大眼樓管“千億上新”系列：

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　　出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　年初長達四個月左右的疫情加劇了房地產行業的“馬太效應”。在數百家小房企走向破產的同時，規模房企憑借良好的抗風險能力順利挺過寒冬，疫后銷售強勁反彈，最終全年的銷售目標并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進有出，排名也較此前發生了較大變化。數據顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實現全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　2020年，時代中國以1003.81億元銷售額首次進入千億陣營，銷售規模排位43家千億企業最后一名，但以增速來看，可以排到第9名。公司疫后銷售增長強勁，下半年的銷售額約為上半年的2倍多。從2016年的293.28億元，到2020年的1003.81億元，時代中國期間的復合增長率為36.02%，千億進程相對來說并不算快。

　　時代中國目前的銷售區域依然相對單一。中報數據顯示，時代中國90%銷售額都集中在廣東地區。其中廣州、佛山、珠海是銷售主力地區，近幾年珠海相對前兩者增長較慢，銷售占比逐漸下降，上半年三地銷售額合計占比62.37%。而2016年-2019年，該占比分別為86.7%、76%、77.5%和66.7%。中報數據顯示，除了上述三地外，其他地區銷售額占比均在10%以下。

　　土儲目前依然集中在廣東，擴張緩慢。中報數據顯示，時代中國目前的土地儲備面積合計約2179.54萬平方米，其中。同時，公司也在積極走出廣東，成都、武漢、杭州等地目前均有布局，但土儲占比均僅在1%左右。布局的相對局限，在一定程度上會制約規模快速擴張。

　　清遠大量土儲去化緩慢，投資的錯配或大幅降低資金效率。值得注意的是，時代中國一直以來都大力布局清遠，2013年，公司在全國6個城市擁有816.56萬平方米土地儲備，其中清遠的土地儲備便有288.82萬平方米，占比35.37%，之后在2014年-2019年及2020年上半年，清遠地區的土地占比也一直高達36.81%、32.1%、27.3%、33.3%、32%、23%和23.8%。

　　從2015年粵港澳大灣區概念出爐，到2019年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出爐，清遠最終沒有被劃入灣區發展。而清遠當地經濟發展水平落后，人均GDP落后于全國平均水平，早前投資人的入局，也大多帶有清遠或許可以搭上大灣區發展“順風車”的心理期冀。2019年時，岑釗雄曾表示對清遠未納入規劃并不擔心，他認為，“廣州以北，無法繞開清遠，清遠還是很有潛力的。”

　　然而事實上，時代中國在清遠地區的去化非常慢。數據顯示，自2017年以來，公司在清遠的土儲面積便一直在500萬平米以上，期間一直在增長，直到2019年才出現了下降。但近五年，公司在清遠的銷售面積/土儲面積一直都在10%以下，清遠銷售額占比在4%-6%之間，與20%以上的土儲面積占比差距較大。

　　舊改項目加速落地，單年可貢獻數百億貨值。隨著越來越多全國性房企的入局，粵港澳大灣區“狼多肉少”是現狀也是未來，城市更新在近幾年成為時代中國補充土儲的重要手段。2020年上半年，公司的城市更新項目由2019年底的120個增至150個，潛在建筑面積5200萬平方米。公司2019年成功轉化了10個舊改項目，2020年6月份轉化了4個，據岑釗雄透露透露，2020年全年預計也可以轉化10個，總貨值700多億。整體來看，公司的舊改業務穩步落地中，對貨值形成強有力的補充。

　　上半年，時代中國在佛山、長沙、東莞三地拿地，拿地成本分別為8203.92萬平方米、5184.50萬平方米和7909.97萬平方米，而當期公司在三地的銷售均價分別為13436元/平方米，12653元/平方米和18367元/平方米，三地的拿地成本/售價分別為61.06%、40.97%和43.07%，佛山作為公司主力地區之一，項目利潤空間卻并不大。若不能在強勢地區獲取更多的溢價，那么快速外拓對進一步提升盈利水平較為重要。

　　而從盈利指標來看，近兩年，時代中國的毛利率、凈利率分別約在30%、14%左右，變動不大，2019年ROE增至近29%。