出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：陳憲

　　物業公司上市前仆后繼，5月10日北京京城佳業物業管理股份有限公司（以下簡稱“京城佳業”）遞交港股上市申請。京城佳業為城建集團下屬的四家物業資產整合而來，2020年12月才正式成立，是一家擁有國資背景的物管公司。

　　在房地產行業，國資背景具有融資優勢，但物管行業融資需求并不迫切，反而是關聯方輸送的面積更為重要。京城佳業可以預期發展穩定，但增長緩慢、凈利率低迷也是其特點。

　　“京城”物業 在管319條胡同

　　“京城”二字能出現在公司名稱，某種程度上體現了京城佳業的不同尋常。

　　與其他物企相比，京城佳業有兩個特征：一是國企背景。股東方分別為城建集團及其附屬公司（包括城建發展和住總集團）、城建發展、住總集團以及天街集團。京城佳業的重組和成立是在首都國資國企改革背景下，獲得了北京市國資委和東城區政府的支持。

　　甚至于“京城佳業”這個品牌是在2020年12月22日才成立，由城建集團整和城承物業、重慶物業、城建置業、北宇物業四個物業資產而來。2021年，將是京城佳業成立后的第一個完整運營年度，妥妥的物業“新兵”。

　　第二個特征是京城佳業在管319條胡同，在管胡同面積約6.1百萬平方米，2020年合同經營額70百萬元，在北京胡同物管市場占比超30%，是胡同物管服務領域的領跑者和標準制定者。

　　可惜胡同市場比較難講故事。根據中指院預測，截至2025年北京市胡同物業市場規模預計將達720百萬元，總面積31.8百萬平方米。市場規模僅相當于一家中小型物管公司，對京城佳業增長助力有限。

　　國資背景下的增長緩慢

　　從整合成立到遞表上市，京城佳業只用了5個月的時間，客觀上扮靚財報的準備時間不足。近3年業績顯示，京城佳業也的確帶有國企特點，比如增長緩慢。

　　2018-2020年，京城佳業實現營業收入9.2億元、10.5億元、10.9億元，同比增長13.9%、4.32%；實現年內溢利4138萬元、5112萬元、6876萬元，同比增長23.5%、34.5%。營收規模在10億元左右徘徊。

　　從收入結構看，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務只有基礎的物業管理服務收入持續在增長。從2018年的5.6億元增長到2020年的7.3億元，占比從61%提升至67.2%。單一的業績驅動力使得收入結構越發集中，2020年公司收入增速放緩，也主要是因為在管面積增長僅36萬平方米，2019年這一數據是294萬平方米。另一方面，基礎的物管服務毛利率提升不易，這些都是阻礙京城佳業未來發展的不利因素。

　　作為特色被提出的胡同物業在管規模為6.1百萬平方米，住宅物業為20.5百萬平方米，實際上京城佳業還是一家傳統的住宅物管公司。

　　截至2020年末，京城佳業合同面積及在管面積分別為31百萬平方米、29.1百萬平方米，儲備面積僅1.9百萬平方米。而2020年，至少有6家物業股新增在管面積在50百萬平方米以上。京城佳業過去2年簽約建筑面積增長2.25百萬平方米，還不夠2019年的在管面積增長。公司儲備之貧瘠，與同行差距甚遠，只夠保證未來一年的增長。

　　值得注意的是，這已經是城建集團旗下較為優質的物業資產。聆訊資料顯示，集團旗下還有金宇宏物業、德意嘉物業、東岳物業、博瑞祥合物業、三河物業、銀地物業6家物業公司因各種原因沒有并表。它們分別對應不同的地產項目，規模小且無意在其項目外擴張。

　　依托于城建集團，京城佳業分布于京津冀地區的在管面積為26.0百萬平方米，占在管總面積的89.3%。區域性+國資的身份，京城佳業的未來大概率取決于集團對其的定位。上市物企中同樣處境的是金融街物業，后者2019年、2020年營收同比增速為13.9%、13.4%，增長同樣緩慢。2020年其扣非后歸母凈利潤甚至同比下滑了7.7%。

　　凈利率低迷何解？

　　除了增長緩慢，京城佳業還有國企的另一特征。公司2020年銷售毛利率為20.8%。凈利率為6.3%。2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%區間，凈利率同樣大部分在10%~20%區間。低于10%的凈利率便是吊車尾水平。

　　細分毛利率來看，京城佳業有58%在管面積是來自城建集團及其合營企業，第三方面積占比38%，平均物業費穩定在2.2元左右。影響基礎物業管理服務毛利率的各項數據是穩定的，其毛利率也從2018年的18.6%增長至2020年的20.3%，拖后腿的是非業主增值服和社區增值服務，毛利率均有所下降。

　　毛利率尚在行業正常范圍內，凈利率近三年分別為4.5%、4.9%、6.3%。期間費用的管控成為盈利能力的關鍵。而2020年數據顯示，有著央企背景的招商積余營收86億元，凈利率低至4.73%；保利物業營收80.38億元，凈利率低至8.66%、中海物業營收56.1億元，凈利率低至10.61%。三家背靠大樹營收規模雖大，盈利能力同樣堪憂。

　　有業內人士曾表示，對于有這央企國企背景的物管公司而言，管理層改善盈利能力的動力或不足。資本市場業績才是實力，京城佳業上市或也難得青睞。