大眼樓管“千億上新”系列：

　　2020房企銷售年榜：千億房企增至43家 萬科被恒大超越成老三

　　千億上新|龍光集團(tuán)增速下滑 加碼城市更新尋增長點(diǎn)

　　千億上新|新力控股銷售權(quán)益比僅48% 明股實(shí)債嫌疑大

　　千億上新|合景泰富銷售權(quán)益比降至62% 建筑成本持續(xù)縮減

　　千億上新|時(shí)代中國9成銷售來自廣東 清遠(yuǎn)大量土儲去化緩慢

　　排名下滑|藍(lán)光發(fā)展勉強(qiáng)守住千億 連踩兩條紅線高息債頑疾待解

　　排名下滑|遠(yuǎn)洋集團(tuán)千億之后增長熄火 土地成本攀升業(yè)績難釋放

　　千億上新|中駿集團(tuán)權(quán)益比低壓縮盈利 靠商業(yè)勾地深度下沉三四線

　　千億上新| 禹洲集團(tuán)銷售權(quán)益比64% 2020H1新增土儲地價(jià)占售價(jià)8成

　　千億上新|佳兆業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū) 利潤空間減少

　　千億上新|華發(fā)股份華東區(qū)域土儲緊張 融資成本下降卻踩兩條紅線

　　出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　年初長達(dá)四個月左右的疫情加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”。在數(shù)百家小房企走向破產(chǎn)的同時(shí)，規(guī)模房企憑借良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力順利挺過寒冬，疫后銷售強(qiáng)勁反彈，最終全年的銷售目標(biāo)并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進(jìn)有出，排名也較此前發(fā)生了較大變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　華發(fā)股份經(jīng)過在房地產(chǎn)領(lǐng)域40年的耕耘，逐步形成以住宅為主業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步發(fā)展的“一核兩翼”新格局。同時(shí)以珠海市場為大本營，實(shí)施全國化戰(zhàn)略，2020年銷售額首次突破千億。

　　加強(qiáng)全國化布局 華東地區(qū)土地儲備緊張

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1205億元，相比2019年增長30%，排名從2019年的39名上升到2020年的34名。

　　快速躋身千億行列得益于公司全國化布局戰(zhàn)略的加快實(shí)施。值得一提的是，2017-2019年，公司的土地儲備分別為877.11萬平方米、750.4萬平方米和697.48萬平方米，土儲水平有所下滑，千億之后能否保持增速值得關(guān)注。

　　根據(jù)2019年全年銷售額，公司在珠海區(qū)域的銷售額占比有27.76%，華東地區(qū)占比最高，為40.66%。然而公司的土儲分布相對于銷售分布錯位，作為銷售額最高的華東區(qū)域，土地儲備只占8.31%，土儲相對不足。

　　從城市能級來看，公司重點(diǎn)布局核心一、二線城市。2020年上半年公司獲得土地（合并口徑）計(jì)容建筑面積合計(jì)約 200.65 萬㎡。新增土地儲備位于珠海、廣州、南京、蘇州、紹興等多個城市，同時(shí)，公司還在珠海、佛山等城市推進(jìn)城市更新工作。近兩年一、二線房地產(chǎn)市場表現(xiàn)整體偏好，公司對于一、二線城市的拓展，一方面可以推動銷售額的增長，一方面可以有效避免單一市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　負(fù)債高企踩兩條紅線 平均融資成本下降

　　房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，許多房企靠著較高的杠桿率一路擴(kuò)張，但融資政策收緊給了高負(fù)債房企當(dāng)頭一棒，降負(fù)債成了不少房企的首要任務(wù)。華發(fā)股份經(jīng)歷了快速擴(kuò)張同時(shí)也面臨著負(fù)債高企的局面。

　　公司的期末負(fù)債融資總額處于上升趨勢，從2015年的573.86億元上升到2019年的1057.23億元，與此同時(shí)，公司的平均融資成本呈下降趨勢，由2015年的9.17%下降2.82個百分點(diǎn)至2019年的6.35%。

　　截至2020年9月30日，公司的有息負(fù)債為1230.67億元，相比年初增長28.8%，短期有息負(fù)債/長期有息負(fù)債的比例為45.95%，相比年初下降16.74個百分點(diǎn)，負(fù)債結(jié)構(gòu)有所改善。

　　以“三道紅線”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，華發(fā)股份扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.58%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為148.35%，現(xiàn)金短債比為1.19，按照規(guī)定，公司的踩中兩條紅線屬于“橙色”檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

　　對于普通股權(quán)，無論大股東還是少數(shù)股東，其分配得到的利潤占比及分配時(shí)點(diǎn)應(yīng)保持一致，對于明股實(shí)債，少數(shù)股東損益并非等于權(quán)益比例*凈利潤。近年來公司的少數(shù)股東權(quán)益占比均遠(yuǎn)高于少數(shù)股東損益占比，需要警惕明股實(shí)債風(fēng)險(xiǎn)。