出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　2020年是不平凡的一年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說亦是如此。一季度，房企銷售數(shù)據(jù)慘淡，二季度開始逐漸恢復(fù)，從全年來看規(guī)模房企市場(chǎng)份額增長(zhǎng)，TOP100之外房企持平。此外，房地產(chǎn)“三道紅線”政策的出臺(tái)限制了有息負(fù)債的增長(zhǎng)，不少房企在規(guī)模和杠桿率間進(jìn)行取舍。

　　大悅城定下了在2021年前銷售規(guī)模破千億的目標(biāo)，2020年經(jīng)過努力向目標(biāo)邁近了一步。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，大悅城在2020年全口徑銷售額為822.4億元，排名第54位，相比2019年的619.9億元增長(zhǎng)32.67%。面對(duì)融資政策收緊，房企的擴(kuò)張受到一定限制，公司在2021年能否達(dá)成銷售目標(biāo)備受關(guān)注。

　　疫情影響多項(xiàng)業(yè)務(wù) 踩中一條紅線

　　大悅城為中糧集團(tuán)唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，開發(fā)、管理經(jīng)營(yíng)的以“大悅城”為品牌的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位。

　　受新冠疫情影響，公司的購(gòu)物中心、酒店持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比減少，以及達(dá)到收入結(jié)算條件的商品房資源同比減少，上半年，公司除了物業(yè)及其他管理，各業(yè)務(wù)線營(yíng)收均下滑。

　　公司的收入主要來自商品房銷售及一級(jí)土地開發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)，上半年?duì)I收占比分別為79%和16.64%，營(yíng)收分別下滑35.37%和23.98%。此外，酒店經(jīng)營(yíng)和其他業(yè)務(wù)雖然占比較小，但分別下滑60.68%和36.24%。

　　進(jìn)入2021年，距離公司管理層定下的千億目標(biāo)只剩一年。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，大悅城在2020年全口徑銷售額為822.4億元，排名第54位，相比2019年的619.9億元增長(zhǎng)32.67%。面對(duì)融資政策收緊，房企的擴(kuò)張受到一定限制，大悅城能否達(dá)成銷售目標(biāo)備受關(guān)注。

　　憑借央企背景，公司的融資渠道較寬，融資類型包括銀行貸款、中期票據(jù)、公司債券、非銀行類貸款、信托融資、保債、ABS。截至2020年6月30日，公司的融資余額為796.49億元，來自銀行貸款的占比最高，為67.53%。公司平均融資成本為5.14%，在行業(yè)里處于較低水平。

　　以“三道紅線”作為標(biāo)準(zhǔn)，公司踩中一條紅線。截至2020年9月30日，公司的扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.07%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為97%，現(xiàn)金短債比為2.62。

　　商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作頻頻 向輕資產(chǎn)模式傾斜

　　千億目標(biāo)需要充足的土儲(chǔ)支撐，2020年公司新增土地面積500余萬方，新獲取項(xiàng)目20個(gè)，城市布局達(dá)36個(gè)。

　　值得一提的是，公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)動(dòng)作頻頻。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，公司成功打造了大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)三條重點(diǎn)產(chǎn)品線，并運(yùn)營(yíng)多個(gè)高品質(zhì)寫字樓及高端酒店。

　　重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入大量資金，并且回報(bào)周期較長(zhǎng)，并入商業(yè)重資產(chǎn)后，公司的利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都有所下滑。

　　大悅城結(jié)合管理輸出等方式走“輕重并舉”之路。2015年公司首次嘗試輕資產(chǎn)模式，通過管理輸出的方式接管天津?yàn)I江道的津匯廣場(chǎng)，與同地區(qū)的南開大悅城開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式相比，項(xiàng)目落地速度快，不用承擔(dān)前期的大額資金投入以及后續(xù)支出。此后，逐漸增加了輕資產(chǎn)管理模式比重，公司的管理輸出項(xiàng)目還包括昆明大悅城、長(zhǎng)沙大悅城以及鞍山大悅城。

　　12月25日，大興大悅春風(fēng)里作為大悅城控股與高和資本合作首個(gè)城市更新并購(gòu)基金項(xiàng)目，也是“大悅春風(fēng)里”產(chǎn)品線下的首個(gè)項(xiàng)目，正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，與12月19日開業(yè)的鞍山大悅城實(shí)現(xiàn)同期入市。

　　截止至2020年12月，大悅城控股商業(yè)板塊已經(jīng)在國(guó)內(nèi)布局24個(gè)大悅城、3個(gè)祥云小鎮(zhèn)、3個(gè)大悅春風(fēng)里。其中，已開業(yè)13個(gè)大悅城、1個(gè)祥云小鎮(zhèn)和1個(gè)大悅春風(fēng)里。