出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　近兩年來(lái)，老牌房企新華聯(lián)風(fēng)雨飄搖的日子可不好過(guò)！

　　由于全資子公司湖南新華聯(lián)建設(shè)工程有限公司未能如期償還廈門(mén)國(guó)際北京分行、中鐵信托的債務(wù)5.03億、3.62億元，被強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)相關(guān)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。不過(guò)，其在京東網(wǎng)司法拍賣(mài)的持有的長(zhǎng)沙銀行3.14%的股票，卻最終流拍。銀行股作為資本市場(chǎng)的“三傻”之一無(wú)人接盤(pán)。

　　而事實(shí)上，更換會(huì)計(jì)事務(wù)所的新華聯(lián)還面臨中信銀行的債務(wù)訴訟，控股股東所持股份全部被司法凍結(jié)，資產(chǎn)被查封凍結(jié)的諸多不利局面。

　　2020年的疫情僅僅是壓垮新華聯(lián)控股流動(dòng)性的最后一根稻草，新華聯(lián)的根本問(wèn)題還是步子邁的太大，而且可能邁錯(cuò)了。

攤子鋪的太大：5大板塊布局

　　新華聯(lián)集團(tuán)創(chuàng)立于1990年，自己稱(chēng)是已成為涵蓋文旅與地產(chǎn)、礦業(yè)、石油、化工、新能源、投資、金融、陶瓷、娛樂(lè)業(yè)、園林、酒業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。看上去新華聯(lián)集團(tuán)的業(yè)務(wù)龐雜，涵蓋的領(lǐng)域繁多，下屬可以概括為5大板塊，分別為文旅與地產(chǎn)板塊、化工與材料板塊、礦業(yè)與石油板塊、金融與投資板塊、綜合板塊。

　　與不少房地產(chǎn)公司圍繞主業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)推動(dòng)“房地產(chǎn)+”的多元化布局不同，新華聯(lián)集團(tuán)的各業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)并不強(qiáng)，而且都是重資產(chǎn)投入。在創(chuàng)業(yè)31年后，竟然被一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情壓垮了。

　　2020年受新冠肺炎疫情影響，新華聯(lián)控股出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，部分債務(wù)到期未清償，進(jìn)而面臨多家債權(quán)人的“收傘”，并在去年5月份成了債權(quán)人委員會(huì)。但一年過(guò)去了，新華聯(lián)公告的相關(guān)司法拍賣(mài)、股權(quán)凍結(jié)、訴訟公告、資產(chǎn)查封的消息越來(lái)越頻繁，債權(quán)人委員會(huì)的進(jìn)展似乎并不樂(lè)觀。

　　A股上市公司新華聯(lián)文旅發(fā)展股份有限公司是新華聯(lián)集團(tuán)旗下聚焦在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平臺(tái)，業(yè)務(wù)始于1992年，但是直到2020年銷(xiāo)售額仍?xún)H有71.19億，共計(jì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)僅100個(gè)，都未能進(jìn)百億規(guī)模。

　　可以說(shuō)新華聯(lián)文旅是“起了大早趕了個(gè)晚集”。為了躋身行業(yè)前列，新華聯(lián)文旅試圖從單一“開(kāi)發(fā)商”向“開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，按照“地產(chǎn)+文旅+金融”的定位，新華聯(lián)文旅目前旗下布局了四大景區(qū)：長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧童夢(mèng)樂(lè)園、四川閬中古城，還擁有16家星級(jí)酒店和一家旅行社，但創(chuàng)收情況人不容樂(lè)觀。

　　在近幾年總營(yíng)收持續(xù)下滑的大背景下，新華聯(lián)除物業(yè)開(kāi)發(fā)以外的業(yè)務(wù)并沒(méi)有承擔(dān)起增長(zhǎng)的重任，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比仍然占比70%。此外，從公司2020年不足百億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及64.5億元的合同負(fù)債看，未來(lái)幾年新華聯(lián)可供結(jié)轉(zhuǎn)創(chuàng)收的潛力也不大。

