出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　3月31日，融信中國發布2020年業績報告，盈利水平大幅下滑，負債率再度回升。2020年實現收益483億元，同比下降6.14%；毛利為53.12億元，同比下降57.42%；年內溢利達34.94億元，較去年減少40.71%；公司擁有人應占溢利24.28億元，較去年減少23.02%。負債比率則由2019年12月31日的70%上升至83%。

　　銷售毛利率下降13.24個百分點 地王盈利不佳

　　2020年，融信中國的營收凈利雙雙下滑，尤其是歸母凈利下滑了23.02%，大幅高于營收6.14%的下滑幅度。Wind數據顯示，2020年，融信中國的毛利率由上一年度的24.24%降至11%，大幅下滑了13.24個百分點。同期公司的銷售凈利率由上一年度的11.45%下降至7.13%。盈利能力大幅下滑。

　　對于盈利的大幅下滑，融信中國表示：一方面疫情沖擊下項目結轉進度受阻，融信2020年交付物業建筑面積同比下降逾三成；另一方面則是由于部分結轉的收購項目銷售毛利率較低所致，以及受限于現價調控政策。

　　兩三年前，融信拿的諸多地王將在近年陸續進入結轉期，盈利很難樂觀。幾年前錯誤的拿地，至今仍是懸在融信頭上的一把刀。

　　2016年，全年銷售額僅246.39億元的融信中國斥資約500億大舉拿地，當年公司拿地金額是銷售額的近2倍。之后在2017年拿地金額進一步上升至700多億，是當年銷售額的1倍多。這兩年公司拿下了全國不少地王項目，溢價率頗高。融信中國這兩年通過加杠桿積累了大量的土地，2017年末，公司的土地儲備面積達到2310萬平方米，而凈負債率也大幅升至159%。

　　2016年，融信通過與18組開發商的超過400輪激烈競價，以110.1億元摘得上海靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，是當年全國土拍成交歷史單價地王，樓板價高達10.03萬元/平方米，溢價率139%。并且，這一項目還包括諸多條件，中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%；自持不低于15%的住宅物業；持有100%的商業物業；配建保障性住房5.0%以上等。而2020年12月，融信保利招商聯合體拿下的上海靜安中興社區宅地，樓面價為7.2萬元/平方米，遠低于五年前的融信拿下的中興社區地塊樓板價。

　　最終，融信引入萬科合作開發五年前的這一地王項目，萬科斥資入股49%。項目名稱為融信萬科中興路一號，2016年8月拿地，2020年4月才獲發預售許可證并開啟認籌，銷售均價約12.98萬元/平方米。相較于10萬元的土地成本價，這一項目的獲利空間所剩無幾。

　　土地成本增長較快 拿地力度出現回升

　　2020年，融信中國實現合約銷售額1551.72億元，同比增長9.81%，增速較2019年的15.94%下滑6.13個百分點。對應的合約建筑面積為725.09萬平方米，同比上升10.74%。平均售價為2.14萬元/平方米，較上一年度的2.16萬元/平方米略有下降。

　　相較于近兩年連續的銷售大幅放緩，融信中國的拿地力度卻又有回升。數據顯示，繼2016年-2017年的大力拿地后，公司在2018年大幅放緩拿地，但2019年-2020年拿地力度連續小幅上升，拿地面積/銷售面積由2018年的0.85倍升至2020年的1.2倍。拿地面積在逐年升高，去化放緩也是不爭的事實。

　　融信中國近幾年的土儲池子在持續擴大，截至2020年末，達到2870萬平方米。同時，公司的拿地成本明顯升高，2016年由于拿了不少地王項目，公司當年的平均地價高達12963元/平方米，之后2017年大幅回落至4814元/平方米，之后公司的平均地價開始持續上升，截至2020年末，達到9596元/平方米，同比上漲44.34%，遠高于銷售均價的上漲速度。

　　而融信中國近幾年的土地權益比例均不足50%，上漲過快的地價進一步壓縮其盈利空間。