出品：大眼樓管

　　作者：肖恩

　　近日，重慶房企財信發展的董事兼總裁王福順、副總裁彭勝昔、監事唐宗福集體辭職，此后三人也均不在公司擔任其他職位。這是繼去年底高級副總裁王少宇辭職，今年2月份“80后”賈森頂替鮮先念任董事長之后，財信發展高管層的再一次重大人事變動。

　　財信發展成立于1996年，發家于重慶，系財信集團旗下上市公司。作為重慶的五家上市房企之一，財信發展已遠遠落后于龍湖和金科，距東原和協信也有較大差距。近年來房地產的生態早已發生了翻天覆地的變化，從因城施策，到三道紅線，再到集中供地，留給中小房企的空間越來越小。

　　此次在重慶集中供地中未有收獲，也在一定程度上折射出中小房企逆襲的通道或已被堵死，寄托于年輕的管理層翻盤，可能性不大。

　　Q1營收翻兩倍 卻還在虧損

　　要說大多數房企在去年1季度面臨著巨大的困難，那是可以理解的，但是今年多數公司都在低基數的情況下實現了快速增長。財信發展在今年1季度營收同比增長210.71%的情況下，歸母凈利潤竟然虧損0.3億元，甚至高出去年Q1的虧損幅度。

　　從財信發展的財報中可以看到，公司項目的毛利率出現了滑坡式的下滑，相較于去年Q1的20.66%、全年的17.46%，下滑至10.47%。加上管理費用、財務費用和銷售費用，營業利潤就直接錄得虧損0.34億元。

　　從公司2020年年報的數據看，公司目前絕對主要的業務仍然是房地產開發。如此低毛利的盈利能力，基本上已經宣告了財信發展在當下房地產行業環境中，綜合競爭力非常弱，今年Q1處在賠本賺吆喝的情況之中。

　　白銀時代 拼不過規模也拼不過管理

　　在重慶本土有五家上市房企，如今，龍湖、金科紛紛進入千億規模，東原、協信也有長足發展，規模在200億以上。向來低調發展的財信已經掉隊了，仍在苦苦追尋突破百億目標。財信發展2020年簽約銷售面積76.16萬平方米，銷售金額為70.67億元，2019年這一數字為70.23億元，甚至未能進入克而瑞TOP200。

　　2020年全年，財信發展錄得營業收入60.52億元，同比增長78.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.16億元，同比增長6.82%。增收不增利的主要原因是財信發展2020年計提資產減值準備2.5億元，其中存貨跌價準備2.67億元。

　　在房地產行業的白銀時代，毛利率本就被嚴重壓縮，如若項目價值稍差，稍有減值或降價，就將吞噬高杠桿地產公司多年的利潤。財信發展2020年減值的額度超過了2019、2020兩年的歸母凈利潤，一次減值，兩年白干。

　　財信地產運營管理能力弱還體現在自持物業上，公司北岸江山、財信城、海棠國際三個項目商業部分的平均出租率分別為85.6%、35.23%、21.45%。后兩個項目如此之低的出租率，資產減值是早晚的事。

　　亟需補充突出 重慶集中供地未有斬獲

　　財信發展的凈利潤率、ROE今年在3%、6%左右徘徊，如此低的盈利能力，財信發展的內生增長率注定很低。要上規模，注定要靠杠桿來堆積。

　　截止2020年末，財信發展的融資余額為49.7億元，融資成本區間/平均融資成本為5.22%-12.5%，其中15.51億元信托融資的融資成本區間最高，為11.5%-12.5%，且均為1年之內需要償還。

　　今年1季度，財信發展短期債務15億元，長期債務26.2億元，合計41.2億元，當期賬面資金為25.44億元，凈負債率為55%。整體杠桿率不高，但是融資成本已然高企，如果再加杠桿，將進一步推升融資成本，這將對本就不高的利潤水平形成壓制

　　不過值得注意的是，截止去年底，財信發展的土儲中，總建筑面積為119.92萬平方米，剩余可開發建筑面積為39.01萬平方米。而2020年簽約銷售面積76.16萬平方米，公司亟需補充土地儲備，但在土地招拍掛規則發生重大變化之后，“兩集中”政策令財信在土地端與全國性房企放在一起，毫無優勢可言。

　　由于22個重點城市基本就是未來中國房地產的主要市場，因此“兩集中”政策無疑將把所有房企，無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小，聚集在一個角斗場內相互廝殺。

　　此次重慶集中供地，龍湖、融創成為最大的贏家，而財信未有斬獲。對于財信來說，逆襲通道或早已堵死，寄托于年輕的管理層翻盤，成功的可能性不大。