近日教育、科技股持續遭遇重挫，恒生指數27日收盤跌4.2%，最近兩個交易日跌幅高達8.18%。同期恒生物業服務及管理指數累計下跌20.2%，物業股罕見出現了股價大幅下跌，53只物業股兩個交易日內僅一家股價上漲，除幾家迷你物企不漲不跌外，46只物業股齊齊下跌。

　　其中，世茂服務跌幅高達19.55%，其次是金科服務跌18.15%、旭輝永升服務跌17.47%、碧桂園服務跌16.6%、合景悠活跌15.66%、中海物業跌14.44%、華潤萬象生活跌14.07%。跌幅在10%以上的多達17家，跌幅在5%以上的有12家。

　　除浦江中國、興業物聯、燁星集團等6家小物企因交易量小、新上市等原因不漲不跌以外，只有中奧到家一家微漲1.45%，這顯然已經不能簡單用市場環境影響來概括了。

　　7月23日，住建部等8部門發布的《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，通知中關于物業服務的整治重點主要有以下6個方面：

　　（1）未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務；（2）未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息；（3）超出合同約定或公示收費項目標準收取費用；（4）擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵占、挪用業主共有部分經營收益；（5）物業服務合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業服務項目。

　　其中第4條，擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵占、挪用業主共有部分經營收益，引起市場廣泛關注。

　　業主共有部分經營收益，指的是小區公共區域出租或做其它經營用，比如住宅小區樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共場地擺攤、自主售賣機、快遞柜等進場費、通信基站等設備占地費等。

　　業內人士對新浪財經解釋道，小區公共部分嚴格來說產權屬性歸屬于全體業主，包括電梯間、外立面、公共綠化等。這一部分收益按照物權法的規定應該是歸屬于全體業主所有。但小區業主或者說業委會也沒有能力自己開展公共區域的經營，一般都是委托給物業公司，后者收取一定報酬。

　　在開發商階段，物業公司會和開發商相互協商，約定一個收益百分比，這個階段可能定的比較高，比如80%。到了業主委員會階段，可能比例就比較低。主要看雙方合同約定的收益比例，但確實也有部分物業公司不規范操作。

　　而小區公共收益體現在物業公司財報中，就是社區增值服務收入中的電梯廣告費等。Wind數據顯示，跌幅居前的世茂服務社區增值服務收入占比為31.85%，跌幅居前的也大部分為頭部企業。

　　需要注意的是，合同約定下收取的公共收益仍是物業公司的正常收入。某上市物企人員就對新浪財經表示，這個政策影響可能被擴大了。對上市物企來說，規范是首要，公共收益處理本來就已經做到規范了，影響很小。反而是對那些不規范的物業公司影響大些，對整個行業或上市公司來說反而是好事，良幣驅逐劣幣。

　　中信證券研報認為，《通知》有利于物業管理行業正本清源，推進市場化和規模。各地監管普遍推動業主公共收益用以補充維修資金，物業管理公司一般可以提取不超過經營收入30%的管理費。這極大打擊了一大批劣質物業管理公司，但卻無損于具備公共區域經營能力、財務報表規范的品牌物業管理公司。《通知》要求整治物管公司不退場的行為，也有利于物業管理公司存量外拓。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，物業股普遍下跌有多方面因素，物業股大部分在港股市場，受美股市場影響，這次政策也是一方面，需要綜合來看。

　　中物協總經理楊熙則認為，這是市場對《整治通知》的夸大誤讀。本次《整治通知》主要針對房地產行業并非重點針對物業行業，且涉及物業的要求，其實在通常被視為支持物業行業發展的，2021年1月住建部等十部委聯合發文的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》中已有過表述。

　　在《整治通知》發布后，據媒體消息報道，被納入“三道紅線”試點的重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，買地金額除公開市場拿地外，還包括收并購方式獲地的支出。房地產開發商被限制拿地金額，長遠看對關聯物業的發展是否也有影響？還需持續關注。