文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）機構(gòu)專欄 正和島 作者 劉維明（中信銀行總行國際金融市場專家）本文來自作者微博。

　　現(xiàn)在賣股買房，相當(dāng)于5100點賣房買股。漂亮的房地產(chǎn)去庫存，應(yīng)該是價跌、量漲，消費者、地產(chǎn)商、政府多贏；糟糕的去庫存是價漲、加杠桿、量先漲后跌、去杠桿、崩盤，多輸。我們已經(jīng)制造了一次股災(zāi)，但愿不要再制造一次房災(zāi)。

　　任何奇葩的事情都可能在中國這塊土地上發(fā)生，比如房地產(chǎn)去庫存，竟然去出個如火如荼的房價大漲和“恐慌性購房”。

　　如果一個企業(yè)的生產(chǎn)的商品需要去庫存，說明它的產(chǎn)品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價格過高、質(zhì)量低劣，或者企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，急于將庫存出清換取現(xiàn)金。去庫存需要拉動需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。

　　當(dāng)前的中國房地產(chǎn)供大于求、價格過高以及地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債壓力令資金困難，這些都顯而易見。按照正常的規(guī)律，房地產(chǎn)去庫存的第一個選擇就是降價提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。然而，伴隨著中國的房地產(chǎn)的去庫存出現(xiàn)的卻是房價飛上了天！

　　不僅是在一線城市，事實上二、三線城市房價也在上漲。

　　去庫存成為了一項任務(wù)

　　去庫存是一種商業(yè)行為，是企業(yè)自身的經(jīng)營選項。庫存去不掉，企業(yè)就生存不下去，企業(yè)必須想盡辦法活下來。此時，企業(yè)自然處于弱勢地位，放下身段遷就需求者是必須的。但令人大跌眼鏡的是，我們看到的現(xiàn)象恰恰相反——全國范圍內(nèi)正在上演著一輪以房價大漲為背景的去庫存！

　　為何？只因去庫存成為了一項“政策”或者“政治任務(wù)”。

　　不想再羅嗦地解讀一個市場問題變成一項政治任務(wù)的內(nèi)在傳遞過程和質(zhì)變過程，只想大家回憶一個歷歷在目的例子：當(dāng)大力發(fā)展資本市場、股權(quán)市場、直接融資成為一項國策和政治任務(wù)之后，股市發(fā)生了什么？

　　炒家習(xí)慣利用各種信息來蠱惑市場，在房市里也不例外。

　　是在占便宜還是買在搶購風(fēng)險

　　人們只看到一線城市的房價在暴漲，其實二、三、四線的房價也一樣在上漲，這就無法用供求關(guān)系來解釋了。

　　下圖為部分二線城市房價指數(shù)走勢。

　　下圖為部分三線城市房價指數(shù)走勢。

　　房地產(chǎn)去庫存的配套措施很多，減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利……很多人沖著減稅帶來的名義支出減少1-2%的政策去購房，殊不知房價此刻漲了豈止2%，對這種隱性的高支出卻無所察覺！降低首付帶來的是高負(fù)債杠桿，不僅要多還利息，還會影響生活質(zhì)量和加大負(fù)債風(fēng)險。

　　在中國，房子正在或者已經(jīng)淪為一種純粹的金融資產(chǎn)，是供資金游戲的工具。這種游戲以一線城市為風(fēng)向標(biāo)，蔓延至二、三線城市：如果一線城市房價上漲而二、三、四線下跌或許還能夠用供需關(guān)系解釋，但全面上漲只能說明是炒作之風(fēng)又起，因為此時中國房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀是嚴(yán)重的供過于求！

　　當(dāng)房子徹底淪為金融資產(chǎn)，那么它的波動會變得與證券和商品一樣劇烈，而破壞性要遠高于股災(zāi)。北、上、深的房價已遠超東京和紐約，有人說還要漲，因為人多。這種蹩腳謊言很容易識破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也遠超了紐約、東京呢？

　　有人對房價會下跌感到懷疑，在網(wǎng)上充斥著關(guān)于東京、紐約房價高得驚人的信息，那么我們用事實說話。

　　上圖為日本房地產(chǎn)用途土地價格走勢，1990年日本經(jīng)濟泡沫破滅后，地價持續(xù)下跌近80%，其中包括東京在內(nèi)的6大城市漲幅也一度遠遠高于其他城市，但此后的下跌幅度也遠遠大于其他城市，這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作的結(jié)果，也就是房子淪為純粹的金融資產(chǎn)的結(jié)果。

　　除六大城市外的地價仍然在下跌，這個現(xiàn)象預(yù)示著大多數(shù)中國二、三、四線城市的未來。

　　下圖為紐約不同地段的一套成屋（約150平米）的價格走勢，距曼哈頓40余公里的富人區(qū)房價，每套只有46.5萬美元，約合人民幣300萬元左右，在通州會是什么價格？

