文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 連平

　　守住部分大城市郊區耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長期健康發展和國家戰略目標的實現，究竟孰輕孰重呢？為什么不能實事求是地解放一下思想，通過改革將這些一、二線城市中的部分農田用某種形式釋放出來？

連平：適當減少一二線城市郊區耕地將有效遏制房價

　　伴隨著城鎮化發展和居民收入水平的提高，城市購房需求必然持續大幅增長。一、二線城市產業基礎較好，市場經濟發達，就業機會多且工資水平相對較高，通常是城鎮化過程中人口流動的主要方向，首次置業需求通常會持續較為旺盛。在經濟持續高速增長的條件下，大城市居民通常收入增長顯著且平穩，改善性購房需求也會持續增長。而房價長期以來居高不下且周期性大幅上漲，加上貨幣投放過度，又刺激了較大的交易性和投資性需求，對房價上漲推波助瀾。十多年來，有關方面在抑制需求方面已經采取了一系列措施，但效果卻很不如人意。既然如此，為什么就不能順應市場供求關系，在合理管理需求增長的同時，有效地增加住房供給，平抑房價過快上漲呢？但事實上，迄今為止的供給問題并不是個總量問題，而是個結構問題。

　　長期以來存在一種觀點，就是中國人多地少，房價上漲的根源在于部分城市土地稀缺，北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。從全國范圍看，中國人均擁有土地并不富裕，但房價上漲的主要表現在于經濟發達的一、二線城市房價上漲過快。過去兩年內，國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格累計上漲了11.87%，其中一線和二線重點城市漲幅分別達到了40.3%和23.4%，四個一線城市的累計漲幅由大到小分別為深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、廣州30.6%。今年以來在政策嚴控下，雖然城市群內的三線城市房價在一、二線城市房價大幅上漲的外溢效應推動下出現上漲，但總體看來，仍是一、二線城市房價上漲壓力較大。那么這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？

　　北京轄區面積1.6萬平方公里左右，迄今建設總面積僅為3480平方公里，城鄉建設用地占土地面積15%左右，也就是說北京絕大部分土地仍處于農村狀態。而在城市建設用地中居住用地只占28%，70%以上卻用于非居住用途。

　　于是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景像：一方面是房價持續大幅上升，居民購房成本大幅增加；勞動力成本和租金等成本持續大幅上升，導致城市競爭力被不斷地吞噬。另一方面則是大片郊區土地種植玉米和小麥等農作物，默默地在為我國的農業貢獻著綿薄之力。

　　一、二線城市可以說是中國經濟的棟梁。這些城市匯聚了國民經濟的主要產業，產出了中國約38%的GDP；尤其是這些城市在聚集大批人才的基礎上，成為中國技術創新的發源地；這些城市擁有較為完整的金融體系和充沛的金融資源，它的金融安全意味著國家的金融安全。尤其是北京、上海等特大城市還承擔了建立國家科創中心的重任。

　　守住部分大城市郊區耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長期健康發展和國家戰略目標的實現，究竟孰輕孰重呢？為什么不能實事求是地解放一下思想，通過改革將這些一、二線城市中的部分農田用某種形式釋放出來？

　　如重慶推行的地票制度將耕地置換出來，就是一種十分有益的探索。中國有句俗話叫“堤內損失堤外補”。近年來，全國每年大約消失6萬個自然村。為什么不能站在全國統籌的角度、通過這些自然村的復墾來置換大城市合理地占用農田、平抑城市過高的房價呢？退一步講，即使是減少一定數量的耕地來換取部分核心城市競爭力提升和國家科創中心的確立，又何樂而不為呢？

　　國際上大城市的土地利用結構與我國大城市相比明顯不同。紐約和東京居住用地占城市建設用地面積的比例分別為44%和73%，而工業用地占城市建設用地面積分別僅為3.9%和5.1%。而北京、廣州和深圳這兩個數字分別為28%、29%和26%；22%、32%和36%。大城市居住用地占比較高既是城鎮化的必然結果，也是產業結構高級化和經濟發展水平提高的客觀表現。該占比持續提高是通過工業用地和農村用地占比逐步縮小來實現的。如果一個城市不能伴隨經濟發展規律同步適時調整這一占比，那么住房價格持續上升就難以避免，因為市場供求關系會長期處在供不應求的狀態。

　　中國房地產市場存在著一對基本矛盾，即需求側的市場經濟與供給側的計劃經濟之間的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府說了算，而人口流向和住房需求則由市場經濟規律主導。毋庸諱言，將更多的土地批給工業用地可帶來招商引資效應、地價高些可增加賣地收入、房價走高有助于持續帶來較多稅收收入。

　　而地方官員通常不可能在某地長期為官，在考量和選擇相關政策時一般不會著眼得太長遠，除了少數覺悟很高和具有戰略眼光的官員以外。由此，城鎮化中大城市的“吸人”效應和收入水平較快增長與地方政府在土地供給方面的短期行為和體制機制的“作繭自縛”之間的錯配，形成了部分城市住房供求關系持續緊張的根源。

　　建立房地產市場管理長效機制，必須真正解放思想，突破傳統思維，站在戰略高度，一切從實際出發，摒棄“作繭自縛”。除了需求管理和市場價格管理外，長效管理機制最為關鍵的仍是供給管理，主要解決三個問題。

　　一是真正確立供給側最為重要的理念，切實尊重經濟規律，并以此為出發點來謀劃相關的體制機制改革。二是通過落實強制性機制，督促地方政府持續保持土地供應的意愿，避免官員不作為和短期行為。三是通過城市土地管理制度改革，保障房價過快上漲的城市擁有充裕的土地供給資源，以有效平抑市場供求不平衡，合理引導市場預期。

　　(本文作者介紹：交通銀行首席經濟學家。中國金融40人論壇成員和理事。)