近期，美好置業連續發布股權轉讓公告，以22億元的對價出售三家公司的股權。前三季度美好置業現金流不算理想，短債壓力較大，此舉或為回籠資金。

　　美好置業從2013年起就開始向裝配式建筑業務轉型，目前已有8家工廠投產。但是實際效果卻難言理想。

　　一方面，公司營收仍依賴地產業務，占比仍高達80%至90%；另一方面，上半年裝配式建筑業務81%訂單由內部消化，公司新業務產能釋放及未來訂單需求情況仍帶有不確定性。

　　美好置業22億元甩賣三家公司 前三季虧損1.43億

　　12月31日，美好置業發布了兩份資產轉讓公告。一是擬轉讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司（以下簡稱“塘廈寶光”）100%股權，交易對價為9億元，包括1.6億元股權轉讓款、6.01億元負債及1.39億元應付款項，股權受讓方為東莞市華堂更新置業有限公司（以下簡稱“華堂更新置業”）。

　　塘廈寶光主要資產為位于東莞市塘廈鎮郎箕埔地段的兩宗土地，總占地面積10.51萬平方米。2018年5月，美好置業全資子公司收購塘廈寶光時付出的對價為3.2億元，包括股權轉讓款1億元，承擔負債2.2億元。兩年多時間，獲利0.6億元。

　　目前該地塊由廣東亞視演藝職業學院辦學使用，根據公告，2022 年 1 月 10 日前項目范圍內的地上建筑物由廣東亞視演藝職業學院無償使用，在廣東亞視演藝職業學院按照協議約定搬遷之前，不得以任何理由影響學院正常辦學。

　　這意味著離正式拆遷還有一年時間。2019年塘廈寶光收入為0，2020年前11個月其收入依然為0，虧損擴大到4006萬元。與此同時，負債也由2.22億膨脹到7.4億元。

　　二是擬轉讓安徽東磁投資有限公司（以下簡稱“安徽東磁”）100% 股權，及全資子公司持有的合肥名流置業有限公司（以下簡稱“合肥名流”）100%股權。兩項交易合計對價13.08億元。

　　安徽東磁持有一塊位于紫蓬山旅游開發區的住宅用地，土地證載面積 315.25 畝；還包括已建成投入使用的高爾夫球場，占地 1450.68 畝，酒店占地 49.32 畝。2019年及2020年前8個月，安徽東磁分別虧損400萬及1939萬元。

　　安徽東磁交易對價為5.08億元，2008年及2009年收購安徽東磁時總計付出了4.5億元。

　　合肥名流則持有兩塊位于紫蓬山旅游開發區的地塊，合計土地證載土地面積為 759 畝。2019年及2020年前8個月，合肥名流分別虧損636萬及130萬元。

　　合肥名流是美好置業2007年設立的項目公司，股東權益評估價值6.63億元，交易對價8億元。

　　總體來看，美好置業從這三筆資產轉讓中獲得的收益都不大，公司主要目的恐怕還是回籠資金。

　　2020年前三季度，美好置業實現營收21.85億元，同比增長19.38%；歸母凈利潤為-1.43億元，扣非凈利潤為-1.47億元。

　　公司披露虧損原因為，“報告期內，公司裝配式建筑、現代農業等新業務板塊處于投入期，增加了管理費用。同時受疫情影響，公司房地產項目交付延后，導致2020年第三季度結算面積、結算收入較少，造成公司本報告期業績虧損。”

　　轉型之困：融資受限 裝配式建筑業務81%訂單內部消化

　　從預收賬款來看，截至三季末，美好置業預收款達到111.38億元，同比增長了36%。這說明今年銷售狀況良好。根據披露，上半年預收房款來自西安、武漢、合肥等城市的11個項目。

　　上半年美好置業新增兩個項目，總計容建筑面積16.61萬平方米，總土地價款7.63億元（權益比例100%），相比同期23.34億元的簽約金額，拿地金額明顯偏小。

　　事實上，近兩年美好置業拿地力度一直偏小，2019年拿地金額11.33億元，當年簽約金額67.38億元。截至2020年上半年，美好置業土儲計容建面為146.78萬平方米，按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，僅夠2.5年開發。

　　美好置業收緊拿地與公司的轉型有一定關系，近幾年公司一直在從傳統房地產開發商往裝配式建筑服務商轉型，也一直在加大這方面的投入。

　　但是從營收結構來看，目前房地產收入仍是主要收入來源。2018年、2019年，房地產業務收入占比分別為95.51%、83.97%，2020年上半年占比仍達到81.55%。如果新業務短期內無法取得大幅增長，隨著拿地力度降低，在手項目減少，公司未來恐面臨收入下滑風險。

　　裝配式建筑是美好置業押注的方向，2020年以來已經獲得了多家機構調研。截至10月30日，已投產8家工廠，此外還有5家工廠在建設中，計劃于兩年內陸續投產。但是目前產能釋放情況并未披露，上半年裝配式建筑業務簽約訂單金額18.5億元，其中81.7%是內部項目所消化。

　　隨著裝配式建筑業務在建項目的轉固，未來會增加折舊費用，而公司該項業務產能釋放及訂單需求增加均有不確定性，何時能為公司貢獻業績仍不確定。

　　從貨幣資金來看，公司2020年以來賬面貨幣資金快速減少，今年上半年經營活動現金流仍呈現流出狀態，現金流狀況不算理想。

　　近幾年美好置業的負債率在不斷增長，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進一步增至76.65%。

　　截至2020年中報，公司賬面貨幣資金為17.67億元，而其短債達到30億，現金遠遠不足以覆蓋短債。這項指標踩線對公司的融資造成明顯限制，根據規定，一項指標踩線的房企，有息負債規模年增速需控制在 10%以內，按照2020年中期有息負債規模79億計算，年有息負債增加額需控制在7.9億以內。

　　事實上，美好置業的融資成本本來就比較高，截至2020年上半年，其占比較大的融資渠道分別是銀行貸款，利率在5.39%-7.5%之間；非銀貸款，利率為10.5%-15%；債券，利率為7.2%；信托融資，利率為14.5%。融資受限、融資成本高企無疑限制了美好置業的拿地，也制約著公司新業務的擴張。