出品：新浪財經上市公司研究院

作者：肖恩

　　近日，偏于湖南、江蘇一隅的中小房企金輪天地擬，將以其現有2022年票據、現有2023年票據交換新票據，不超過合計1.45億美元。此舉的目的是為了以舊換新，拉長公司債務久期，緩解短期流動性壓力。

　　此次金輪天地的票據以舊換新，還給予了每1000美元以40美元的額外現金獎勵，徒增了4%的融資成本。而事實上，舊票據的融資成本高達12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票據成本則高達16%，再加上4%的獎勵成本，合計年化達18%，金輪天地的美元票據甚至超過先前泰禾在暴雷之前的最高融資成本。

創業近30年 銷售額僅40億未進行業前200

　　金輪天地早在1994年就已經成立于南京，不過創業近30年來，金輪天地仍然偏于一隅，僅在江蘇和湖南兩地的南京、蘇州、揚州、長沙、無錫、株洲等6個城市有布局。相較于過去十多年異軍突起諸多房企，甚至孫宏斌都2次創業做到TOP4，金輪天地的發展顯得頗為佛系。

　　公司目前主要以房地產開發為主，收入占比達到82%，輔以少量的商業和酒店經營，基本是一般地產公司的經營模式。官網顯示，公司的商業和酒店均只有4處物業，已開發的房地產項目也僅有32處，體量非常小。

　　2020年，金輪天地的簽約銷售額僅為40.8億元、32.7萬平方米，目前克而瑞的TOP200的門檻是72億元、37萬平方米。截止去年底的土地儲備僅182.6萬平米，其中合聯營土儲72.04萬平米。且去年并未在公開市場拿地，而是通過股權比例僅在10%-37%范圍內的合聯營公司新增土地儲備47.94萬平米，看來，金輪天地依然不緊不慢。

連續3年業績下滑 利潤率每況愈下

　　小微房企的生存空間越來越難，從拿地開始，就難有優勢。金輪天地2020年僅有的合聯營方式，極低權益比例側面反映公司的話語權弱小。

　　此外，銷售方面，金輪天地過去4年的銷售均價分別為13656、12226、 12059、12469元/平米，4年間銷售均價不升反降。而同期全國的房價和地價均在持續上升。

　　在售價下降，地價上升的兩頭擠壓下，金輪天地的盈利能力和業績均出現了加大幅度的下滑。財報數據顯示，自2017年以來，公司的營收從23.05億元滑落至2020年的13.92億元，歸母凈利潤有2017年的4.85億元降低至0.35億元，2020年的扣非出現了虧損。

　　這主要是由于公司盈利能力持續面臨挑戰所導致的，2017年的毛利率和凈利潤率分別為39%、21.06%，而到了2020年，則分別降至16.78%、3.61%。ROE也從11.75%降至0.72%，減少高達10個百分點。

　　金輪天地在行業政策收緊的大環境下，面臨著巨頭們的擠壓，生存環境逐漸惡化。此外，值得警惕的是，今年來集中土地供給的22個重點城市中，就有金輪天地布局的6個中的4個：南京、蘇州、無錫、長沙。因此“兩集中”政策無疑將把所有房企，無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小，聚集在一個角斗場內相互廝殺。毫無疑問，集中供地將帶來一次重大的行業洗牌，金輪天地將面臨更加殘酷的競爭壓力。

新票據成本高達18% 在為金融機構打工？

　　此次金輪天地將以其現有2022年票據、2023年票據交換新票據，目的是為了以舊換新，拉長公司債務久期，緩解短期流動性壓力。

　　目前，公司賬面的貨幣資金（含受限制銀行存款）僅12.3億元，但一年內到期的有息負債額度為30.52億元，存在較大資金缺口。此外，金輪天地的總有息負債為61.06億元，凈負債率為99%，扣除預收后的資產負債率為68%，杠桿率處在踩線的邊緣。

　　此次金輪天地的票據以舊換新，還給予了每1000美元以40美元的額外現金獎勵，徒增了4%的融資成本。而事實上，舊票據的融資成本高達12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票據成本則高達16%，再加上4%的獎勵成本，合計年化達18%，金輪天地的美元票據甚至超過先前泰禾在暴雷之前的最高融資成本。

　　公司2020年財報顯示，4.06億元的經營利潤中，有高達2.33億元的融資成本，加回資本化利息的4.69億元，金輪天地共計支出的利息支出達到7億元，遠超公司的經營利潤，更遠超公司歸母凈利潤。

　　金輪天地綜合高達11.02%的融資成本，相較于2019年的7.8%大幅提升，公司在金融機構處的風險溢價出現了明顯的惡化。目前的競爭環境，使得金融機構很難對中小房企有所青睞，使得其已逐漸淪為替金融機構打工的定位。