出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　近幾年，金科股份的股權紛爭怕是房企中最為跌宕起伏的，黃氏家族持股份分散，且占總股權比例低，導致門口總站著一些敲門的野蠻人，這其中就包括差點撬門成功的孫宏斌。

　　此外，黃紅云和陶虹遐破碎的婚姻關系，再度增添了這家千億房企股權的復雜性。近日，網傳陶虹遐以獨立大股東身份致金科股份全體員工的一封信中，稱黃紅云已單方面違背與其簽訂的一致行動人協議之承諾條款，并認為黃紅云的行為單方解除了與其簽訂的一致行動人協議。故陶虹遐稱，從其向集團董秘張強先生發函開始，其將獨立行使金科大股東的權益。

　　如若果真如此，黃紅云對于金科股份的控制將再一次出現變數，那么下一個站在金科門口的野蠻人又會是誰呢？

4年前的婚變或讓金科失去實控人

　　近日，在網傳一份金科股份實控人黃紅云前妻陶虹遐致金科股份全體員工的一封信中，陶虹遐稱黃紅云操縱金科集團，直接免除了其胞兄弟陶國林和陶建的所有職務。

　　并稱黃紅云已單方面違背與其簽訂的一致行動人協議之承諾條款，并認為黃紅云的行為單方解除了與其簽訂的一致行動人協議。故陶虹遐稱，從其向集團董秘張強先生發函開始，其將獨立行使金科大股東的權益。

　　早在4年前即2017年3月，黃紅云與陶虹遐就已經離婚了，關于婚后財產分割一直拖到今年5月20日，陶虹遐還以黃紅云故意拖緩婚后財產分割為由，將其訴成為被執行人并在法院立案，這才有了后來6月28日金科股份相關股權劃轉已完成的公告。

　　據2021年第一季度財報信息顯示，金科股份第一大股東為重慶市金科投資控股（集團）有限責任公司，持股14.2%，紅星家具集團控股子公司廣東弘敏持股11%，黃紅云則位居第三大股東，持股10.98%，陶虹遐持股2.49%。黃紅云和陶虹遐合計持有第一大股東金科控股100%股權。

　　此次股權劃轉后，金科控股將其原持有金科股份的37167萬股辦理完畢解除質押手續后，轉讓給金科控股以存續分立方式設立的重慶虹淘文化傳媒有限公司（以下簡稱“虹淘公司”）。轉讓完成后，虹淘公司所持公司股份處于無質押狀態。

　　虹淘公司的股權結構與金科控股一致，黃紅云和陶虹遐分別持股51%、49%。此次股權轉讓并沒有改變金科股份的股權受益人比例，“一家三口”還持有29.9%的股份。但關鍵的是，在這一頓婚姻分割操作后，陶虹遐或要解除一致行動人協議。

　　根據黃紅云與陶虹遐簽訂的《一致行動協議》約定，二人在處理金科股份經營發展且需要由股東大會、董事會做出決議的事項時，均保持一致行動。此外，若陶虹遐持有的股份需轉讓，須優先轉讓給黃紅云。

　　如若此次陶虹遐果真能解除同黃紅云的一致行動人關系，那么黃紅云對于金科股份的控制將再一次出現變數。

孫宏斌撬門失敗 車建新接力？

　　近幾年，金科股份的股權紛爭怕是房企中最為跌宕起伏的，黃氏家族持股份分散，且占總股權比例低，導致門口總站著一些敲門的野蠻人，這其中就包括差點撬門成功的孫宏斌。

　　2016年9月，融創旗下控股公司天津聚金斥資40億元，以4.41元/股的價格認購金科16.96%股份。之后再通過天津潤澤、天津潤鼎陸續買入金科股份，截止去年4月轉讓部分股權與車建新之前，三家融創系股東合計持股達到29.35%。

　　孫宏斌是想吃下金科的，但在多輪股權交鋒后，黃紅云盡管自身持股占比低于融創的持股，可與前妻及子女的持股始終超過融創。堅持4年無果后，孫宏斌終于松口了，協議轉讓股權后，持股仍有18.35%，車建新持股11%。

　　并在之后，天津潤澤、天津潤鼎干脆就直接掉出了2020年半年報的前十股東。而隨著之后金科股價持續上漲，天津聚金的持股比例陸續降至半年報和三季報的4.99%，3.99%，今年一季報僅剩2.94%。因此，估計融創的主要持倉在去年56月份基本全出了。

　　如若陶虹遐解除一致行動人協議，那么黃紅云的實際持股比例將降低至18%出頭，二股東則成了車建新。盡管車建新與黃紅云有舊交，但是對于擅長商業地產的車建新來說，順勢切入商品房開發也不無可能。

金科股份降檔 今年拿地力度再下降

　　金科股份1998年成立于重慶，2007年才開始全國化拓展，于2011年上市，在2020年全口徑銷售金額2233億元，排名第16，權益銷售額達到1586.8億元，排名13。

　　一路從西南走出來，金科如今也算是頭部房企了。不過，不同于恒大、碧桂園等在2013-2016年發力，金科股份的崛起主要集中在2017年-2019年。

　　2015-2016年間，金科股份的全口徑銷售基本徘徊在行業30名左右，而自2017年起，公司開始發力。銷售額從2016年的455.2億元增至2020年的2233億元，4復合增長率達到48.9%，至2020年的排名分別32、22、17、16。

　　金科股份拿地銷售比自2016年起連續顯著增長，彰顯公司擴張意愿。2019年公司新增土地總建筑面積3327.8萬平米，達當年銷售面積的1.7倍， 2020H1拿地強度再度上升至62.9%，金科的土儲池子不斷擴大。

　　但2020全年下來，金科股份拿地金額/銷售金額僅為40%，拿地面積/銷售面積僅為105%。尤其是下半年，拿地力度明顯下滑。新增建面994萬平米，同期銷售1380萬平米，拿地面積/銷售面積僅為0.72，遠低于2019年的1.7。下半年的拿地金額346億，同期的銷售額為1365億，拿地金額/銷售金額僅為0.25，遠低于上半年的0.63。

　　2020年下半年，也就是三道紅線政策出臺后，金科的步伐明顯放慢。相較于2020年已經降低至20%的銷售增速，金科的十四五目標增速更低。力爭到2025年實現總銷售規模4500億元以上。年復合增長率15%。

　　償債能力方面，2020H1金科股份的現金短債比、凈負債率、剔預資產負債率等主要指標分別為1.0倍、128.0%、74.5%。隨著下半年減少拿地，金科服務上市后，金科股份在年底全面滿足三道紅線的要求。

　　克而瑞數據顯示，今年上半年金科股份拿地金額為184.9億元，相較于去年同期下滑18%，是TOP50中拿地同比下滑較大的幾家房企之一，排位34位，相較于第21名的銷售排名明顯落后。拿地強度（拿地金額/銷售金額）降低至0.23，甚至低于去年下半年。