文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 張宏偉

　　自2014年下半年至今，央行[微博]已經累計六次降息五次全面降準，貸款利率已經降至最低，市場流動性也較為充分。此外，央行在去年年底發行2015版新版人民幣、宣布推動信貸資產質押再貸款試點等措施，意味著新一輪中國式量化寬松來臨。

揭秘“恐慌性”購房八大推手

　　春節之后，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現，甚至上海各交易中心再現排隊搶房熱潮，出現“恐慌性”購房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二線城市，樓市也開始回溫，春節之后也開始出現“日光盤”的行情。

　　那么，是什么造成“恐慌性”購房？“恐慌性”購房背后的推手有哪些？

　　春節之后樓市“恐慌性”購房是由于多種因素導致的，具體來講有“救市”政策頻發、“自住需求+改善需求”兩股力量積極入市、首付貸等場外配資導致樓市需求提前入市、“地王”頻現助推樓市火熱、“少量多批”、捂盤惜售等營銷手段炒作、寬松的貨幣政策、高凈值人群資產配置需求等八大現象助推一線城市、部分二線城市樓市出現“恐慌性”購房與“日光盤”頻現。

　　一、多重“救市”政策疊加催生熱點城市頻現“日光盤”，一線城市出現“恐慌性”購房。

　　2014年下半年以來，從大部分城市樓市限購取消、首套二套首付降低、二手房交易環節稅費的減免、央行累計六次降息五次全面降準，再到公積金貸款、普通住宅標準、住房補貼、免契稅等方面繼續定向寬松，再到各個地方政府發布的去庫存“救市”政策，總體上助推一線城市、部分二線城市基本面首先好轉，并且出現房價快速上漲的現象，甚至在一線城市、部分二線城市比如杭州、南京等城市也出現“恐慌性”購房與“日光盤”現象。

　　二、多輪“救市”政策之后，供求關系緊張，去化周期降低，促使“自住需求+改善需求”兩股力量積極入市，導致一線城市、部分二線城市出現“恐慌性”購房與“日光盤”的現象。

　　多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導致上述城市出現“日光盤”的現象。同時，“恐慌性”購房與“日光盤”使得不少購房者擔心樓市后期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市，甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現。

　　三、首付貸等場外配資導致樓市需求提前入市，加速熱點城市搶房潮，促使“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　目前，住房市場出現了越來越多的“首付貸”產品，相關貸款資金可用作購房首付款。這些產品主要由互聯網金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用于首付的貸款。這樣，房地產市場加強了杠桿，購房者可以在首付貸“場外配資”的支持下提前進入房地產市場，甚至一部分投資客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的杠桿，所以他們會不斷的通過各種途徑炒房，最終促使“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　四、各地“地王”頻現，樓板價迅速攀升，助推房價快速上漲，同時，催生“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　2015年下半年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。筆者認為，去年下半年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，并且也助推了當下的房價快速上漲，同時，催生“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　五、“少量多批”、捂盤惜售、二手房“速銷房”壟斷房源等現象助推“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　“少量多批”、捂盤惜售等的推盤方式反復出現，主要是因為市場去化周期降低，并且市場基本面已經開始步入上行通道，此時，房企對房價看漲預期沒有改變，會采取“少量多批”、捂盤惜售等營銷手段進一步炒高房價。因此，“少量多批”推盤可以營造供不應求的局面，對助推房價上升有一定作用；此外，分批推房有助于不同層次產品的均衡銷售，不至于出現好的房源被一搶而空，差的房源賣不掉的局面。

　　從部分二手中介操作手法來看，在市場火熱階段，二手中介采取“速銷房”方式壟斷房源，抬高房源價格，一定程度上也制造了房源緊張，助推“恐慌性”購房現象出現。

　　六、前期長時間積累客戶，當“救市”政策發布之時，借力政策發布時機開盤制造“恐慌性”購房與日光盤現象。

　　春節之后，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤”頻現，甚至上海各交易中心再現排隊搶房熱潮，出現“恐慌性”購房。這樣的現象出現并不完全是政策的結果。從房企推盤技巧來看，今年春節前，由于種種原因(比如預售許可證沒有獲批等)，雖然項目積累大量客戶而沒有來得及開盤，春節后項目具備開盤條件，而此時，恰恰有財政部等部位的“救市”政策發布，對于房企來講，借力“救市”政策發布時機開盤，制造“恐慌性”購房與日光盤現象成為其快速釋放前期客戶的營銷手段，由此我們可以看出，推盤時機很重要，一旦踩準點，也可以獲得不錯的推盤效果。

　　七、貨幣政策繼續寬松，大量市場流動性流入樓市，導致“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　自2014年下半年至今，央行已經累計六次降息五次全面降準，貸款利率已經降至最低，市場流動性也較為充分。此外，央行在去年年底發行2015版新版人民幣、宣布推動信貸資產質押再貸款試點等措施，意味著新一輪中國式量化寬松來臨。

　　央行數據顯示，截止2016年1月末，廣義貨幣(M2)余額141.63萬億元，同比增長14.0%，增速分別比上月末和去年同期高0.7個和3.2個百分點。當月人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元。這說明，進入2016年，貨幣政策繼續寬松，大量市場流動性流入樓市，導致年初“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　八、大量高凈值人群資產配置需求導致一線城市豪宅市場火熱，助推市場出現“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，盡管購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，但是，在國內利率降至最低的市場背景下，一線城市、部分二線城市樓市步入上行周期，對于投資客或財富階層來講，選擇投資價值較高的一線城市房產進行資產配置也成為他們的選擇。此時，我們看到，2015年二季度以來一線城市豪宅市場開始火熱，中高端物業拉動樓市快速上漲，助推市場出現“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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