出品：大眼樓管

　　作者：肖恩

　　據(jù)報道，近日融信中國已出售其位于上海虹橋世界中心的總部辦公樓，且已簽訂協(xié)議。從2013年經(jīng)過148輪競拍拿下的地王---上海徐涇鎮(zhèn)會展中心3號地塊，到如今全面退出世界中心項目，甚至出售總部大樓，融信一方面放慢節(jié)奏、甚至出售自持物業(yè)，另一方面重新加快開發(fā)業(yè)務(wù)的擴張速度，一增一降的背后或許是融信中國對于已經(jīng)到來的存量市場的思考和應(yīng)對。

　　兩次出售 全面退出世界中心項目

　　早在2013年6月，148輪競拍之后，融信中國與綠地控股一起拿下虹橋世界中心所在的上海徐涇鎮(zhèn)會展中心3號地塊，地塊成交價47億元，為彼時上海青浦區(qū)的總價地王，融信持有世界中心項目公司50%股權(quán)。項目比鄰虹橋機場和兩條地鐵線，且與現(xiàn)今的上海會展中心僅一路之隔，世界中心項目也早已是成熟的商業(yè)綜合體。

　　早些年，不少閩系房企將總部搬離福建，轉(zhuǎn)而入駐北京、上海。2016年，融信將總部遷至上海虹橋，并于2018年搬至正在參股開發(fā)的虹橋世界中心L1B棟。

　　2019年3月，融信中國就將其持有的虹橋世界中心項目公司50%股權(quán)出售予綠地，作價為10.05億元，作為交易，融信獲得虹橋世界中心的L1B棟。融信將虹橋世界中心L1B棟留作自用，剩余部分出租。

　　此次融信出售的L1B棟規(guī)劃總高9層，總建筑面積約1.6萬平方米。加上此次出售，融信中國在二次轉(zhuǎn)讓相關(guān)權(quán)益后，已全面退出虹橋世界中心項目。

　　值得注意的是，截止發(fā)稿，融信中國并未就相關(guān)事件發(fā)布公告，且對外表示，在將總部大樓出售后，融信將搬遷至與上坤共同開發(fā)的融信·上坤中心。其搬遷的原因之一，是融信·上坤中心是地鐵上蓋，周邊配套更好，員工滿意度會更高。

　　這一說法顯然是牽強的，事實上，世界中心項目與融信上坤中心相距不足10公里，都臨近虹橋機場，附近都有地鐵站，而且世界中心項目的成熟度已經(jīng)很高了。

　　融信出售資產(chǎn)的背后，跟公司近幾年的戰(zhàn)略變化不無關(guān)系。

　　自持物業(yè)經(jīng)營欠佳 風(fēng)格轉(zhuǎn)向保守

　　自持物業(yè)的經(jīng)營一度被房企認為是多元化競爭力的重要因素之一，但近年來包括萬達、SOHO中國等在內(nèi)的商業(yè)“老炮”卻先后表示不看好重資產(chǎn)的商業(yè)資產(chǎn)。

　　按照潘石屹的話來說，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%。”而事實上，SOHO中國最先出售的資產(chǎn)卻主要集中在上海，且公司2020年的平均借貸成本達到了4.8%，這或可以從側(cè)面反映，上海的辦公商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境可能比北京還要艱難。

　　融信財報數(shù)據(jù)顯示，截止今年上半年，公司賬面的投資物業(yè)規(guī)模達到142.84億元，同期產(chǎn)生的租金收入0.62億元，比去年同期還下滑了17.57%，這樣的收益率顯然是非常差的，加上相關(guān)的成本支出、財務(wù)等費用，自持物業(yè)能否盈利也難說。

　　因此，近幾年融信在自持物業(yè)上的投入似有放緩跡象。自2017年投資性房地產(chǎn)科目賬面值大幅增長以后，近幾年均是小幅增加，且投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例由2017年的6.15%小幅升至2020H的6.47%，變化基本不大。

　　不僅是自持物業(yè)，融信在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的風(fēng)格近幾年也趨于保守。

　　開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率低 重新加杠桿

　　目前市場去化壓力較大，房企整體的去化率水平仍處于相對低位。2020年上半年，融信中國的實際推貨量為887億元貨值，實現(xiàn)合約銷售金額604億元，實際去化率約為68.1%。此外，融信中國2020年下半年推貨量約為1300億元，截止11月份的銷售數(shù)據(jù)，實際銷售量僅為733億元，前11個月1336.68億元。

　　若按照2019年的情況預(yù)計，今年融信的銷售增速預(yù)計在10%左右，較2019年15.9%的增速進一步下滑，與較2016/2017/2018年33.2%、106.8%、185.4%的增速有著巨大差距。

　　在當(dāng)前降速、降杠桿的大環(huán)境下，銷售增速放緩，對于前些年大力拿地的融信來說，影響的不僅是去化率的小問題，更是整體財務(wù)狀況和戰(zhàn)略方向的大問題。

　　在樓市最為火爆的2016年及2017年，融信中國的拿地力度巨大，分別達到196.6%和101.7%。截止2017年底，融信中國的土地儲備面積達到2310萬平米，為當(dāng)面銷售面積的近10倍之多，此后，融信中國便陷入了“消化不良”的進程之中，在2018年、2019年拿地力度分別降為15.6%、26%，2019年美元債的融資成本一度達到10%的高位。

　　值得注意的是，今年上半年，融信中國的拿地力度重新回到65%的高位，事實上，融信中國當(dāng)前的土儲達到2800萬平米，為2019年654.77萬平米的4倍多。經(jīng)過2年的消化，融信中國的開發(fā)業(yè)務(wù)似有重新開啟新一輪上杠桿擴張的勢頭。

　　一方面放慢節(jié)奏、甚至出售自持物業(yè)，另一方面重新加快開發(fā)業(yè)務(wù)的擴張速度，一增一降的背后或許是融信中國對于已經(jīng)到來的存量市場的思考和應(yīng)對。

　　現(xiàn)金流則是最為直接的反應(yīng)，2018年以來，融信中國的現(xiàn)金流情況顯示，經(jīng)營方面在過去兩年全部為回收現(xiàn)金流，而籌資現(xiàn)金流主要會流出的償還債務(wù)。到今年，經(jīng)營現(xiàn)金流一改過去4個季度，改為凈流出，而相應(yīng)的籌資現(xiàn)金流則轉(zhuǎn)為流如的借款。

　　不過，對于融信中國來說，開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率依然是一個很大的考驗。

　　從2020年半年報數(shù)據(jù)來看，融信的毛利率下降至14.8%，大幅弱于同行。對此管理層在業(yè)績會上解釋稱，是因2016年和2017年獲取的高價地塊陸續(xù)進入結(jié)轉(zhuǎn)所致，但犧牲毛利率換取了相對高的安全性且公司預(yù)期2021年毛利率會有改善。

　　而事實上，融信中國的利潤率下滑早已是多年來趨勢，到今年上半年，融信的凈利潤降低至7.81% 的低位。

　　按照福建老鄉(xiāng)旭輝林中的話說，房地產(chǎn)行業(yè)很快會進入到6%利潤率的生死線。原來毛利率35%，而售價如果變動5%，對利潤率影響很小，但當(dāng)下毛利率降為15%，利潤率只有6%，價格只要波動5%，最后剩下的利潤率基本上波動到3%到4%，就變成掙錢或不掙錢的問題。