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　　【集中供地】廣州賣出半年的量 合景、富力、時代等被洗掉了？

　　出品：大眼樓管

　　今年2月26日，對地產(chǎn)圈來說注定是個不平凡的日子，自然資源部宣布，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次；二是集中組織出讓活動。

　　由于22個重點城市基本就是未來中國房地產(chǎn)的主要市場，因此“兩集中”政策無疑將把所有房企，無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小，聚集在一個角斗場內(nèi)，任由其相互廝殺。

　　毫無疑問，集中供地將帶來一次重大的行業(yè)洗牌。如果說此前長春集中供地的聲量較小，那么此次廣州集中可謂是全行業(yè)關注，廣州市作為主要的一線城市之一，其首次集中供地對于不少重倉廣州的房企來說尤為重要，同時此次集中供地將成為全國國土資源局、房企重要的研究參考對象。

　　此次廣州總計出讓48宗地塊，總占地面積近393.6萬平方米。最終，42宗地塊成交，4宗地塊因達到最高限價進入搖號階段，6宗流拍，總攬金906.02億元，整體溢價率近12%，其中18宗地塊都伴有溢價。上百家房企參與競拍，資金雄厚的國企、央企和大型房企表現(xiàn)活躍，越秀、華潤、金地等均有收獲。而在激烈競爭下，對于重倉布局廣州的房企來說，一次集中供地的失利，或?qū)疚磥硪粌赡甑拈_發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響。

　　廣州單城銷售占比15%

　　合景泰富作為一家老牌粵系房企，戰(zhàn)略布局大灣區(qū)和長三角區(qū)域，聲稱要根植廣州、輻射全國，可近三年公司在廣州的銷售額增長較慢，在一眾重倉大灣區(qū)的房企中優(yōu)勢地位并不穩(wěn)固。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，合景泰富廣州合約銷售額約152.4億元，位列房企廣州銷售額排行榜的第6位，約占全年1036.08億元銷售額的14.71%，對于目前已經(jīng)布局全國40城的合景泰富來說，這一單城銷售比例并不算低。但近三年公司的銷售額并不穩(wěn)定，2018年-2019年，合景泰富廣州銷售額分別為135.1億元、124.5億元。

　　住宅儲備不算充足

　　截至2020年末，合景泰富的凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為61.7%和1.8倍，達到三道紅線的要求，但去除應收帳款的資產(chǎn)負債率為75.1%，仍然超70%的紅線5個百分點。公司在業(yè)績發(fā)布會上表示，有信心在2021年末降到70%。

　　在2020年年中業(yè)績會上，合景泰富孔健岷曾表示，降低負債率是最想要做的事。2020年，或出于去杠桿的節(jié)奏，合景泰富拿地力度有所下降，當年新增21個項目，新增土地儲備的建筑面積為332萬平方米，總土地成本為236億元，而2019年新增26個項目，合計新增總建筑面積374 萬平方米，總土地成本276億元。

　　截至2020年底，合景泰富共擁有175個項目，總建筑面積約2442萬平方米，權益建面1663萬平方米，目前的土儲水平約可以滿足3-5年發(fā)展需求。截至2020年末，合景泰富位于廣州的項目有35個，權益建面約419.4萬平方米，占比25.22%，但其中包含了不少寫字樓、酒店等投資物業(yè)，純住宅項目較少，大部分為綜合體，包含住宅的綜合體項目為20個左右。也就是說，目前合景泰富在廣州的住宅項目并不充裕，若未來想要在廣州繼續(xù)占據(jù)有利地位，土地是競爭的關鍵，公司仍存在著較大的廣州拿地需求。

　　據(jù)公開資料顯示，在22城集中供地政策出來之前，合景泰富年內(nèi)僅在廣州拿塊一幅，2月8日，合景泰富以5.35億元奪得廣州從化一宗宅地，計容建筑面積約22.21萬平方米，樓面價約2411元/平方米，成本較低。從化位于廣州遠郊，目前的房價較城內(nèi)其他區(qū)域也較低。

　　合景泰富曾于2020年在從化拿下兩宗土地。分別為從化鰲頭鎮(zhèn)橋頭村委會東側(cè)宅地、從化鰲頭鎮(zhèn)中心區(qū)域鰲大道西路東北側(cè)地宅地，對應開發(fā)的項目為合景·花?四季、合景·朗悅公館。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，目前的報價約在10000元左右。

　　招拍掛審慎的同時，合景泰富寄不少希望于舊改。目前，合景泰富的舊改項目達34個，總可售面積約2200萬平方米，總可售貨值約6500億元。看上去儲備不少，但眾所周知，舊改項目周期長、開發(fā)難度大，存在著較大的不確定性。孔健岷表示，目前有3-4個項目已經(jīng)在建設回遷房和商品房，預計今年向市場推出100億貨值。在廣州，合景泰富去年中標天河區(qū)吉山村、增城區(qū)石下村等兩個舊村改造項目。同時，黃埔區(qū)的南崗村、雙沙村和紅衛(wèi)村的舊改已啟動拆遷。