1月18日，恒大物業(yè)暴漲26.22%，創(chuàng)上市新高。19日高開低走，最終跌0.26%收于15.46港元/股，總市值為1671億港元。

　　這一切皆因17日恒大物業(yè)召開軍令狀誓師大會，下達(dá)2021年兩大考核目標(biāo)：第一，每月新增拓展在管面積3000萬平方米；第二，每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上。

　　以此測算，恒大物2021年在管面積將增長3.6億平方米，意味著期末在管面積將超過6.14億平方米；利潤方面，按此前披露的恒大物業(yè)2020年凈利潤預(yù)計26億元計算，公司2021年凈利潤將達(dá)到39億元。

　　許“上”愿   結(jié)“中”果

　　這份文件是讓人震驚的，因?yàn)榘凑漳壳笆忻嫔狭鱾鞯臉I(yè)績考核，相當(dāng)于再造一個恒大物業(yè)。

　　截至2020年6月數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)在管面積為2.45億平方米，2021年全年將新增3.6億平方米的在管面積。3.6億平方米是什么概念？幾乎相當(dāng)于一家頭部物企，而港股物業(yè)板塊在管面積低于1億平方米的中小物企至少有10家。截至2020年中報，已上市物企中在管面積超過3億平方米的只有彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)4家。

　　而從恒大物業(yè)往年的新增在管面積來看，這一任務(wù)也很艱巨。2018/2019年，恒大物業(yè)每年新增在管面積分別為4706萬平米，5245萬平米，其中大部分來自于恒大集團(tuán)。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，從2018-2020年恒大地產(chǎn)的操盤面積分別為4880萬平米、5241萬平米、5684萬平米、7774萬平米，即便全部結(jié)轉(zhuǎn)給物業(yè)年平均增量在6000萬平米左右。假設(shè)關(guān)聯(lián)方恒大2021年結(jié)轉(zhuǎn)1億平米，公司自己至少還需要外拓2.6億平米。

　　但2020年中報顯示，恒大物業(yè)儲備面積為2.59億平米，儲備率（儲備面積/在管面積）達(dá)到了1.02，龍頭中僅碧桂園服務(wù)儲備率超過1。如果全部轉(zhuǎn)化為在管，業(yè)績考核的最高目標(biāo)未嘗不能實(shí)現(xiàn)。不過簽約項目的轉(zhuǎn)化需要時間，一年全部轉(zhuǎn)化似乎不太可能。

　　資深物業(yè)專家金永宏認(rèn)為，依靠市場外拓的效果太慢，恒大物業(yè)2021年必然會開啟并購模式。畢竟以10多倍PE去收購，對于現(xiàn)在PE（TTM）高達(dá)90倍的恒大物業(yè)來說不吃虧。相比于市盈率較低的小物企，恒大物業(yè)去做并購的空間大得多。

　　相對于在管面積的考核，利潤考核似乎更容易實(shí)現(xiàn)。恒大物業(yè)要求每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上，推算公司2021年凈利潤同比增長50%至39億元。由于2020年年報數(shù)據(jù)并未公布，2019年物業(yè)股歸母凈利潤同比增長的平均值是77%。碧桂園服務(wù)2019年凈利潤同比增長61%，恒大物業(yè)50%的增長率基本與行業(yè)持平。

　　值得注意的是，兩份文件將考核完成率定為50%，也就是說在管面積新增1.8億平方米，利潤同比50%即完成考核，屬于“許上愿、結(jié)中果”的做法。但業(yè)績考核指標(biāo)也不等于業(yè)績承諾，借由3.6億平米的噱頭，恒大物業(yè)又高調(diào)了一次。

　　高舉高打的背后  市值管理or規(guī)模焦慮？

　　恒大物業(yè)此次自上而下推行的軍令狀，其激進(jìn)做法非常符合恒大一貫高舉高打的作風(fēng)。

　　恒大物業(yè)上市之時，招股文件強(qiáng)調(diào)的是業(yè)績增長最快的物管公司，2017-2019年，凈利潤復(fù)合年增長率達(dá)到195.5%。這是由于恒大物業(yè)此前的利潤率較低，2018/2017年不超過5%。2020年中報飆升至25.14%。

　　眾所周知，恒大深諳資本運(yùn)作之道。關(guān)乎資本市場認(rèn)可度的盈利指標(biāo)，恒大物業(yè)提升的非常果斷。同期毛利率從2017年的9.8%提高至38%，高居龍頭物企之首。但恒大物業(yè)招股價格并不高，求穩(wěn)心態(tài)加之盈利指標(biāo)尚未穩(wěn)定，上市首日盤中破反映了市場的觀望情緒。

　　直至1月6日，受住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部委昨日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》政策影響，A+H42家物業(yè)股全線大漲，漲幅超過10%的物業(yè)股至少有10家，但社區(qū)增值服務(wù)占比只有11.2%的恒大物業(yè)當(dāng)日僅漲3.06%。

　　1月7日盤后，恒大物業(yè)發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計2020年度錄得股東分配利潤約26億元，為去年的2.8倍左右。次日（8日）恒大物業(yè)暴漲26.14%，恒大物業(yè)市值終于沖破千億。17日誓師大會內(nèi)容傳出，18日公司股價再度暴漲26.22%。一套組合拳下來，10個工作日內(nèi)股價漲幅達(dá)82%。期間，恒大集團(tuán)曾在1月8日斥資9.21億港元增持恒大物業(yè)，持股比例升至61.7%。因此，也有市場觀點(diǎn)認(rèn)為恒大物業(yè)市值管理的動作明顯。

　　恒大物業(yè)上市前普遍被外界寄予下一個千億物企，但物業(yè)股處于下行行情，加之恒大物業(yè)的成色低于預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)中報在管面積居上市物企第5位，處于頭部物企尾部。但11億元營業(yè)收入與碧桂園服務(wù)的13億元相差不大。

　　加之目前物業(yè)股估值處于兩極分化狀態(tài)。高利潤率或高成長、亦或是龍頭物企，二級市場均給予了較高的估值溢價。恒大物業(yè)近期股價抬升后，截至1月19日收盤，市盈率（TTM）為91倍，總市值達(dá)1671億港元，低于老大碧桂園服務(wù)的1965億港元。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)的發(fā)展策略略有不同。去年碧桂園服務(wù)收購了環(huán)衛(wèi)、電梯等業(yè)務(wù)，相當(dāng)于“平臺”的角色。而恒大物業(yè)現(xiàn)在是爭取規(guī)模第一的姿態(tài)。當(dāng)然不排除恒大物業(yè)此舉，更深層次的或是房企三道紅線下的壓力所致。