大眼樓管“千億上新”系列：

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　　出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　年初長達四個月左右的疫情加劇了房地產行業的“馬太效應”。在數百家小房企走向破產的同時，規模房企憑借良好的抗風險能力順利挺過寒冬，疫后銷售強勁反彈，最終全年的銷售目標并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進有出，排名也較此前發生了較大變化。數據顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實現全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　遠洋集團2020年全年累計協議銷售額為1310.4億元，同比增長1%，累計協議銷售樓面面積約為706.35萬平方米，比去年同期上升 11%。根據克而瑞數據，全口徑銷售額排名從2019年的25名下滑到36名。

　　銷售增長熄火 千億質量幾何？

　　基于對未來行業走勢判斷，遠洋集團全面聚焦開發主業，尋求高質量的規模增長，面向中遠期再造主業目標，聚焦開發和非開發業務關鍵能力提升。同時在鞏固原有京津冀等核心區域發展優勢的基礎上，進一步推動“南拓西移”戰略。

　　得益于住宅開發業務取得歷時突破，公司于2018年實現協議銷售額1095.1億元，首次突破千億大關。

　　值得一提的是，在2018年3月底的業績發布會上，李明表示未來3-4年將保持每年50%的增長速度。但事與愿違，在2018年協議銷售額增速為55.10%，2019年實現協議銷售額1300.3億元，迅速下滑至18.72%，不及目標增速的一半。根據最新公告，公司2020年全年累計協議銷售額為1310.4億元，同比增長1%。

　　千億之后公司面臨著增長熄火的困境，那么已經實現的千億銷售額又是否貨真價實？

　　隨著房地產市場單個項目的投資額越來越大，房地產企業間開始合作拿地開發，在擴規模的同時，分擔資金支出壓力及個體項目風險。公司的合作開發也成為了公司躋身千億行列的推手。以北京地區為例，截至2020年6月30日，公司北京地區有41個項目，權益占比為100%的為7個，安貞項目、房山良鄉項目、門頭溝潭拓寺項目、遠洋瑞中心等項目只有10%-20%的權益占比。上半年，新增土地中也只有杭州的遠洋西溪公館和溫州的遠洋泊云庭權益占比為100%，大多數項目的權益占比在50%以下。

　　公司是較早開啟全國化的房企之一，布局全國各大區域，遠洋集團堅持“南移西拓”的發展策略，重點關注長三角、粵港澳大灣區，以及長江中游和西部區域的熱點城市圈。據統計，2020年遠洋集團全年拿地項目已有約40個，新增土儲規模同比增長超過30%，其中“南移西拓”項目占比高達70%。

　　公司土儲較為豐富，2016-2018年公司的新增土地激增，分別為1375萬元、1849萬元和1018萬元，直接把公司的土儲水平拉高了一個等級，2018年的土地儲備達到最高峰，為4044萬平方米，相當于2015年的2倍。一般情況下，房企的土地儲備可供使用3-4年，截至2019年12月30日，公司的土地儲備為3724萬平方米，按照當年協議銷售面積計算，公司的土地儲備可供6年左右的開發，2020年上半年，因為疫情銷售下滑，該數據達到17。

　　土地成本攀升 業績釋放難

　　值得一提的是，公司的新增土地成本一路走高，拉高了可售總樓面面積的平均成本，從2014年的3300元/平方米增長至2020年1-6月的7800元/平方米。同時，近三年公司的平均售價有所下滑，從2018年的22900元/平方米降至2020年1-6月的21900元/平方米，公司的利潤空間被壓縮。

　　充足的土地供應卻沒有延續高增長，然而高額的拿地支出卻推高了公司的負債水平。截至2020年6月30日，公司的有息負債為874.01億元，相比年初增長4.16%，長、短期有息負債比為2.97。對比“三道紅線”標準，公司踩中一條紅線，扣除預收賬款后的資產負債率為70.61%，凈資產負債率為67.77%，現金短債比為1.9。

　　對于為何遠洋集團土地儲備充足，業績卻難以釋放，一方面是公司的土地在發源地京津冀地區占比較大，主要集中在北京和天津，但其相比于長三角、珠三角地區，市場表現平淡，再疊加新冠疫情影響，導致業績下滑。

　　所以公司需要抓住在京津冀地區的優勢，同時調整拿地結構，增加高周轉項目的占比，提高資金使用效率，實現收益最大化。