上周物業(yè)行業(yè)發(fā)生了幾件大事。一是十部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，住宅物業(yè)迎來(lái)一大利好，尤其是對(duì)住宅規(guī)模較大的物企而言。二是萬(wàn)科物業(yè)又一次被傳上市。即便隨后公司予以否人，但萬(wàn)物云與深圳萬(wàn)科物業(yè)的股權(quán)騰挪仍然備受各方關(guān)注。

　　政策利好下，恒大物業(yè)連續(xù)2個(gè)交易日漲幅達(dá)38%。作為龍頭的萬(wàn)科物業(yè)若上市，市場(chǎng)追捧程度是否更甚？

　　猜想一：上市動(dòng)力或來(lái)自于降負(fù)債

　　“萬(wàn)科物業(yè)一直是行業(yè)老大，大家做什么都習(xí)慣了先看看萬(wàn)科。”這是業(yè)內(nèi)人士幾乎達(dá)成共識(shí)的一個(gè)認(rèn)知。就在大家都爭(zhēng)先恐后的搶灘物業(yè)風(fēng)口上市之際，老大萬(wàn)科物業(yè)仍是老神在在，不為所動(dòng)。

　　物管公司上市潮起于2018年，當(dāng)年物業(yè)新股有6家，此后2019年10家、2020年18家，物企爭(zhēng)先登陸資本市場(chǎng)。老大萬(wàn)科物業(yè)每年都要被問(wèn)到何時(shí)上市。

　　2018年，郁亮說(shuō)“我就不上，我怕資本市場(chǎng)把我們引導(dǎo)壞了”。

　　2019年，郁亮說(shuō)“一定要等到萬(wàn)科物業(yè)成為城市服務(wù)商，區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司，才會(huì)讓其上市”。

　　2020年，郁亮說(shuō)“萬(wàn)科物業(yè)一定會(huì)上市，但時(shí)間還沒(méi)確定”。

　　2021年1月，萬(wàn)科物業(yè)被傳打包物業(yè)和科技業(yè)務(wù)一同上市。

　　早晚會(huì)上市，為何選在此時(shí)？物業(yè)資深專家金永宏認(rèn)為，萬(wàn)科物業(yè)此前一直上市動(dòng)力不足。寶萬(wàn)之爭(zhēng)時(shí)股權(quán)混亂。而資本市場(chǎng)最大的好處是于融資及品牌溢價(jià)。母公司萬(wàn)科資金充裕，同時(shí)萬(wàn)科物業(yè)本身在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)具備了一定的品牌知名度，物業(yè)是萬(wàn)科的加分項(xiàng)，在公司內(nèi)同樣受到重視，不缺錢的狀況下上市動(dòng)力會(huì)受影響。

　　但新浪財(cái)經(jīng)注意到，2020年延續(xù)的上市潮固然有物企本身融資需求，另一方面房企融資收緊，尤其是“三道紅線”引起業(yè)內(nèi)震動(dòng)，去杠桿降負(fù)債是房企目前主要任務(wù)。

　　截至2020年三季度末，萬(wàn)科于目前的凈負(fù)債率為28.51%，維持行業(yè)低位；現(xiàn)金短債比為1.97，短期償債能力較強(qiáng)；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，略超70%的監(jiān)管紅線。

　　作為財(cái)務(wù)優(yōu)等生的萬(wàn)科勢(shì)必要降低資產(chǎn)負(fù)債率，以進(jìn)入綠檔爭(zhēng)取最大融資額度。物業(yè)板塊的規(guī)模相對(duì)于地產(chǎn)雖然不值一提，但前有恒大通過(guò)物業(yè)板塊引入235億港元戰(zhàn)投先例，再加上IPO募資，未嘗不能達(dá)到大幅降低負(fù)債的目標(biāo)。

　　金永宏則認(rèn)為，現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)股經(jīng)歷過(guò)新股密集上市后，估值兩極分化，給予龍頭更高估值，萬(wàn)科物業(yè)上市應(yīng)該是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

　　猜想二：整體上市估值或更高

　　上市就要講好故事，單憑物業(yè)管理是缺乏想象空間的。

　　物業(yè)管理行業(yè)一直在尋求第二增長(zhǎng)曲線。早先在互聯(lián)網(wǎng)浪潮影響下利用科技手段，注重智慧服務(wù)。而現(xiàn)在，不講城市服務(wù)的物企都不好意思說(shuō)自己是物業(yè)公司。

　　“萬(wàn)物云目前每個(gè)版塊都是獨(dú)立平臺(tái)，既可以整體上市，也可以單獨(dú)上市。”此話一出萬(wàn)物云的上市出現(xiàn)許多猜想。

　　萬(wàn)科物業(yè)恰好什么都有。住宅物業(yè)有萬(wàn)科物業(yè)，樸鄰發(fā)展負(fù)責(zé)業(yè)主資產(chǎn)管理；商寫物業(yè)有萬(wàn)物梁行；城市服務(wù)品牌為萬(wàn)物云城。整體發(fā)展路徑是從社區(qū)到商企再到城市，從物業(yè)服務(wù)到資產(chǎn)服務(wù)再到設(shè)施服務(wù)。

