出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　今年2月26日，對地產圈來說注定是個不平凡的日子，自然資源部宣布，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。一是集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次；二是集中組織出讓活動。

　　由于22個重點城市基本就是未來中國房地產的主要市場，因此“兩集中”政策無疑將把所有房企，無論背景、資金實力、管理能力、品牌大小，聚集在一個角斗場內相互廝殺。

　　毫無疑問，集中供地將帶來一次重大的行業洗牌。如果說此前長春集中供地的聲量較小，那么此后的廣州、重慶、杭州北京可謂全行業關注，杭州作為互聯網重鎮，其首次集中供地對于不少重倉重倉的房企來說尤為重要。

超七成拍至“封頂價+自持” 無一流拍

　　5月8日，為期兩天的杭州首批集中供地出讓結束，根據此前公告，杭州市集中供地預計降分三批。其中，第一批4月公告，供應土地面積301.8萬平米；第二批擬于6月公告，計劃出讓住宅用地約233.3萬平米；第三批擬于12月公告，計劃出讓住宅用地約173.3萬平米。

　　此第一次集中供地占全年比重高達42.6%，且本次杭州集中供應土地更多分布在近郊區，多為重點開發的、軌道交通規劃較好的地塊。如錢江世紀城、未來科學城、三墩北、綠汀路TOD板塊等多個優質板塊集中推出，這對于重倉杭州的房企來說絕對是不能錯過的拿地窗口。

　　中指院數據統計顯示，本次共出讓57宗地塊，總出讓面積301.8萬平米，均為涉宅用地，總建筑面積757.2萬平方米。

　　總起拍價943.7億元，最終，本次57宗地塊全部出讓，無一流拍。以1178.21億元成交額收官，總體溢價率達到25%，此外超七成地塊拍至“封頂價+自持”，高達41宗地為自持，總體自持率為9.2%，自持比例在10%以內的有16宗，自持10%-20%的有12宗，自持20%-30%的有11宗，超過30%的有2宗。

　　部分房企為了拿下項目，不惜付出大比例自持的代價，如本土房企地上集團以自持40%競得臨安區城東濱湖新區單元G-R21-01地塊。

馬太效應明顯 融信下重手

　　此次杭州集中供地，收獲的是少數房企。競拍結果顯示，前十企業拿地金額占比達86%，前五企業拿地金額占比約65.9%。

　　融信成為最大贏家，共收入7宗地塊。其中，“融信+濱江”聯合體斬獲4宗地塊，總價172.50億元，融信單獨斬獲3宗地塊，總價56.02億元。融信此次合計142.3億元的拿地金額已經達到了公司2020年拿地權益款的一半之多。

　　融信之外，這次土拍拿地金額排名前五的開發商還有濱江、融創、華潤、中駿。融創126.95億元斬獲4宗地塊；正榮則首次入局杭州，以8.94億元拿下臨安經濟開發區中部地區B5-02-05地塊；杭州房企宋都在本次土拍中拿下5宗地塊，總成交額近46億元。

　　值得注意的是，繼在廣州首次集中供地中拿地項目溢價率最高的45%，在杭州再次以29.9%的溢價率拿下1宗總價為111.6億元的項目居溢價率之首，央企再次體現出不差錢的優勢。

綠城、越秀顆粒無收

　　克而瑞統計的數據顯示，在2020年杭州房地產市場，銷售額靠前的房企，主要為本土的上市房企濱江集團、融創中國、綠城中國、萬科、越秀地產、德信地產、旭輝、保利等。相較而言，此次動作頗大的融信集團去年在杭州的銷售額排名僅位列16位，而排名靠前的綠城中國、越秀地產、德信中國等房企卻顆粒無收。

　　綠城中國1995年成立于杭州，杭州是綠城的出發地和大本營。過去一年，綠城中國銷售額達到2892億元，杭州市占比達到8.13%，截止2020年底，綠城的土地儲備有46%集中在浙江省，其中在寧波的銷售排名第一，杭州排名第三。

　　在2020年的新增土儲中，也有8.6%來自于杭州，因此杭州作為綠城中國重要的基本盤之一，沒能在今年最為重要的集中供地中有所斬獲，或對于綠城來說是一種危險信號。

　　根植于廣州市的越秀地產，大本營在粵港澳大灣區，但其余2020年在杭州市的銷量也達到了136.33億元的規模，占其全年銷售額高達14.24%。截止2020年底，越秀在杭州的土地儲備建筑面積為147.09萬平米，占總土儲2454萬平米的6%。可見杭州對于越秀地產的銷售業績又著較大支撐的同時，相應的土地儲備并沒有跟上，而此次越秀地產在杭州毫無動作，或將影響其后續的銷售增速。

　　德信中國，于1995年成立，2005年總部搬至杭州，2012年至今穩居杭州本土房企前三甲。2020年155.13億元結轉收入中，杭州占比達到13.13%，在杭州的土地儲備占比高達29%，而在2020年新增土儲中，來自杭州的項目也占據著絕對主要的比例。而此次德信中國僅出手1宗項目，金額只有15.9億元，而杭州本地小房企宋都股份卻果決的拿下5宗土地，耗資45.8億元。而德信中國是有意收手，還是競爭力有限呢？