大眼樓管“千億上新”系列：

　　2020房企銷售年榜：千億房企增至43家 萬科被恒大超越成老三

　　千億上新|龍光集團(tuán)增速下滑 加碼城市更新尋增長點(diǎn)

　　千億上新|新力控股銷售權(quán)益比僅48% 明股實(shí)債嫌疑大

　　千億上新|合景泰富銷售權(quán)益比降至62% 建筑成本持續(xù)縮減

　　千億上新|時(shí)代中國9成銷售來自廣東 清遠(yuǎn)大量土儲(chǔ)去化緩慢

　　排名下滑|藍(lán)光發(fā)展勉強(qiáng)守住千億 連踩兩條紅線高息債頑疾待解

　　排名下滑|遠(yuǎn)洋集團(tuán)千億之后增長熄火 土地成本攀升業(yè)績難釋放

　　千億上新|中駿集團(tuán)權(quán)益比低壓縮盈利 靠商業(yè)勾地深度下沉三四線

　　千億上新| 禹洲集團(tuán)銷售權(quán)益比64% 2020H1新增土儲(chǔ)地價(jià)占售價(jià)8成

　　千億上新|佳兆業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū) 利潤空間減少

　　千億上新|華發(fā)股份華東區(qū)域土儲(chǔ)緊張 融資成本下降卻踩兩條紅線

　　出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　年初長達(dá)四個(gè)月左右的疫情加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”。在數(shù)百家小房企走向破產(chǎn)的同時(shí)，規(guī)模房企憑借良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力順利挺過寒冬，疫后銷售強(qiáng)勁反彈，最終全年的銷售目標(biāo)并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進(jìn)有出，排名也較此前發(fā)生了較大變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　1月7日，禹洲集團(tuán)發(fā)布了其12月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)。2020年1-12月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額1049.67億元，同比增長39.74%，完成全年目標(biāo)105%，銷售額在43家千億房企中可以排到第37，增速在43家千億房企中則可以排到第5位的高位，增長強(qiáng)勁。2018年開始行業(yè)整體增速放緩后，公司的年增速依然保持在30%以上，表現(xiàn)良好。

　　低權(quán)益比快速擴(kuò)張，長三角區(qū)域銷售占比6成左右。禹洲集團(tuán)1994年成立于廈門，2004年左右開始全國化道路，并于2016年將總部遷至上海。目前，公司在長三角、海西、環(huán)渤海、大灣區(qū)、西南及華中地區(qū)均有布局。其中，長三角、海西和環(huán)渤海是主要銷售來源，2020年6月末的銷售占比分別為58.38%、6.5%、20.73%，而2019年三個(gè)區(qū)域的銷售占比分別為65.47%、26.46%和6.65%，長三角區(qū)域的銷售比較穩(wěn)定。值得注意的是，雖然公司近兩年規(guī)模穩(wěn)步增長，但合作開發(fā)項(xiàng)目較多，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年公司的銷售權(quán)益比為59.58%， 2020年小幅上升至63.71%，依然較低。

　　繼續(xù)加大二線城市投資，布局分散，土地成本上升較快。截至2020年6月末，禹洲集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總可供銷售建筑面積為2024萬平方米，167個(gè)項(xiàng)目分布在六大都市圈的37個(gè)城市，足夠滿足公司三到四年的發(fā)展需求，土儲(chǔ)水平相對(duì)合理。并且土儲(chǔ)雖然均分布在高潛力經(jīng)濟(jì)圈，長三角占比達(dá)到45.2%，環(huán)渤海和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)分別有21.5%、16.3%。但公司的圈內(nèi)布局較為分散，存量土儲(chǔ)占比最高的是合肥，土地占比最高達(dá)11.6%，其余除了南京和蘇州在6%左右外，包括上海、杭州等確定性更高、溢價(jià)更高的城市土地占比均不到5%。

　　2020年上半年公司新增11幅地塊，總建面136.92萬平米，全部位于二線城市，蘇州、無錫、紹興三地新增土儲(chǔ)占比合計(jì)69.8%，進(jìn)一步深化、平衡長三角區(qū)域布局。而持續(xù)的高溢價(jià)積極納儲(chǔ)也令公司項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)激增，2020上半年，禹洲集團(tuán)的新增土地的樓面價(jià)為12945元/平方米，較2019年的10023元/平方米，增長了29.15%。2020年上半年，公司的銷售均價(jià)16421元/平方米， 2020上半年新增土地的地價(jià)已經(jīng)占到了售價(jià)的近8成，這些項(xiàng)目除去建筑成本，利潤所剩無幾。

　　據(jù)悉，2020年6月，禹洲集團(tuán)在深圳南山區(qū)設(shè)立總部，未來將開啟長三角與大灣區(qū)的雙區(qū)域戰(zhàn)略，未來或會(huì)加碼大灣區(qū)投資。

　　毛利率持續(xù)下降，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降至上市以來最低。縱觀禹洲集團(tuán)的千億之路，合作開發(fā)是主要手段，盈利勢必?zé)o法與規(guī)模同步，而在運(yùn)營層面，公司的周轉(zhuǎn)水平也在下滑。在公司持續(xù)深耕長三角區(qū)域的戰(zhàn)略下，地價(jià)在近兩年快速上升，進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目利潤空間。近兩年公司毛利率持續(xù)下滑，2020年上半年僅23.39%，比照公司7成左右資產(chǎn)在一二線城市的布局來看，這一毛利水平較為一般。同時(shí)，公司的周轉(zhuǎn)水平也有所下滑，wind數(shù)據(jù)顯示，2019年其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降至0.18倍，系上市以來的最低水平。