出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　1月15日早間，上坤地產發(fā)布了其上市后的第一份融資公告，將發(fā)行于2022年到期的1.85億美元12.75%優(yōu)先票據(jù)。而這距離其2020年11月17日上市剛過去不足兩個月。12.75%的發(fā)債利率遠超行業(yè)平均水平，雖然資本市場的信用需要積累，但與同年上市的房企發(fā)行的第一筆美元債相比，這一利率水平依然較高。并且近幾年對信托貸款的依賴使得公司的融資成本持續(xù)走高，截至2020年4月底，加權平均融資成本已達10.3%，這大幅加重了公司的負擔。在業(yè)務層面，近年公司的銷售增速、結轉速度均大幅放緩。

　　首筆美元債利率較高 12.75%暫居年內第二高

　　2020年，共有7家內地房企成功赴港IPO，匯景控股、港龍中國、金輝控股、上坤地產、祥生控股、領地控股以及大唐集團。

　　匯景控股1月16日上市，8月3日發(fā)布第一筆融資計劃，1.1億美元2021年到期的美元債，利率12.5%。

　　港龍中國7月15日上市，11月26日發(fā)行了上市后的第一筆融資，1.5億美元2021年到期的13.5%的美元債。

　　金輝控股10月29日上市，但目前暫未發(fā)行美元債，但其上市前在2020年1月和6月發(fā)行了兩筆美元債，分別為3億美元10.50%、2.5億美元8.8%。

　　祥生控股11月18日上市，目前暫未發(fā)債，2020年1月曾發(fā)行一筆1.5億美元利率12.5%的1年期美元債。

　　而12月上市的大唐集團和領地控股也還未發(fā)債。

　　與2020年新上市房企的第一次發(fā)債利率對比，上坤地產此次12.75%的發(fā)債利率僅次于港龍中國的13.5%，處在行業(yè)高位。并且，距離其上市才過去2個月，融資頻率較快。

　　平均融資成本持續(xù)走高 信托貸款占比高

　　融資成本是一家房企綜合實力的側面反映。規(guī)模、財務等“實力”欠佳，銀行授信不寬裕、低息銀行貸款不夠用的情況下，房企就需要依賴信托融資。

　　截至2017年-2019年及2020年4月底，上坤地產的加權平均融資成本分別為7.4%、9.3%、9.4%和10.3%，遠超行業(yè)平均水平，并且呈持續(xù)走高態(tài)勢。

　　上坤地產的信托貸款占比較高。招股書顯示，截至2020年8月31日，公司未償還的銀行貸款和其他貸款（信托貸款等）分別為11.64億元、35.97億元，信托貸款約是銀行貸款的3.09倍。也就是說，其他貸款約占當期有息負債的75.55%，即使放在信托貸款占比較高的房地產業(yè)內來看，這一占比依然較高。而在過往的2017年-2019年，公司每一年的信托貸款余額都要高于銀行借款余額，2017年前者高達后者的3.56倍。

　　信托貸款利率太高了。招股書顯示，在上坤地產列舉出的截至2020年4月30日及8月31未償還的31筆其他貸款中，利率區(qū)間在9%-18%，而9%-10%的僅有3筆，大部分在10%以上。

　　而長期、高代價、大規(guī)模的信托借款顯然給上坤地產帶來了沉重的負擔。

　　2017年-2019年，上坤地產的銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元，分別占當期凈利潤的726%、418.06%和347.27%。同期，公司的凈利率分別為2.88%、9.83%和8.98%，處于行業(yè)較低水平。

　　銷售額大幅降速 高管層動蕩

　　上坤地產是一家年輕房企。2010年，朱靜從建業(yè)地產出走創(chuàng)業(yè)，在上海創(chuàng)立了上坤地產，業(yè)務主要集中在長三角地區(qū)。只不過，如今地產行業(yè)的黃金發(fā)展期已經過去，融資收緊的大環(huán)境，對于尚處于擴張期的小型房企非常不利。

　　上坤地產的業(yè)務目前仍然集中在長三角地區(qū)，尤其是上海。截至2020年7月末，公司的土儲合計412.93萬平方米，公司應占建面300萬平方米，其中長三角經濟區(qū)占比70.2%，上海、杭州、寧波最多，在12%-15%之間。其余在珠三角經濟區(qū)有所突破。按照2019年銷售面積 156萬平方米的去化水平來看，公司目前的土儲水平不算充足，仍有較大的拿地需求。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，上坤地產的全口徑銷售額分別為51.5億元、229.5億元和271.8億元，銷售增速大幅放緩至18%。同時，公司的結轉速度也有所下降，2017年-2019年上坤地產結轉面積分別為4.29萬平方米、14.41萬平方米和20.02萬平方米。業(yè)務表現(xiàn)不佳，上市不足兩個月便面臨核心高管的出走。

　　上坤集團副總裁、主管營銷工作的佟文艷已提出辭職，據(jù)傳將于春節(jié)前后正式離職。佟文艷于2018年11月加入上坤地產，在公司上市前8個月被任命為副總裁，負責品牌、銷售、營銷管理及客戶關系。她曾先后在綠地、旭輝等知名房企擔任要職，是上坤地產的核心人物之一。