出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　6月8日，迪馬股份發布了《關于2021年當年累計新增借款》的公告，公司在2021年前五個月的新增借款為45.08億元，占2020年末凈資產的24.9%。由于今年的累計新增借款或對外提供擔保超過上年末凈資產的20%時，按規定需及時披露。

　　在控股股東東銀控股發生債務危機以來，股東所持上市公司股份悉數被凍結，迪馬股份的融資環境遭遇較大壓力，融資成本持續攀升，已明顯超出行業平均水平。在分紅不得不用于大股東償還債務的情況下，迪馬股份只能憑借自身融資，今年債務規模猛增就是在此背景下的必然結果。

債務規模猛增

　　數據顯示，截至2021年5月，迪馬股份的借款余額為207.19億元，較2020年末借款余額162.11億元增加45.08億元，僅五個月規模增長了27.8%。

　　值得注意的是，在新增的有息負債中，包括銀行貸款3.09億元，公司債券及證券化產品4.49億元，信托借款6.79億元，其他借款30.71億元。迪馬股份從銀行獲得的融資額度非常有限，即使是公司債，其融資成本也非常高。

　　迪馬股份前五個月僅發行的1筆公司債“21迪馬01”，其發行額4.99億元，發行期限為3年，票面利率達到8.50%。

　　相比之下，Wind數據顯示，在一級行業為房地產的企業中，5月以來發行的20余只境內債票面利率基本都在3.05%-7.5%之間，均值約為4%。8.5%的利率，在同期境內債中，成本超出行業“上限”了。

　　顯然，目前的迪馬股份遭到金融機構“用腳投票”，只能轉向融資成本更好的其他借款。新增其他借款占總新增的68%，這里應該包括一些私募債、海外債等，這類融資工具的融資成本明顯超過銀行借款和內地公司債。

　　財報顯示，2018-2020年，迪馬股份的整體融資成本分別為7.65%、8.64%和8.69%。可以預見，迪馬股份今年的整體的融資成本將延續近幾年來的升勢，甚至可能會有個明顯的跳漲。

債務規模再增空間有限

　　根據去年央行和住建部制定的房企融資新規，房企“踩線”情況將其劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，限制有息負債規模增長速度。其中紅檔企業有息債務不能新增，其余橙、黃、綠檔位房企債務增速分別不能超過5%、10%和15%。

　　也就是說，即使是一條都不踩的情況，有息負債規模也只能增長15%，而到目前為止僅5個月，迪馬股份的債務增長已遠超15%。

　　2020年財報顯示，迪馬股份三道紅線全部綠檔，扣除預收款后的資產負債率為69.14%，凈負債率48.21%，現金短債比1.25。但2021年下半年迪馬股份融資的空間或已不大，甚至還要降負債。

　　對于挑戰融資新規的房企，恐怕很難受到銀行、債券市場的青睞，這或加重迪馬股份未來的融資窘境。

內生造血被掐斷

　　迪馬股份的財務困境，主要是受制于控股股東。

　　就在此前的5月25日，迪馬股份再次收到重慶市第五中級人民法院的《協助執行通知書》，要求公司協助執行，提取被執行人重慶東銀控股集團有限公司、重慶碩潤石化有限責任公司、趙潔紅持有的公司全部股權所涉及的2020年現金紅利金額，并要求公司協助劃轉該部分金額至重慶五中院指定賬戶。

　　2017年末東銀控股因債務危機，資產被司法凍結，隨后組建了債權人委員會，東銀控股直接持有的迪馬股份系數被司法凍結，凍結終止日為2023年11月25日。

　　從2018年開始，迪馬股份連續多年收到相關通知書，2020年12月，東銀控股債務重組方案敲定，2020年留債利息逐步支付。上述股東幾乎每年的現金分紅，都會被要求劃轉到了法院賬戶。

　　為了償還控股股東的債務，迪馬股份三年間共計分紅12.52億元，

　　迪馬股份內生造血，相當部分通過分紅輸送給了控股股東，此外公司賬面超過百億的其他應收中，有27.24億元為關聯單位往來款，這里面或許有控股股東的借款。

　　2020年迪馬股份房地產銷售金額為227.2億元，同比僅增長1.28%，銷售面積為183.05萬平米，同比增長15.46%，銷售均價明顯下降。克而瑞數據顯示，迪馬股份旗下的東原地產的土儲貨值為1436.3億元，迪馬股份應該加快去庫存，緩解逆勢快速增長債務以至踩線的緊迫。

　　此外，近日迪馬股份表示目前公司已退出與上海綠葉的合資經營，原因是該合作經營未達到公司預期。事實上，當前環境下，迪馬股份應該加快收縮戰線，以保證在未來高分紅的常態下，能有足夠的現金流支撐公司房地產業務的發展。否則，在房地產行業存量內卷的白銀時代，迪馬股份或許會被時代落下。