大眼樓管“千億上新”系列：

　　2020房企銷售年榜：千億房企增至43家 萬科被恒大超越成老三

　　千億上新|龍光集團增速下滑 加碼城市更新尋增長點

　　千億上新|新力控股銷售權(quán)益比僅48% 明股實債嫌疑大

　　千億上新|合景泰富銷售權(quán)益比降至62% 建筑成本持續(xù)縮減

　　千億上新|時代中國9成銷售來自廣東 清遠大量土儲去化緩慢

　　排名下滑|藍光發(fā)展勉強守住千億 連踩兩條紅線高息債頑疾待解

　　排名下滑|遠洋集團千億之后增長熄火 土地成本攀升業(yè)績難釋放

　　千億上新|中駿集團權(quán)益比低壓縮盈利 靠商業(yè)勾地深度下沉三四線

　　千億上新| 禹洲集團銷售權(quán)益比64% 2020H1新增土儲地價占售價8成

　　千億上新|佳兆業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū) 利潤空間減少

　　千億上新|華發(fā)股份華東區(qū)域土儲緊張 融資成本下降卻踩兩條紅線

　　出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　年初長達四個月左右的疫情加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”。在數(shù)百家小房企走向破產(chǎn)的同時，規(guī)模房企憑借良好的抗風險能力順利挺過寒冬，疫后銷售強勁反彈，最終全年的銷售目標并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進有出，排名也較此前發(fā)生了較大變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實現(xiàn)全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　2020年首進千億，銷售權(quán)益比降至62%。2020年1-12月，合景泰富實現(xiàn)合約銷售金額1036.08億元，同比增長20.32%，在現(xiàn)43家千億房企中排名第39，從2020年的增速來看，也不算高，只排到16名，較2018年-2019年的72.2%、31.46%大幅放緩。同時，值得注意的是，公司近兩年合作開發(fā)規(guī)模擴大，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，公司的銷售權(quán)益比分別為82.09%、64.48%和62.39%。

　　深耕粵港澳、長三角，約9成銷售額來自一二線城市。合景泰富成立于1995年，是一家老牌粵系房企，目前大灣區(qū)的9城2區(qū)中，公司已覆蓋8城1區(qū)，長三角則以杭州、上海、蘇州為中心進入17城，其余在以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域，以成都、重慶、南寧為核心的西南區(qū)域也有少許布局。2019年年報數(shù)據(jù)顯示，來自長三角、粵港澳大灣區(qū)等銷售金額占比分別為43%、30%，而按城市等級來看，89%來自一二線城市。

　　近年新增項目70%以上為合作開發(fā)，目前土儲權(quán)益比約66%。為了快速擴大規(guī)模，合景泰富近兩年權(quán)益比大幅讓步， 新增項目中70%以上都是合作開發(fā)。截至2020年6月末， 合景泰富權(quán)益土地儲備1636萬平方米，總建面2475萬平方米，土儲權(quán)益比例66.1%，依然較低，目前土儲可滿足公司約3年左右發(fā)展需求，相對不算充裕。2019年和2020年上半年，公司新增土儲建筑面積分別為374萬平方米和111萬平方米，均低于當期491.9萬平方米、220萬平方米的銷售面積，土儲水平有縮減。

　　城市更新轉(zhuǎn)化速度較慢。2019年，合景泰富在廣州有超20個城市更新項目，2020上半年，在廣州、佛山及深圳的城市更新項目總量升至32個，預計總可售貨值6100億元。截至2020上半年，廣州有3個項目啟動拆遷，1個成功轉(zhuǎn)化。公司預計2021年可以開始實現(xiàn)銷售，總體來說，當前轉(zhuǎn)化較慢。雖然預期6100億元的可售貨值比較可觀，但舊改項目占用資金大，簽約、拆遷等環(huán)節(jié)繁雜，在時間上存在較大的不確定性。

　　盈利指標表現(xiàn)優(yōu)秀，ROE穩(wěn)定在30%以上。而從盈利來看，wind數(shù)據(jù)顯示，合景泰富近幾年的毛利率雖有波動，但整體均在30%以上，銷售凈利率基本也在30%-40%左右。在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)ROE集體承壓的情況下，2019年，合景泰富的ROE由此前的14.31%大幅上升至30.37%，表現(xiàn)突出。一般來說，不少重倉一二線的房企近幾年都面臨著地價上升和限價政策帶來的雙重擠壓，盈利指標下降在所難免，對于9成左右銷售集中在一二線城市的合景泰富來說，成本控制或許已到極致。

　　建筑成本持續(xù)下降，拿地和建筑成本約占售價的44%。公司近五年的銷售均價均在16000元/平方米以上，最高的一年為2019年17504.98元/平方米。而2018年-2019年及2020年上半年，（拿地成本+建筑成本）/銷售均價為58%、44%和44%，雖然2020年上半年的銷售均價發(fā)生了下滑，土地成本也由2019年的3102元/平米升至3852元/平米，但建筑成本卻由2019年的4626元/平米大幅降至3447元/平米，相對于核心重倉粵港澳大灣區(qū)的房企來說，這一建筑成本相對偏低。