到3億元。

　　對于合營聯營企業的認定，也并非按照持股比例確定。禹洲鴻圖是禹洲地產境內主要的開發實體，根據其此前披露的發債募集書，幾家合營公司的持股比例均在50%以上。

　　穆迪指出，“‘B1’評級反映了禹州集團對合資企業和聯營企業銷售的高度依賴，這限制了企業透明度。”

　　激進拿地埋下隱患 去年負債仍在增長

　　今年的業績大幅下滑除收入確認問題外，與前幾年公司激進拿地也分不開。

　　2016年以來，禹州集團頻拿地王，2016年當年獲得的14宗土地中包括7塊地王，此后每年都有地王項目。

　　2019年最為典型，5月禹洲集團以134%的溢價率摘得成都主城區2宗宅地，樓面地價18400元每平方米，成為成都新地王。這一年其權益土儲地價為244.4億元，根據克而瑞榜單數據，權益銷售額為447.6億元，拿地金額占到銷售額的55%。

　　當年拿地平均樓面價達到10023元，售價則為12386元，地價占到售價的81%。2020年公司拿地平均樓面價為11852元，仍占銷售額70%以上。

　　從新增土儲建面來看，2020年拿地有所放緩，2020年新增建筑面積284.74萬平方米，2019年則為462.22萬平方米。與此同時，貨值權益占比有所提升，從55%提升至63%。

　　去年禹洲的負債規模還在增長，截至年末總有息負債達到639億元，同比增長近15%。現金則減少2.9%至345億元（包含受限現金），剔除受限現金后為235.87億元，同比減少17%。

　　2020年公司的借款利息總額達到51.7億元，同比增長了19%。與此同時，公司增加了資本化利息金額，達到50.46億元，同比增長21%。通過這一操作將融資成本降到了1.24億元，同比下滑32%。

　　截至2020年末，禹洲集團凈負債率、現金短債比、剔除預收款后的資產負債率分別為85.8%、1.83、77.9%。2020年上半年這三個數值分別為93.78%、1.67、79.83%。剔除預收款后的資產負債率仍舊踩中紅線。

　　評級機構擔心今年低于預期的財務指標會影響公司后續融資，穆迪指出“ ‘負面’展望反映出該公司在未來12-18個月內改善營收確認度和財務指標的能力存在不確定性，以及我們預期其獲得融資的機會會因此而減弱”。