出品：大眼樓管

　　作者：肖恩

　　近日，鑫苑置業再次公告董事離職信息，即高皓因個人原因辭去公司獨立董事職務，立即生效。去年6月，入職不足一年的原總裁李尚榮宣布離職，而同期，擔任審計委員會委員職務的Wendy Hayes也選擇了離開。

　　美股的鑫苑置業、港股的鑫苑服務年報雙雙難產，據悉公司和事務所關于關聯交易等具體事項的校核仍未完成，年報短期內預計仍將難產。曾經的河南老大，第一家赴美上市的房企，如今債臺高筑、人員頻動、甚至年報難產，鑫苑置業到底怎么了？

　　人員頻動 規模停滯不前

　　鑫苑集團由張勇于1997年在河南鄭州創立，并在2004年鑫苑置業超過建業地產，此后也連續多年在鄭州市場銷售額居首，要說鑫苑是曾經的“河南王”也不為過。

　　2007年鑫苑迎來了高光時刻，成功在美國紐交所上市，是首批赴美上市、進軍海外的中國房地產企業。到目前，鑫苑置業布局中國20多個城市，累計開發建設項目100余個，并在紐約、洛杉磯、倫敦、馬來西亞等國家和地區打造了一些項目。

　　但近些年，鑫苑置業的發展似乎出了比較大的問題。

　　首先是規模停滯不前。

　　數據顯示，2014-2019年，鑫苑置業的銷售額分別有82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億和221.9億元。克而瑞數據顯示2020年鑫苑銷售額為226.3億元，與三年前的規模相比還有所下滑。而同為河南起家的建業地產的銷售規模在2020年末已經達到1026億，躋身千億陣營。

　　鑫苑早已不再是曾經的“河南王”，這不僅體現在規模上沒有進取，在管理上也頗有些混亂。

　　2013年，在張勇豪言“對標萬達”的目標下，規模不足百億的鑫苑置業請來前萬達副總裁王信琦擔任CEO。僅到2016年，也是萬達出身的張立洲接任王信琦。然而又在3年后，的2019年6月，張立洲也提出了離職。

　　而去年6月，入職不足一年的總裁李尚榮也宣布離職，同期，擔任審計委員會委員職務的Wendy Hayes也選擇了離開。近日，鑫苑置業再次公告董事離職信息，即高皓因個人原因辭去公司獨立董事職務。

　　轉型進展不順 錯過上一輪行業牛市

　　事實上，高管接連出走與鑫苑集團轉型戰略之下業績發展坎坷不無關系。

　　早在2016年，鑫苑置業和建業地產相差不大的時候，鑫苑置業就開啟了所謂的科技化轉型之路，這個思路放在今天或許是提升下一階段綜合競爭力的方向。但鑫苑置業卻整整早了一輪周期，錯過了次輪2106-2019年的牛市，也就是這幾年，建業地產拉開了與鑫苑置業的差距。

　　按照官方說法，鑫苑集團以地產為主業、以科技和金融為戰略兩翼，拓展出地產開發、產城運營、融資代建、智慧科技、商業管理、物業管理等。只不過轉型道路之下，效果卻不是十分明顯。目前，傳統的房地產開發業務仍然是鑫苑置業的絕對主要營收來源。

　　轉型不順，不僅加劇了高管頻繁出走的動蕩，也讓鑫苑置業面對接下來的存量競爭，缺少了規模和團隊的底氣。

　　難產的年報更是將鑫苑置業管理混亂的窘境推至市場的關注下，美股的鑫苑置業、港股的鑫苑服務年報雙雙難產，據悉公司和事務所關于關聯交易等具體事項的校核仍未完成，年報短期內預計仍將難產。

　　債務壓力已限制鑫苑的想象空間

　　財報數據顯示，鑫苑置業的負債總額已經從2016年的33.2億美元增至2019年的66.3億美元。公告的2020年上半年，該公司負債總額為64.32億美元，短期負債達到12.35億美元，剔除預收款后的資產負債率88.7%，短期有息債務達到12.42億元，公司同期貨幣資金僅有8.21億美元，現金短債比小于1，與此同時凈負債率遠超100%，高達368%。

　　高杠桿率對應的是高融資成本，去年7月，鑫苑置業發行了兩筆總規模為5.15億元的離岸債券，票息達12%。9月，再次完成發行一筆總額3億美元、期限3年的優先票據，票息達14.5%。今年1月，公司還發行了一筆總額1.7億美元、2024年到期的優先票據，票息達14%。

　　連踩三條紅線，對于鑫苑置業來說，可不僅僅是“紅檔企業有息債務不能新增”這么簡單，這意味著鑫苑置業未來幾年基本上要受困于降杠桿，而規模擴張和降低杠桿率，本就難以兼得。債務壓力已限制鑫苑的想象空間。

　　目前，鑫苑置業總土儲面積達2000萬平米，預計總貨值約2200億元，約2020年10倍的銷售額。加緊去化土儲是鑫苑置業優化財務、盤活現金流的關鍵所在。

　　現在鑫苑置業的首要任務，就是去庫存、降土儲。事實上，鑫苑置業在2020年之后土地儲備開始減少，近期“兩集中”土地公開拍賣交易現場，也鮮少看到鑫苑置業的身影。