出品：大眼樓管

　　作者：肖恩

　　7月26日，市場消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。拿地額不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

　　按照目前房企的平均售價中，土地成本占比在40%左右的情況，那么這個拿地新政的潛臺詞就是：不允許房企再擴充土儲池子，要想多拿地，就要多銷售。說直白一點，房企可以去庫存，但是絕不能擴增土儲。

　　加速去庫存 房價恐承壓

　　去年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

　　12家試點房企都包括：碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

　　試點房企面臨的監管不僅僅是“三道紅線”，還包括6月央行等監管部門已經出手，將“三道紅線”試點房企的商票數據納入其監控范圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。

　　除融資政策外，今年的“兩集中”供地政策也再次重塑了房企在拿地過程中的競爭態勢。而今天消息所稱的“拿地金額不得超銷售額40%”新政，則更是將房地產調控政策推向了一個更緊的程度。

　　如果房企的拿地金額不得超銷售額40%，那么預計這會帶來以下一些影響：

　　1．房企的土儲池子基本不會再有擴張了；

　　2．要想多拿地，就要多銷售，鼓勵減少庫存；

　　3．行業庫存將明顯下滑；

　　4． 加速去庫存的情況下，供給增加或使得房價承壓；

　　5．  一旦房價出現快速下滑，可能導致踩踏式去庫存，形成房價負反饋；

　　6． 對于龍頭房企來說，為了保證自身的市場地位和土儲規模，基本上都會頂格40%拿地，否則名次將會下滑；

　　7． 對于試點外房企，這或是一個逆襲的機會；

　　8． 但中小房企，面臨“三道紅線”、“兩集中”等政策聯合監管，部分拿地或難以達到40%，其土儲池子將逐漸萎縮，以至最后退出市場。

　　這些房企今年已踩線

　　我們通過克而瑞數據來統計今年上半年，中上游房企中拿地金額超過銷售金額40%的并不算多，部分房企如下：

　　上半年，南山控股拿地金額達到117.1億元，全口徑的銷售額僅63.5億元，因此其拿地額與銷售額相比，達到184.41%的高位，遠超消息所稱的40%比例。

　　此外，卓越集團近年來的策略較為激進，拿地占銷售比接近100%，緊隨其后的包括越秀地產、佳源國際、榮安地產的等。

　　值得注意的是，一向穩健華潤置地、招商蛇口等房企今年的拿地力度也不小。