　　但資本市場(chǎng)只看業(yè)績(jī)。高毛利的社區(qū)增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)均被給予了不錯(cuò)估值。比如，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在上市前放棄了華潤(rùn)物業(yè)科技作為上市主體，將物業(yè)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)一起打包上市，稱之為“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”。目前市盈率（TTM）高達(dá)173倍。

　　從萬(wàn)科物業(yè)少量的公開數(shù)據(jù)來(lái)看，除去核心的萬(wàn)科物業(yè)，其中成立不久的萬(wàn)物梁行收入規(guī)模可能最大。萬(wàn)物梁行成立于2019年12月，截至2020年10月公布的數(shù)據(jù)顯示，覆蓋149城、拓展新項(xiàng)目超140個(gè)，共服務(wù)項(xiàng)目超1140個(gè)，管理面積超1億平方米。商寫物業(yè)的管理規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了大多數(shù)的中小物企。

　　而目前市場(chǎng)上屢被提及的城市服務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)其實(shí)早在2018年開始探索，目前完成10個(gè)城市、12個(gè)項(xiàng)目的綜合探索，在珠海橫琴、雄安新區(qū)、 廣州白云等地布局，但盈利情況不明。

　　據(jù)悉，萬(wàn)物梁行本身是并表萬(wàn)科物業(yè)的。從萬(wàn)科本身角度出發(fā)，萬(wàn)科物業(yè)更名萬(wàn)物云后多次強(qiáng)調(diào)萬(wàn)物云未來(lái)的對(duì)手不會(huì)是物業(yè)公司，而是科技公司的下沉，未來(lái)將投入更多在人才建設(shè)、服務(wù)品質(zhì)以及補(bǔ)貼新業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)。

　　目前兩家科技子公司被認(rèn)定為國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)，Tech模塊已經(jīng)成型且具備了BPaaS（流程即服務(wù)）輸出能力與廣泛的IoT（物聯(lián)網(wǎng)）連接能力。接下來(lái)，住宅物業(yè)領(lǐng)域形成的BPaaS（流程即服務(wù)）服務(wù)將在萬(wàn)物云旗下各空間服務(wù)子品牌上全覆蓋，并以睿聯(lián)盟為主要載體對(duì)外進(jìn)行輸出。可見(jiàn)，科技的故事涵蓋萬(wàn)物云整體業(yè)務(wù)，若打包上市或?qū)⑹侨f(wàn)物云的整體上市。

　　猜想三：萬(wàn)科物業(yè)是否錯(cuò)失了良機(jī)？

　　萬(wàn)科做財(cái)報(bào)的水平有目共睹。資料顯示萬(wàn)物梁行并表萬(wàn)科物業(yè)，也就是說(shuō)萬(wàn)科的物業(yè)板塊數(shù)據(jù)至少包括了住宅及商寫物業(yè)收入。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)分部收入分別為29.7億元、42.6億元、71.3億元、97.9億元、127億元，2020年上半年收入為66.9億元。同期分部營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為17.38%、17.22%、16.18%、17.44%、17.96%、 14.37%。

　　克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)物云2020年在管面積5.78億平方米，其次是雅生活服務(wù)和碧桂園服務(wù)，分別為5.05億平方米、4.08億平方米。無(wú)論是收入還是在管規(guī)模，萬(wàn)科物業(yè)還是老大。

　　但借助資本的力量，碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)的營(yíng)收規(guī)模攀升迅速。2017-2019年萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為21.24%，碧桂園服務(wù)和雅生活分別為45.66%、42.76%。2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)與萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)收僅相差4億元，碧桂園服務(wù)追趕龍頭的勢(shì)頭兇猛。

　　萬(wàn)科稱自己不是物業(yè)公司，而是一家科技公司。碧桂園服務(wù)隨后提出新物業(yè)的概念。新物業(yè)包括新服務(wù)、新科技、新生態(tài)和新價(jià)值。“新服務(wù)”即從基礎(chǔ)服務(wù)到增值服務(wù)，再上升至城市服務(wù)上，打破物業(yè)服務(wù)邊界。保利物業(yè)則認(rèn)為“物業(yè)要打破業(yè)務(wù)類型上的思維固化，只要有需求，我們就提供服務(wù)，讓大物業(yè)承擔(dān)起國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展當(dāng)中的軟性服務(wù)力量，即軟基建。”

　　萬(wàn)科物業(yè)長(zhǎng)期占據(jù)老大地位，但卻堅(jiān)持不上市。回過(guò)頭來(lái)資本市場(chǎng)頭部物企對(duì)于行業(yè)話語(yǔ)權(quán)蠢蠢欲動(dòng)。物管企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向在哪里？誰(shuí)先走通下一個(gè)黃金賽道，誰(shuí)就是那個(gè)領(lǐng)頭人。行業(yè)環(huán)境的變化或使超車萬(wàn)科成為可能。