出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　1月6日，金融街發布了債券發行公告，擬面向專業投資者發行規模不超過9億元（含9億）的公司債。債券期限為5年，附第3年末投資者回售選擇權和發行人調整票面利率選擇權，債券采用固定利率形式，詢價區間為3.3%-4.3%，本次募集金額擬用于償還回售公司債券。

　　除了此次募集的9億，公司過去一年發債動作頻頻，募資用途也主要為償還舊債。目前公司連踩“三道紅線”，面臨著一定的償付壓力。同時，因城施策等房地產行業調控政策仍在持續，行業利潤空間不斷收窄，公司的造血能力也有所下滑，只依靠借新債還舊債難以解決資金難題。

　　連踩“三道紅線” 資金難題待解

　　公司的業務主要包括房地產開發、物業租賃，前三季度營收占比分別為84.69%和12.14%，隨著土地儲備規模擴大、開發項目增加及較大規模自持物業，公司外部融資保持在一定規模，債務規模和杠桿率處于較高水平。

　　2017-2019年，公司的有息負債分別為630.25億元、831.88億元和877.38億元，呈現上升態勢，公司面臨著一定的償付壓力。

　　截至2020年9月30日，公司扣除預收賬款后的資產負債率為74.58%，凈資產負債率為190.84%，現金短債比為0.55，連踩“三道紅線”可以看出公司的降負債的迫切程度。

　　值得一提的是，公司因業務發展需要，部分資產通過抵質押手段來獲得銀行借款，主要包括固定資產、無形資產、投資性房地產及存貨等。截至2020年9月末，公司受限資產總計522.38億元，占當期總資產的30.86%。

　　去化能力是解決資金問題的基礎，但公司部分項目受地方政府限價政策及競爭環境等影響，銷售進度不及預期，疊加2020年新冠疫情的影響，公司造血能力下降。2020年1-9月，公司實現營業收入105.18億元，同比下降21.22%，歸母凈利潤為9.1億元，同比下降33.87%。

　　截至2017年末、2018年末、2019年末和2020年9月末，公司存貨余額分別為578.96億元、776.38億元、800.41億元和830.17億元，占資產總額的比重分別為46.24%、52.18%、49.41%和49.04%。同期，公司的存貨周轉率為0.3、0.16、0.2和0.08，低于同行業平均水平。

　　前三季度公司經營活動產生的現金流量凈額為1.48億元，同比下降97.88%，自身造血能力不足，同時在建項目又需要資金投入。截至2020年9月末，公司房地產項目預計總投資金額為756.72億元，累計投資金額為597.98億元，尚未投資金額為158.74億元。

　　借新債還舊債 賣資產回血

　　為了解決資金緊張的局面，公司放緩了拿地速度，2020年1-9月，公司的新增土地金額為23.3億元，相當于2019年全年新增的11.31%。

　　此外，公司2020年融資動作頻頻，發行公司債20金街01、20金街02和20金街03分別為20億元、20億元和10億元，合計募集資金50億元，全部用于償還舊債。

　　此外，公司還發行超短期融資券20金融街SCP001、20金融街SCP002、20金融街SCP003合計73億元；中期票據20金融街MTN001A、20金融街MTN001B、20金融街MTN002和20金融街MTN003合計69.5億元。

　　除了外部融資外，公司通過賣資產回血。由于北京寫字樓租賃市場租金持續下調，空置率上升，公司將金豐萬晟100%股權及相應債權轉讓予平安人壽，交易價格暫定為37.1億元。

　　金豐萬晟開發建設并持有運營金融街·萬科豐科中心項目。2019年和2020年1-9月，金豐萬晟實現營業收入7585.41萬元和1.31億元，分別虧損1.16億元和5417.54萬元。經營活動產生的現金流量凈額為2.87億元和-5511.53萬元。

　　通過出售金豐萬晟股權和債權，公司預計經營活動現金流可增加約22.32億元，有息負債減少14.95億元，公司資產負債率下降0.24個百分點，有利于優化公司資產結構，加快資金回流。

　　值得一提的是，公司與北京中信地產解除北京中信城B地塊也可以為公司帶來一筆資金，但是這筆回款卻不是很“經濟”。

　　這項頗具爭議的地塊要追溯到2010年，公司全資子公司北京置地受讓中信地產擁有的北京中信城B、C、D地塊中規劃地上建筑面積合計約50萬平方米所對應的國有土地使用權，受讓價格合計100.18億元。

　　截至目前，公司已受讓北京中信城C、D地塊并開發銷售完畢，然而B地塊因為拆遷問題擱置了近10年，2020年8月28日，首都功能核心區控制性詳細規劃（街區層面）2018年~2035年）》公布，中信城B地塊規劃條件無法全部實現。公司已向中信地產公司支付北京?中信城B地塊合作價款合計50.11億元，剩余25.43億元尚未支付。

　　協議解除后，中信地產返還公司已付的中信城B地塊合作價款約50.11億元，并向公司支付資金占用費約35.97億元。雖然返還款項可以解燃眉之急，但這10年期間北京土地市場水漲船高，以返還的資金占用費計算的10年復合增長率為5.56%，遠不及土地市場的漲幅。