　　2020年底新華聯(lián)文旅賬面的固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資達(dá)到146億元，同期文旅綜合產(chǎn)生的11.12億元，再扣除相關(guān)的折舊、管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)稅收費(fèi)用，文旅綜合項(xiàng)目的回報(bào)率并不樂(lè)觀。整個(gè)新華聯(lián)文旅的盈利及現(xiàn)金流創(chuàng)造能力也堪憂(yōu)，2020年虧損凈利潤(rùn)率僅為-17.32%，以往正常的2019年凈利潤(rùn)率也僅有7.37%。自2017年以來(lái)，新華聯(lián)文旅每年的現(xiàn)金額凈增加均為負(fù)，也就是說(shuō)，新華聯(lián)一直在失血，主要是自持物業(yè)的投資支出還有償還債務(wù)的資金流出。

　　新華聯(lián)文旅如此，整個(gè)新華聯(lián)集團(tuán)也好過(guò)不到那里去。公司官網(wǎng)顯示，新華聯(lián)控股集團(tuán)的總資產(chǎn)達(dá)1000億元，而新華聯(lián)文旅超過(guò)500億，而集團(tuán)其余包括礦業(yè)、石油、化工等重資產(chǎn)投入的業(yè)務(wù)也不樂(lè)觀。

　　新華聯(lián)文旅盈利能疲軟的情況，其占集團(tuán)的利潤(rùn)之比卻在增加，這從側(cè)面反映出集團(tuán)的其余業(yè)務(wù)表現(xiàn)實(shí)在下滑的。此外，2020年新華聯(lián)文旅虧損12億，而集團(tuán)虧損78億，地產(chǎn)板塊意外的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)損失慘重。

　　堪憂(yōu)的自身造血能力，使得新華聯(lián)控股的資產(chǎn)負(fù)債率從2015年的67.8%飆升至2020年的82.53%，加杠桿的游戲在2020年疫情下玩崩了。

運(yùn)營(yíng)大幅改善，虧損卻持續(xù)擴(kuò)大？

　　面對(duì)行業(yè)洗牌階段，不同的房企選擇不同的方向。有的圍繞在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周?chē)嘣械膹拈_(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)自持運(yùn)營(yíng)，有的直接選擇輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。

　　新華聯(lián)文旅顯然走了自持運(yùn)營(yíng)的道路，在確立了“文旅+金融+地產(chǎn)”的發(fā)展定位后，公司試圖將文旅產(chǎn)業(yè)打造成戰(zhàn)略支柱型產(chǎn)業(yè)。但自持運(yùn)營(yíng)的模式在2020年都遇到了較大的挑戰(zhàn)，新華聯(lián)文旅也不例外，在本來(lái)就疲軟的2019年?duì)I收再次同比大幅下滑，分別達(dá)到-14.37%、-40.91%。

　　在去年低基數(shù)的情況下，今年不少房企均實(shí)現(xiàn)了非常靚麗的同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，而令人意外的是，新華聯(lián)近日披露的半年業(yè)績(jī)預(yù)告竟然是虧損預(yù)告。公司在預(yù)告中稱(chēng)，在各文旅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)向好的情況下，公司仍然預(yù)計(jì)虧損7-7.5億元，甚至較去年疫情期間的虧損5.65億元，情況更加糟糕。

　　公司給出的原因是，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因疫情反復(fù)、市場(chǎng)環(huán)境等原因銷(xiāo)售未達(dá)預(yù)期；部分已售項(xiàng)目未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)交付，無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)；本期已結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品多為低毛利產(chǎn)品，導(dǎo)致銷(xiāo)售毛利下降；公司文旅項(xiàng)目由于折舊等固定成本高，影響了公司利潤(rùn)水平，但本期景區(qū)的入園人數(shù)和收入均同比實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　從這個(gè)公告里，我們可以看出這么三點(diǎn)信息：

　　1．     今年上半年的疫情并不是影響施工結(jié)轉(zhuǎn)的原因，從絕大多數(shù)同行的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)竟可以看出來(lái)，新華聯(lián)的這個(gè)原因，邏輯上站不住腳，這其中或許是由于資金緊張，施工難以為繼。

　　2．     此外，查看公司去年底的合同負(fù)債，僅有64億元，即使全部交付，營(yíng)收增速也聊勝于無(wú)，而且項(xiàng)目利潤(rùn)率也不高。

　　3．     文旅項(xiàng)目仍有大體量的折舊（側(cè)面反映公司將文旅項(xiàng)目列為了固定資產(chǎn)），折舊對(duì)于公司文旅項(xiàng)目的盈利能力影響還是顯著的。

