出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

　　作者：陳憲

　　港交所正在迎來一波小物企上市潮。7月8日朗詩綠色生活上市，暗盤盤中一度上漲超120%，后以6.00港元/股開盤，較3.18港元的發(fā)行價上漲88.68%。最終股價高開低走，以4.5港元收盤，上市首日漲幅高達(dá)41.5% 。這在近期上市的物業(yè)新股中實屬少見。

　　據(jù)了解，朗詩綠色生活在招股階段并未受到太多追捧。全球公開發(fā)售1億股股份，香港公開發(fā)售1000萬股股份，獲7.01倍的超額認(rèn)購；國際發(fā)售9000萬股股份，獲0.25倍的超額認(rèn)購。

　　從公司基本面來看，業(yè)績增速不突出、利潤率不高、儲備率走低，這樣一家平平無奇的小物企沒有支撐股價暴漲的動因。很可能是定價過低，亦或者市場對于綠色環(huán)保概念的炒作。

　　蚊型物企估值趕上腰部物企

　　朗詩綠色生活背靠朗詩地產(chǎn)。現(xiàn)年60歲的田明，擔(dān)任朗詩綠色地產(chǎn)的董事局主席兼執(zhí)行董事，同時擔(dān)任物業(yè)上市主體的董事長兼非執(zhí)行董事，持有朗詩綠色生活全球發(fā)行后34.16%股權(quán)。

　　整體來看，朗詩綠色生活是一家較為“傳統(tǒng)”的物管公司。截至2020年末，公司物業(yè)管理服務(wù)涵蓋21個城市，包括15個長三角洲城市及6個中國其他城市。其中大部分物管項目以住宅項目為主，住宅及非住宅面積占在管面積的比例分別為94.9%、5.1%。

　　從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看更是如此。物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)收入在2020年的占比分別是68.2%、23.4%、8.4%。以收取基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)為主的物業(yè)管理服務(wù)收入貢獻(xiàn)始終在60%以上，毛利更高、尚在探索階段的社區(qū)增值服務(wù)占比始終低于10%。

　　從過往業(yè)績來看，朗詩綠色生活的表現(xiàn)也不算突出。2018-2020年，朗詩綠色生活實現(xiàn)營業(yè)收入3.1億元、4.33億元、6億元，復(fù)合年增長率為39.2%；同期凈利為3096萬元、3431萬元、6556萬元，復(fù)合年增長率為45.2%。而Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已上市的物業(yè)公司營收及凈利潤的復(fù)合年增長率的平均值分別為38.5%、63.1%。

　　業(yè)績表現(xiàn)雖平平無奇，但朗詩綠色生活此番上市以6港元/股開盤，盤中一度漲幅高達(dá)127%，公司股價高開低走，截至收盤報4.5港元/股，漲幅高達(dá)41.5%，仍是近期上市首日表現(xiàn)最好的物業(yè)新股。隨著股價上漲，公司目前市盈率（TTM）為23.1倍。

　　二級市場上物業(yè)股平均市盈率（TTM）在30倍左右，朗詩綠色生活估值從行業(yè)角度看雖然不高。但值得注意的是，公司規(guī)模不大。2020年17.3百萬平方米的在管面積排在物業(yè)股尾部，屬于典型的小物企。但市盈率處在行業(yè)中位，高于規(guī)模更大的雅生活服務(wù)及時代鄰里。

　　以6億營收、6500萬凈利潤類比同規(guī)模物業(yè)股，佳源服務(wù)目前市盈率（TTM）為31倍，弘陽服務(wù)為21.8倍，目前股價均有著不錯的市場表現(xiàn)。朗詩綠色服務(wù)大漲后估值與之持平，主要可能是發(fā)行市盈率僅為16.3倍，而公司總市值僅18億元，2.4億的成交額對股價拉動作用明顯。

　　盈利不強(qiáng)儲備率還在不斷走低  想象空間在哪？

　　若從成長角度看朗詩綠色生活，可能就沒有那么大的漲幅。

　　2018-2020年公司毛利率為26.7%、23.4%、26.7%，2019年由于收入大頭物業(yè)管理服務(wù)毛利率從18.4%下降至15.8%，導(dǎo)致綜合毛利率下滑。

　　在不算低的毛利率基礎(chǔ)上，公司同期凈利率為9.98%、7.3%、10.9%，10%左右的毛利率同樣屬于行業(yè)尾部，與公司在管規(guī)模想匹配。

　　根據(jù)前文所述，朗詩綠色生活較為“傳統(tǒng)”，無論是利潤率的波動還是收入增長，都受基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)影響較大。該業(yè)務(wù)收入提高靠在管規(guī)模的擴(kuò)大，利潤率則依靠平均物業(yè)費(fèi)及成本管控。

　　在管規(guī)模角度，2020年公司在管建筑面積為17.3百萬平方米，合約面積建筑面積為23.7百萬平方米。以此計算，剩余儲備面積僅為6.4百萬平方米，儲備率0.36，遠(yuǎn)低于大部分物業(yè)股的0.5。且近些年儲備率從0.58至0.36，不斷走低。朗詩地產(chǎn)近兩年操盤面積在2.3百萬平方米，并不足以支撐朗詩綠色生活高速增長。

　　從物業(yè)費(fèi)角度，公司90%的在管面積來自于住宅物業(yè)，住宅物業(yè)收費(fèi)單價不高，且提價困難。朗詩綠色生活住宅平均物業(yè)費(fèi)在1.8元~1.9元，低于行業(yè)平均2.1元。其中第三方物業(yè)開發(fā)商收費(fèi)又略低于公司均值，由于第三方項目占比達(dá)到了44.3%，公司整體物業(yè)費(fèi)的提升可能略顯困難。

　　硬性指標(biāo)目前看不到太多確定性，剩下的期待只能來自于第三方外拓及并購。此次上市，公司朗詩綠色生活募資2.6億元，56.8%將用作戰(zhàn)略收購及投資。

　　這次朗詩綠色生活上市，著重強(qiáng)調(diào)了綠色建筑的概念。綠色建筑指的是獲得中國住建部及其他地方行政部門頒發(fā)的“綠色建筑標(biāo)志”的物業(yè)或在國際上受廣泛認(rèn)可的環(huán)境及建筑可持續(xù)認(rèn)證體系認(rèn)可的物業(yè)。

　　招股文件顯示，國家發(fā)改委頒布的《綠色生活創(chuàng)建行動總體方案》設(shè)立了截至2022年中國城鎮(zhèn)綠色建筑面積應(yīng)至少占新開發(fā)物業(yè)建筑面積至少60%的目標(biāo)。朗詩綠色生活的在管綠色建筑在百強(qiáng)物企中排第七。

　　地產(chǎn)行業(yè)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，朗詩綠色生活上市首日股價上漲，第一與股票發(fā)行期有關(guān)系，可能是定價過低。第二，也不排除資本市場對綠色環(huán)保概念的看好。