出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　行業(yè)洗牌階段，舞臺(tái)上的玩家上上下下，這一次“斷舍離”的是車建新和他的紅星地產(chǎn)。

　　7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱龍控股正式簽署協(xié)議，通過平臺(tái)公司天津遠(yuǎn)璞以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司35%、35%、30%的股權(quán)，共同推進(jìn)紅星地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

凈資產(chǎn)167億對(duì)價(jià)僅57億 車建新走的決絕

　　紅星地產(chǎn)全稱上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于2009年。紅星地產(chǎn)的大股東為上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，握有97%的股份，再往上一級(jí)就是此次股權(quán)交易的標(biāo)的公司重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司，與A股上市的商業(yè)地產(chǎn)公司紅星美凱龍家具集團(tuán)股份有限公司，均為紅星美凱龍控股旗下的兄弟公司。

　　通過股權(quán)層層透視，紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)車建新為紅星地產(chǎn)實(shí)控人，占股61%。

　　根據(jù)公告，此次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)包括三大類，住宅、商業(yè)和物業(yè)。合計(jì)91個(gè)項(xiàng)目中，住宅建筑面積2017.1萬平方米，商業(yè)建筑面積625.2萬平方米，分布在北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西等區(qū)域。

　　這次買下的住宅項(xiàng)目70%分布在上海、蘇州、長(zhǎng)沙等一二線城市，貨值在千億左右，預(yù)計(jì)未來幾年能每年為遠(yuǎn)洋貢獻(xiàn)新增的300億左右銷售業(yè)績(jī)。而21個(gè)商業(yè)，同樣大部分在一二線城市的核心地段，目前當(dāng)中只有3個(gè)開業(yè)了，未來兩年要開業(yè)十幾個(gè)。最后一部分就是遠(yuǎn)洋買下100%股權(quán)的物業(yè)板塊，紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺(tái)也將按照賬面凈資產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。

　　公告披露顯示，截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負(fù)債168億元、凈資產(chǎn)167億元。

　　167億元的凈資產(chǎn)，相較于40億元對(duì)價(jià)70%股權(quán)的估值看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的出價(jià)打了3.4折。

　　住宅、商業(yè)、物業(yè)，一個(gè)不留，創(chuàng)業(yè)12年后“骨折價(jià)”脫手，車建新走的決絕。

江湖再無紅星地產(chǎn)

　　事實(shí)上，車建新計(jì)劃脫手紅星地產(chǎn)，至少有半年多了。從去年12月起，在遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行總裁王洪輝與車建新交涉，雙方就確定了要合作，相關(guān)實(shí)際交割工作從今年3月開始逐步實(shí)施。

　　3月29日，遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股重慶紅星企發(fā)（紅星地產(chǎn)母公司，及此次標(biāo)的公司）獲得18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為10.3億。此外，3個(gè)月里，王洪輝帶隊(duì)，對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行全面盡調(diào)，在6月2日以23.12億元收購紅星美凱龍旗下7家物流地產(chǎn)。

　　6月28日，遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱控股龍已簽訂含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購框架協(xié)議，包含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購總價(jià)約200億左右，具體內(nèi)容有待官方公布。據(jù)悉，已經(jīng)在合作的新項(xiàng)目，將來備案名字都不用“紅星”IP，統(tǒng)一用“遠(yuǎn)洋”了。

　　事實(shí)上，紅星地產(chǎn)的賬面財(cái)務(wù)狀況并不差。資產(chǎn)層面，約1000億元的總資產(chǎn)中，有存貨600億，現(xiàn)金90億；負(fù)債中，預(yù)收款500億，有息負(fù)債168億。粗略凈負(fù)債率僅為46.7%，整體杠桿率并不算高，且土儲(chǔ)分布城市能級(jí)較高，毛利率可達(dá)到25%至30%，于2020年，紅星地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)凈利率達(dá)到15%。

　　盡早脫手相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這或與車建新近幾年堅(jiān)持走“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”的發(fā)展道路有關(guān)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，此次交易標(biāo)的公司重慶紅星企發(fā)，2020年底負(fù)債額達(dá)1021億元，有息負(fù)債約214.8億元，三項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)也基本在紅線附近徘徊。

　　但在進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)聚焦家居主業(yè)的過程中，仍需要更多的資金投入，對(duì)于車建新來說，或許著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的家具運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)似乎更值得下注。

紅星美凱龍家居并非“輕資產(chǎn)”

　　盡管紅星美凱龍家居走的是“自營(yíng)+委管”雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，但車建新宣稱輕資產(chǎn)“委管”才是公司重點(diǎn)發(fā)展的對(duì)象。可事實(shí)并非如此，美凱龍繼續(xù)在重資產(chǎn)的道路上前進(jìn)。

　　截至今年1季度末，公司經(jīng)營(yíng)了93家自營(yíng)商場(chǎng)，并通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)12家家居商場(chǎng)，還有271家委管商場(chǎng)。此外，公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開業(yè)66家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目。

　　相較于半年前，自營(yíng)商場(chǎng)增加了4家，委管商場(chǎng)增長(zhǎng)加了16家，相較于萬達(dá)全面輕資產(chǎn)化，美凱龍的自營(yíng)商場(chǎng)增長(zhǎng)依然較快，并仍有24家在籌建的自營(yíng)商場(chǎng)。

　　截止1季度末，公司投資性房地產(chǎn)額度已達(dá)到950.44億元，相較于去年同期同比增長(zhǎng)10%，占總資產(chǎn)比重高達(dá)70%，可見紅星美凱龍的資金大頭全部沉沒在自持物業(yè)上了。

　　往回看，紅星美凱龍賬面貨幣資金由2017年的106.27億元的高點(diǎn)逐年下降至2020年的65.11億元，下滑約40%。紅星美凱龍的總債務(wù)更是達(dá)到420億元，相較于2017年的261.19億元，增長(zhǎng)60%。與此同時(shí)，2020年末的短期債務(wù)達(dá)到153.45億元，短期債務(wù)遠(yuǎn)超公司的賬面資金，全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額僅有41.6億元，償債壓力巨大。

　　自持物業(yè)沉沒資金是一方面，回報(bào)率低則是更加值得車建新關(guān)注的。

　　截止去年底，無論是自營(yíng)商場(chǎng)還是委管商場(chǎng)，出租率均超過90%，但家居商業(yè)服務(wù)業(yè)收入僅為102.6億元，相較于950.44億元的自持物業(yè)來說租金回報(bào)率為10.8%，扣除相關(guān)稅費(fèi)后，收益率并不可觀。

　　出售紅星地產(chǎn)輸血家居業(yè)務(wù)，或可以緩解當(dāng)前流動(dòng)性緊張的局面，但長(zhǎng)期看，仍需要關(guān)注業(yè)務(wù)自身的內(nèi)在造血能力。