大眼樓管“千億上新”系列：

　　2020房企銷售年榜：千億房企增至43家 萬科被恒大超越成老三

　　千億上新|龍光集團(tuán)增速下滑 加碼城市更新尋增長(zhǎng)點(diǎn)

　　千億上新|新力控股銷售權(quán)益比僅48% 明股實(shí)債嫌疑大

　　千億上新|合景泰富銷售權(quán)益比降至62% 建筑成本持續(xù)縮減

　　千億上新|時(shí)代中國(guó)9成銷售來自廣東 清遠(yuǎn)大量土儲(chǔ)去化緩慢

　　排名下滑|藍(lán)光發(fā)展勉強(qiáng)守住千億 連踩兩條紅線高息債頑疾待解

　　排名下滑|遠(yuǎn)洋集團(tuán)千億之后增長(zhǎng)熄火 土地成本攀升業(yè)績(jī)難釋放

　　千億上新|中駿集團(tuán)權(quán)益比低壓縮盈利 靠商業(yè)勾地深度下沉三四線

　　千億上新| 禹洲集團(tuán)銷售權(quán)益比64% 2020H1新增土儲(chǔ)地價(jià)占售價(jià)8成

　　千億上新|佳兆業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū) 利潤(rùn)空間減少

　　千億上新|華發(fā)股份華東區(qū)域土儲(chǔ)緊張 融資成本下降卻踩兩條紅線

　　出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　年初長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月左右的疫情加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”。在數(shù)百家小房企走向破產(chǎn)的同時(shí)，規(guī)模房企憑借良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力順利挺過寒冬，疫后銷售強(qiáng)勁反彈，最終全年的銷售目標(biāo)并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進(jìn)有出，排名也較此前發(fā)生了較大變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長(zhǎng)12.54%。

　　值得注意的是，13家房企雖然今年仍在千億之列，但排名發(fā)生下滑，其中藍(lán)光發(fā)展排名下降5名至38名。

　　加碼華東華中地區(qū) 千億之后何去何從

　　藍(lán)光發(fā)展成立于1990年，發(fā)源于成都地區(qū)，2012年，藍(lán)光全國(guó)化進(jìn)程提速，先后進(jìn)入青島、無錫、長(zhǎng)沙、武漢、蘇州、無錫、西安等城市。公司于2015年借殼迪康藥業(yè)登陸A股，旗下的藍(lán)光嘉寶服務(wù)于2019年在港交所主板掛牌上市，構(gòu)筑了“A+H”雙資本平臺(tái)。公司基于“人居藍(lán)光+生活藍(lán)光”雙擎業(yè)務(wù)模式，高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)，高度聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

　　借助資本市場(chǎng)力量，公司加大了土地儲(chǔ)備，通過招拍掛、股權(quán)收購、項(xiàng)目合作開發(fā)等多元化方式儲(chǔ)備土地，為公司千億之路提供了基礎(chǔ)。

　　藍(lán)光發(fā)展的簽約金額從2015年上市時(shí)的183億元增長(zhǎng)到2019年的千億級(jí)別僅用了4年，但千億之后卻后勁不足。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，藍(lán)光發(fā)展2020年全口徑銷售金額為1036.3億元，排名為38位。然而2019年就已經(jīng)出現(xiàn)增長(zhǎng)疲態(tài)，2020年銷售僅同比增長(zhǎng)2.06%，大幅跑輸同規(guī)模房企。

　　成都是藍(lán)光發(fā)展的大本營(yíng)，2002年公司首次參加成都市土地拍賣，首拍地塊位于青羊區(qū)長(zhǎng)順下街和八寶街交叉口，總用地面積約7.75畝，以及位于青羊區(qū)西大街、長(zhǎng)順大街交叉口的2號(hào)地塊。早年公司深耕成都地區(qū)，隨后開啟全國(guó)化進(jìn)程，公司加大了華東和華中地區(qū)的投入，這兩個(gè)區(qū)域的增長(zhǎng)是公司進(jìn)入千億行列的關(guān)鍵，2019年兩地區(qū)合計(jì)銷售額為48.21億元，占比47.39%，與此同時(shí)，成都地區(qū)的銷售額在萎縮，從2018年的最高峰287.48億元，下降到2019年的189.26億元，2020年上半年進(jìn)一步下降到65.95億元。

　　從新增土地可以看出華東和華中地區(qū)也是未來的重點(diǎn)布局區(qū)域，2020年上半年，公司進(jìn)一步加大投資力度，新增項(xiàng)目36個(gè)，總建筑面積約588.52萬平方米，其中76%分布于華東和華中地區(qū)，投銷比1.4。城市能級(jí)方面，公司不斷強(qiáng)化新一線、二級(jí)及強(qiáng)三線的投資占比。

　　此外，公司的下屬物業(yè)服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)2020上半年在管面積達(dá)89.9百萬平方米，合約面積也增長(zhǎng)至140.7百萬平方米。

　　2018年、2019年和2020年1-9月，公司的銷售毛利率為27.75%、28.33%和24.2%，盈利能力有所下滑。

　　連踩兩條紅線 高息債頑疾待解

　　快速擴(kuò)張下，藍(lán)光發(fā)展負(fù)債水平持續(xù)增長(zhǎng)，2017-2019年及2020年1-6月，公司負(fù)債總額分別為761.96億元、1237.88億元、1627.7億元和1843.2億元，其中有息負(fù)債余額分別為349.81億元、564.82億元、609.04億元和753.99億元；有息負(fù)債占負(fù)債總額的比重分別為45.91%、45.63%、37.42%和40.91%。截至2020年6月末，公司在1年以內(nèi)到期的有息債務(wù)規(guī)模共計(jì)355.41億元，占有息債務(wù)總額的比例共計(jì)47.14%，未來債務(wù)集中到期存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　“三道紅線”政策的推出限制了房企有息負(fù)債的增長(zhǎng)，不少房企將降負(fù)債作為了重要目標(biāo)。公司的扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.58%；凈資產(chǎn)負(fù)債率為97.64%；現(xiàn)金短債比為0.81，踩中兩條紅線。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，分為“紅、橙、黃、綠”四擋，公司處于“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

　　對(duì)有息負(fù)債增長(zhǎng)的限制無疑牽制住了藍(lán)光的擴(kuò)張步伐，之后將面臨負(fù)債和規(guī)模的權(quán)衡。值得一提的是，除了負(fù)債規(guī)模高企之外，融資成本高已經(jīng)成為公司的頑疾。

　　2021年1月11日，藍(lán)光發(fā)展全資子公司HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外發(fā)行3億美元、期限為364天的無抵押固定利率債券，利率8.85%，并于2021年1月12日在新加坡證券交易所上市交易。

　　2020年發(fā)行了三筆美元債。2020年3月5日，HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外發(fā)行2億美元、期限364天的無抵押固定利率債券，利率為9%；2020年6月4日，HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外發(fā)行2.5億美元、期限為2年的無抵押固定利率債券，利率為11%；2020年12月9日，HejunShunzeInvestmentCo．，Limited在境外發(fā)行3億美元、期限為2.25年的無抵押固定利率債券，利率為10.5%。

　　目前，藍(lán)光存量的境內(nèi)債券票面利率在7%/年左右，高于行業(yè)平均水平，連續(xù)的高息發(fā)債將會(huì)吞噬利潤(rùn)。2016-2019年，公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為1.57%、1.7%、1.89%、1.94%，連續(xù)增長(zhǎng)，2020年上半年以為利息收入增加下降到1.14%。