大眼樓管“千億上新”系列：

　　2020房企銷售年榜：千億房企增至43家 萬科被恒大超越成老三

　　千億上新|龍光集團(tuán)增速下滑 加碼城市更新尋增長點(diǎn)

　　千億上新|新力控股銷售權(quán)益比僅48% 明股實(shí)債嫌疑大

　　千億上新|合景泰富銷售權(quán)益比降至62% 建筑成本持續(xù)縮減

　　千億上新|時(shí)代中國9成銷售來自廣東 清遠(yuǎn)大量土儲去化緩慢

　　排名下滑|藍(lán)光發(fā)展勉強(qiáng)守住千億 連踩兩條紅線高息債頑疾待解

　　排名下滑|遠(yuǎn)洋集團(tuán)千億之后增長熄火 土地成本攀升業(yè)績難釋放

　　千億上新|中駿集團(tuán)權(quán)益比低壓縮盈利 靠商業(yè)勾地深度下沉三四線

　　千億上新| 禹洲集團(tuán)銷售權(quán)益比64% 2020H1新增土儲地價(jià)占售價(jià)8成

　　千億上新|佳兆業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū) 利潤空間減少

　　千億上新|華發(fā)股份華東區(qū)域土儲緊張 融資成本下降卻踩兩條紅線

　　出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　年初長達(dá)四個(gè)月左右的疫情加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”。在數(shù)百家小房企走向破產(chǎn)的同時(shí)，規(guī)模房企憑借良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力順利挺過寒冬，疫后銷售強(qiáng)勁反彈，最終全年的銷售目標(biāo)并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進(jìn)有出，排名也較此前發(fā)生了較大變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　2020年首進(jìn)千億，保持兩位數(shù)增速。佳兆業(yè)積極踐行“ 地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”三駕馬車驅(qū)動的戰(zhàn)略，聚焦地產(chǎn)同時(shí)多元化發(fā)展。2020年佳兆業(yè)首次進(jìn)入千億行列，總合約銷售約為1068.96億元，總合約建筑面積約為616.46萬平方米，分別較2019年同期增加21.3%和32.8%。公司從百萬級別到千萬級別用了五年，保持了較高的增速，2018年以前增速在50%以上，2019年和2020年增速減半，但依然有20%以上增速。

　　深耕粵港澳大灣區(qū)，利潤空間減少。近年來，公司深耕粵港澳大灣區(qū)，合約銷售額中來自大灣區(qū)的銷售貢獻(xiàn)接近60%。2020年上半年，公司新增23幅地塊，應(yīng)占計(jì)容建筑面積約280萬平方米，土地收購權(quán)益代價(jià)約222.08億元，新增土地中大灣區(qū)占比74%。

　　截至2020年6月30日，公司在全國48個(gè)城市共有195個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲備2680萬平方米，其中大灣區(qū)占比52.2%。大灣區(qū)城市中，深圳和廣州作為重點(diǎn)城市，土地儲備占大灣區(qū)市場的41.1%。以2020年全年的銷售額計(jì)算，公司土地儲備可供開發(fā)4-5年，土儲水平相對充裕。

　　2018年、2019年和2020年1-6月，公司新增土地的平均成本分別為4750元/平方米、6609元/平方米和7896元/平方米，同期的合約銷售平均售價(jià)為16048元/平方米、18261元/平方米和17004元/平方米。雖然都保持了上升態(tài)勢，但是新增土地平均成本占同期平均售價(jià)的比例分別為29.6%、36.19%和46.44%，公司的未來利潤空間有所減少。

　　城市更新業(yè)務(wù)供給低價(jià)土地，期內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目取得進(jìn)展。佳兆業(yè)是深耕大灣區(qū)舊改市場的龍頭企業(yè)，公司在舊改市場上的耕耘提供了低成本的土地來源。按照2020年上半年新增土地權(quán)益代價(jià)來計(jì)，通過舊改供應(yīng)的土地占整體的土地供應(yīng)的約23.9%。

　　2020年多個(gè)舊改項(xiàng)目取得進(jìn)展，包括深圳鹽田區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場獲得上半年深圳市成交量冠軍。大灣區(qū)的其他城市中，廣州未來城及惠州東江新城分別問鼎當(dāng)?shù)劁N冠，此外包括上海佳兆業(yè)8號、南京佳兆業(yè)悅峰在內(nèi)的多個(gè)長三角地區(qū)項(xiàng)目，也取得片區(qū)前五名的銷售排名。目前，公司仍有面積龐大的舊改項(xiàng)目尚未納入公司土地儲備，這些項(xiàng)目絕大部分位于深圳、廣州等核心大灣區(qū)城市。

　　踩中兩條紅線，降負(fù)債壓力大。“三道紅線”政策的推出限制了房企有息負(fù)債的增長。而城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金使用效率低，所以對公司的財(cái)務(wù)情況提出了較高的要求。截至2020年6月30日，公司的扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.61%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為141.28%，現(xiàn)金短債比為1.06。公司踩兩條紅線處于“橙色檔”，按照規(guī)定有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼高級副總裁吳建新表示：合理控制負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、提升利潤率，保持發(fā)展與債務(wù)之間的動態(tài)財(cái)務(wù)平衡一直是我們重要的工作方向。“我們將會密切監(jiān)控公司凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。未來，集團(tuán)將進(jìn)一步提質(zhì)增效，強(qiáng)化前瞻性風(fēng)險(xiǎn)防范能力、精細(xì)化財(cái)務(wù)管控能力、創(chuàng)新性發(fā)展?fàn)恳芰Γ辛ΡＵ先瘓F(tuán)業(yè)績健康、穩(wěn)定以及高質(zhì)量的增長。”