　　中國的經(jīng)濟和民眾收入不足以支撐遠超紐約、東京的房價，某種意義上，中國的房地產(chǎn)正在走向日本的老路。

　　下圖為部分一線城市的房價指數(shù)走勢，我們可以看到深圳的夸張正如當(dāng)年的三亞。

　　深圳的房價自年初至今上漲超過了50%，上海的波動也很大，這在很大程度上是由于上述兩個城市本身具有強烈的金融屬性和豐富的金融環(huán)境。從歷史上看，深圳的房價波動率遠高于其他城市，具有典型的金融資產(chǎn)特征。一旦價格下跌，其跌幅也遠大于其他城市。

　　需要注意的是，深圳的房價一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀差，則向后者回歸的概率就會大大上升，現(xiàn)在已是如此。

　　不要被來回割韭菜

　　如果仔細(xì)觀察，全國大多數(shù)城市的房價上漲是從2015年年中開始的。記得去年5月份某日，我與一位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)聊天，他說很同意我對股市將要大跌的看法，事實上他周邊有很多富豪都已拋掉股票去買豪宅了。

　　在這里不得不提的是，深圳房市見底的時間要遠早于其他城市，其中奧妙大家可以自己去揣測。

　　因此，你要知道的是資金的游戲從什么時候開始，是什么人早已布了局，然后他們要做什么，那么你要做什么。

　　既然房子已經(jīng)淪為了一種金融資產(chǎn)，那么圍繞著這種資產(chǎn)的金融鏈條就會被建立起來，無論是影子銀行、P2P、中介、隱性杠桿、資金流動……你在股票市場里看到的現(xiàn)象、經(jīng)歷的過程，很有可能在樓市里重演。

　　正如5100點有人一邊讓你加杠桿買入，一邊自己瘋狂減持、拋售一樣，現(xiàn)在也有人讓你加杠桿買入已經(jīng)瘋狂上漲的房子，然后他們在去庫存……

　　回想2015年充斥股市的一種論調(diào)：未來居民的資產(chǎn)配置會發(fā)生長期趨勢的變化，即從已經(jīng)由于虛高和過剩失去上漲空間的固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)）投資向具有長期價值、大力發(fā)展的金融資產(chǎn)（股市）轉(zhuǎn)移，因此會令樓市下跌、股市上漲……言猶在耳，只不過這次的位置倒了過來。

　　客觀來講，資產(chǎn)配置趨勢的轉(zhuǎn)變邏輯本身沒有錯誤，只不過被炒家利用成為短期推高股市的工具而已，長期來看，這種配置策略是正確的。

　　如果你已經(jīng)在5100點被割了韭菜，這次在樓市里還是當(dāng)心為妙。

　　事實上，從內(nèi)外環(huán)境來看，無論是全球政策的一致行動、人民幣匯率的穩(wěn)定還是能源價格的反彈，都使中國股市的環(huán)境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下，中國不可能不動作，否則將陷自己于危險境地，這對實體經(jīng)濟的風(fēng)險緩釋（主要是債務(wù)）和金融市場的穩(wěn)定都將產(chǎn)生正面影響，也就極大緩解了市場徹底悲觀令股市長期陷入熊市的風(fēng)險。

　　今天我首次在股市盤中而不是盤后在財經(jīng)交流群中建議抄底，即是因為當(dāng)前行情類似訛詐，目只是讓你交出帶血籌碼。

　　現(xiàn)在賣股買房，相當(dāng)于5100點賣房買股。

　　漂亮的房地產(chǎn)去庫存，應(yīng)該是價跌、量漲，消費者、地產(chǎn)商、政府多贏；糟糕的去庫存是價漲、加杠桿、量先漲后跌、去杠桿、崩盤，多輸。

　　我們已經(jīng)制造了一次股災(zāi)，但愿不要再制造一次房災(zāi)。

　　對地產(chǎn)無興趣，富人的錢都去了哪兒？《2016高端財富白皮書》的調(diào)查揭示了一些變化可做參考，大概有幾個去向。

　　其一，富人的資產(chǎn)被更多的配置到了證券投資上。即使經(jīng)歷2015年股災(zāi)，盡管目前股市依然低迷，但仍有四成的人士計劃增加配置。

　　其二，流向了海外。雖然將海外投資作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比只有12%，但近八成的高凈值人士計劃在未來增加海外投資的配置比例。高凈值人群海外資產(chǎn)配置青睞權(quán)益投資，香港和美國市場是首選。

　　第三，資金流向了健康、教育、慈善等領(lǐng)域。這雖然主要是消費而不是投資，但也是一種積極健康的流向，表明不少富人已經(jīng)度過財富積累時期，越來越關(guān)注生活品質(zhì)的提升與人生理想的實現(xiàn)。

　　(本文作者介紹：正和島是全球第一個通過互聯(lián)網(wǎng)把現(xiàn)實世界的巨人們聚集在一起的社交平臺，致力于打造一個自上而下、從虛擬到現(xiàn)實的誠信體系。)

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