　　既沒(méi)有資金、也并沒(méi)有充足的需要交付的項(xiàng)目，這或是新華聯(lián)上半年業(yè)績(jī)不振的主要原因。而在目前公司面臨債務(wù)危機(jī)的背景下，更難以有足夠的資金盤(pán)活公司的業(yè)務(wù)，這或在一定程度上形成惡性循環(huán)。

逾期、凍結(jié)、拍賣(mài)……新華聯(lián)的路在哪里？

　　截至2020年12月，新華聯(lián)文旅資產(chǎn)負(fù)債率83.45%，賬面有息負(fù)債約229.98億元，龐大的債務(wù)產(chǎn)生的利息費(fèi)用占息稅前利潤(rùn)的比例高達(dá)354.84%，貨幣資金占短期債務(wù)比例僅有0.28，速動(dòng)比率為約0.19，短期償債壓力巨大。

　　唇亡齒寒，集團(tuán)在去年5月份爆出債務(wù)逾期后，新華聯(lián)文旅的狀況也不好過(guò)。

　　截至2021年4月28日，新華聯(lián)到期未償還的借款本金約為16.13億元，部分仍未簽訂相關(guān)的展期協(xié)議。以至于公司全資子公司湖南新華聯(lián)建設(shè)因債務(wù)逾期被強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)參股的長(zhǎng)沙銀行股份。

　　流動(dòng)性危機(jī)最容易形成連鎖反應(yīng)，近日新華聯(lián)文旅公告中信銀行因公司下屬銀川新華聯(lián)債務(wù)逾期，訴至銀川中級(jí)人民法院，并要求新華聯(lián)立即償還本應(yīng)2028到期的債務(wù)3.5億元。

　　更加糟糕的是，出去新華聯(lián)控股持公司股份被全部?jī)鼋Y(jié)外，由于債務(wù)糾紛，新華聯(lián)自身也存在新增資產(chǎn)被查封、凍結(jié)的情況，具體如下：

　　項(xiàng)目旗下的資產(chǎn)，尤其是存貨資產(chǎn)，被凍結(jié)后更是壓小了新華聯(lián)的自身轉(zhuǎn)圜的空間。

　　新華聯(lián)控股因涉足諸多協(xié)同性并不強(qiáng)的重資產(chǎn)領(lǐng)域，且包括房地產(chǎn)文旅板塊在內(nèi)的各業(yè)務(wù)發(fā)展的并不理想，新增現(xiàn)金流的能力均面臨較大考驗(yàn)。高杠桿率游戲能玩下去的根本是業(yè)務(wù)也是高盈利，否則一有風(fēng)吹草動(dòng)就必然面臨流動(dòng)性危機(jī)。

　　集團(tuán)公司給予的流動(dòng)性支持沒(méi)有了，新華聯(lián)文旅的債務(wù)危機(jī)只能依靠自己，而其自身因?yàn)榻陙?lái)持續(xù)砸錢(qián)文旅業(yè)務(wù)，固定資產(chǎn)自2014年的4.12億，5年間就飆升至2019年的120.84億元，增長(zhǎng)了近30倍，債務(wù)也水漲船高。而應(yīng)收則僅僅從35億升高至70.84億元。

　　事實(shí)上，新華聯(lián)早在幾年前就開(kāi)始意識(shí)到流動(dòng)性緊張的問(wèn)題。在2018年公司就與華融、信達(dá)等資產(chǎn)管理公司籌劃債務(wù)緊張解決方案。

　　從公司的現(xiàn)金流也能看出來(lái)，公司基本不怎么拿地，盡量保證經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為凈流入。籌資現(xiàn)金流從2017年就開(kāi)始了持續(xù)流出，顯示公司在持續(xù)償還此前幾年猛增的債務(wù)。而讓新華聯(lián)雪上加霜的是，在2018面公司就面臨債務(wù)緊張的時(shí)候，公司的投資活動(dòng)現(xiàn)金流仍然在凈流出，疊加2020年疫情則成了壓垮新華聯(lián)這艘大船的最后一根稻草，盡管2020的投資現(xiàn)金流支出僅有2.32億元，基本停止了，但為時(shí)已晚。

　　目前看，新華聯(lián)或許只能通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)才有可能渡過(guò)難關(guān)。