大眼樓管“千億上新”系列：

　　2020房企銷售年榜：千億房企增至43家 萬(wàn)科被恒大超越成老三

　　千億上新|龍光集團(tuán)增速下滑 加碼城市更新尋增長(zhǎng)點(diǎn)

　　千億上新|新力控股銷售權(quán)益比僅48% 明股實(shí)債嫌疑大

　　千億上新|合景泰富銷售權(quán)益比降至62% 建筑成本持續(xù)縮減

　　千億上新|時(shí)代中國(guó)9成銷售來(lái)自廣東 清遠(yuǎn)大量土儲(chǔ)去化緩慢

　　排名下滑|藍(lán)光發(fā)展勉強(qiáng)守住千億 連踩兩條紅線高息債頑疾待解

　　排名下滑|遠(yuǎn)洋集團(tuán)千億之后增長(zhǎng)熄火 土地成本攀升業(yè)績(jī)難釋放

　　千億上新|中駿集團(tuán)權(quán)益比低壓縮盈利 靠商業(yè)勾地深度下沉三四線

　　千億上新| 禹洲集團(tuán)銷售權(quán)益比64% 2020H1新增土儲(chǔ)地價(jià)占售價(jià)8成

　　千億上新|佳兆業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū) 利潤(rùn)空間減少

　　千億上新|華發(fā)股份華東區(qū)域土儲(chǔ)緊張 融資成本下降卻踩兩條紅線

　　出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　年初長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月左右的疫情加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”。在數(shù)百家小房企走向破產(chǎn)的同時(shí)，規(guī)模房企憑借良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力順利挺過(guò)寒冬，疫后銷售強(qiáng)勁反彈，最終全年的銷售目標(biāo)并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進(jìn)有出，排名也較此前發(fā)生了較大變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長(zhǎng)12.54%。

　　2020年首進(jìn)千億，銷售增速減半。1月8日，龍光集團(tuán)發(fā)布了12月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，首次進(jìn)入千億行列，公司全年實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益合約銷售額1206.9億元，同比增長(zhǎng)31.9%，完成全年權(quán)益銷售額目標(biāo)1100億元的109.72%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司在43家千億房企中排名第23位。

　　龍光集團(tuán)戰(zhàn)略定位“城市綜合服務(wù)商”，奉行“住宅開發(fā)+城市更新+商業(yè)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)”四大主營(yíng)業(yè)務(wù)。近年來(lái)，公司的合約銷售額持續(xù)上漲，在2017年和2018年增速高達(dá)51.29%和65.37%，2019年和2020年增速幾乎減半，但依然有27.43%和31.9%。

　　深耕大灣區(qū)拿地力度放緩，土地儲(chǔ)備可供5年開發(fā)。龍光集團(tuán)于1996年成立于汕頭，隨后深耕深圳、廣州、佛山、惠州、珠海等廣東區(qū)域，2010年開始向省外擴(kuò)張，并重點(diǎn)布局西南城市群。隨著全國(guó)化戰(zhàn)略的實(shí)施，粵港澳大灣區(qū)的銷售額占比有所下降，但依然是公司邁進(jìn)千億行列的關(guān)鍵所在。2020年上半年，大灣區(qū)銷售占比為60.1%，西南城市群占比為22.3%。

　　從拿地來(lái)看，2017年，公司的拿地力度最大，按照面積計(jì)算的投銷比為2.35，隨后拿地力度一路下滑，在2019年和2020年上半年的投銷比下降至0.83和0.97。

　　2020年上半年，公司在布局區(qū)域上繼續(xù)強(qiáng)化了大灣區(qū)和西南城市群，拿地面積分別占新增面積的35.11%和42.97%。截至2020年6月30日，公司的土地儲(chǔ)備為3920.02萬(wàn)平方米，可供開發(fā)5年，土地儲(chǔ)備較為充裕。

　　加碼城市更新考驗(yàn)資金實(shí)力，踩中一條紅線。在市場(chǎng)土地成本攀高之際，龍光集團(tuán)將目光轉(zhuǎn)向了城市更新領(lǐng)域，2016年下半年開始集中通過(guò)城市更新拿地。目前城市更新是公司土儲(chǔ)的重要來(lái)源，占集團(tuán)總土儲(chǔ)的近一半。截至2020年6月30日，公司城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)布局了11個(gè)城市，貨值超過(guò)4500億元，其中94%位于大灣區(qū)，公司可自主改造的區(qū)域內(nèi)擁有的城市更新項(xiàng)目可售貨值2903億元。大灣區(qū)的城市更新項(xiàng)目適合做利潤(rùn)，是公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要推動(dòng)力。

　　雖然城市更新項(xiàng)目的利潤(rùn)率較高，但是開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金占用較大，并且對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求也較高。公司進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的時(shí)間并不長(zhǎng)，目前許多房企盯上了城市更新這塊肥肉，行業(yè)內(nèi)又有佳兆業(yè)、富力這些舊改龍頭，未來(lái)龍光集團(tuán)將城市更新業(yè)務(wù)作為支柱，或許也將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　此外，以“三道紅線”作為標(biāo)準(zhǔn)，截至2020年6月30日，公司扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.96%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為45.58%，現(xiàn)金短債比為2.18，公司踩中一條紅線。而且隨著公司在城市更新業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，將考驗(yàn)公司的融資能力。

　　龍光集團(tuán)近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為凈流入，持續(xù)的造血能力可以為業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┲巍８鶕?jù)2020年半年報(bào)，公司的新增借貸成本為5.45%，低于同行業(yè)可比公司。