出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　12月20日，中駿集團官微消息稱，截至2020年12月20日，公司銷售額突破1000億元，首次進入千億陣營。

　　1996年從福建起家，作為閩系房企的一員，中駿的發展速度并不突出，直到2013年才突破100億元規模，地產黃金十年的風口，公司沒能很好的把握。截至今年6月末，中駿的凈負債率為68.95%，處于業內合理水平。但是中駿集團權益比較低，當大量項目不并表時，真實的負債情況會失真很多。同時，規模的持續增長沒有帶來成正比的盈利，凈利潤增速連續放緩至3%多。而一體兩翼戰略下，中駿對商業地產的持續投資，沉淀了不少現金流。近兩年，中駿多通過長租公寓、購物中心的方式勾地，以降低一定的土地成本，但不少項目都位于三四線及低能級二線，不管是購物中心還是住宅都存在一定的風險。

　　首次突破千億

　　2017年，黃朝陽曾提出2020年過千億的目標，但在年初由于疫情原因，公司將銷售目標縮至930億元。但最終，中駿還是達成了1000億的銷售目標。

　　數據顯示，2013年中駿集團突破100億，2016年以62.07%的同比增速突破200億元，此后在2017年-2019年，公司的銷售額增速分別為41.28%、54.82%和56.61%，得益于體量尚小，在近兩年行業整體增速放緩背景下，中駿的銷售增速較為亮眼，2020年預計增速將放緩至25%左右。

　　而規模的突飛猛進，主要歸功于合作開發規模的擴大?？硕饠祿@示，2017年，中駿集團的銷售權益比例為87.41%，而2018年-2019年，依次下降為77.31%、54.09%，今年1-11月，為65.63%，存在大規模的合作開發項目。

　　截至2020年6月底，中駿集團的土地儲備約3303萬平方米，其中集團應占面積2006萬平方米，權益比例60.73%，預計短期內權益比難以大幅提升。從城市能級來看，公司的投資集中在二線和三四線，截至6月末，所占土地儲備成本分別達68.5%、22.6%，一線城市僅8.9%。

　　近幾年中駿的土地投資策略發生了明顯遷移，由一線及核心二線城市向二線城市及三四線傾斜，2015年-2016年，公司在一線城市的土地儲備均在55%左右。數據顯示，2015年，公司的新增土地成本為7383.95元/平方米，占當期銷售均價的63%，利潤空間幾乎所剩無幾，2016年這一比例依然高達51%。之后隨著投資策略的轉變，地價/售價在2017年降至29%，但之后又連續三年上升，今年上半年已達到40%。

　　規模帶不來利潤

　　在犧牲權益比式擴張及地價的不斷上漲之下，中駿集團的盈利能力沒能隨規模獲得穩步增長。2016年-2019年，公司的歸母凈利潤增速持續下降，去年僅為3.69%，扣非后歸母凈利轉為負增長，增速-11.17%。

　　Wind數據顯示，從2017年起，公司的ROE持續下滑，2019年為21.23%，較2017年的27.22%下滑了6個百分點。

　　在財務方面，中駿集團的凈負債率一直都在100%的紅線以下，截至今年6月末，為68.95%，處于業內相對合理水平。但這或與公司的權益比例較低有不小的關系，權益比例越低，出表的項目越多，公司的財務透明度就越低，可以通過將負債較高的項目出表來“調節”負債率。

　　同時，雖然中駿集團整體負債率不高，但短債占比較高，2020年上半年，在455.08億元有息債務中，短期負債207.2億元，占比高達45.53%。而當期公司的現金及現金等價物為207.38億元，現金剛剛覆蓋短期負債，存在一定的現金壓力。

　　對于房地產企業來說，現金為王，福晟、泰禾的接連因資金鏈斷裂而引發了一連串債務危機。事實無時不在告誡大家，現金安全才可以說是真正的“安全”。

　　而中駿集團的現金流并不好看，2010年-2019年的10年中，中駿有8年時間經營現金流凈流出，只有兩年凈流入，2020年上半年，還大幅凈流出了40.55億元。

　　除了經營現金流外，公司的投資活動現金流更加糟糕，10年從來沒有凈流入過，2017年-2019年，持續大幅凈流出80.78億元、86.63億元和64.53億元，今年上半年也有24.21億元凈流出。持續的投資物業大額支出對現金流造成了不小的影響。

　　

　　商業地產持續加碼

　　2019年，中駿正式確立 “一體兩翼”發展模式，以地產開發為主體，新零售購物中心和長租公寓為兩翼。不止是住宅銷售規模的渴求，在商業地產上，中駿同樣有著不小的目標。黃朝陽稱，中駿商業預計在2025年布局全國100個購物中心，運營面積1000 萬方，發展會員1500萬，實現租金收入超45億元。

　　而2019年，中駿集團的租金收入為2.85億元，也就是說，要達到2025年45億元+的收入目標，這七年的復合增長率要達到58%以上。

　　中駿集團開始快速推進百城計劃，商業拿地一點不含糊。今年上半年，公司新增10個項目，其中純商業地塊1宗，商住地塊5宗。2019年，全年新拿地46塊，其中商住及商業地塊30宗，大部分為商住地塊。依賴購物中心、長租公寓的勾地，也有利于公司降低土地成本。

　　但不得不提的是，根據目前公司的土地儲備能級來看，一線城市不到10%，二三四線扎堆，其中從近兩年新增的商業地塊來看，高能級二線城市也并不多。

　　毫無疑問，年輕人是主要的消費群體，隨著不少一二線城市的搶人大戰，未來的人口流動有很大的不確定性?，F實中，一些上客率較高的知名連鎖品牌商在三四線城市的入駐是非常謹慎的，三四線城市購物中心品牌招商不是一件易事。

　　況且，目前二三線城市中，早已布局了不少新城吾悅廣場、萬達商場等購物中心。中駿未來的100座購物中心，不僅要面臨三四線消費需求的風險，同行的競爭也會較為激烈。