文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳功

　　到處都有歷史，歷史到處都在提醒大家，所謂房地產的保值和增值，完全就是個神話。過去是，現在更是，房地產本身是不會投資保值的，真能投資保值的是經濟環境，經濟趨勢，是大環境！

陳功：房地產本身是不會投資保值的

　　房價和股價一樣，都是社會大眾關心的問題，自然吃這碗飯的人也最多，各有各的金字招牌。

　　其實，談房價是最考驗經濟學大師功力的。成也蕭何，敗也蕭何，賭上一把之后，肯定有人是要一輩子靠花言巧語來解釋的，也有人可以到處吹牛，自己終于“對過了”一次。

　　關于房價，我有四點看法

　　房地產這個事情，現在是讓老百姓把身價都壓上面了，到了這個份上，誰也難以心平氣和。所以，怎么看房地產，怎么談房價，就絕非隨便猜猜謎就成的。

　　總體來看，我的意見是：

　　第一、現在中國的城市化率就已經接近極限狀態了，所以國家搞“新常態”，非常正確。中國如果出大亂子，那一定是在城市化率60%左右的時候，實際超過50%，出事的苗頭就已經很明顯了。

　　第二、今后房價是高還是低？我的答案是忽高忽低，低也就是有價無市，為什么？資本過剩的時候，市場表現都是潮汐式的，我稱為是“潮汐市場現象”，大潮涌來，價格狂漲；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里了。

　　第三，會不會崩盤？我的答案是，房地產這個市場現在不會，將來很可能。現在不會是因為這是一個宏觀產業，牽連的人和資源太多，面多了加水，水多了加面，非到最后關頭，崩不了盤。一旦崩盤，就全瓦解了，不會只是一個房地產市場。

　　但從改革艱難的趨勢來看，我很悲觀，實際很可能大局已定，最后這個產業或者說行業還是要崩盤的。說白了，改革與反改革的斗爭始終存在，改革的前景，現在還不能看好。

　　第四，有沒有辦法找到出路？我的答案是，除非另尋出路，老路子上漲、調控、再上漲、再調控，早已走不通了。現在是消耗資源，拖延時間的路數，等外儲、環境、人力等生產要素和資源條件全消耗完了，也就完了。唯一的辦法是另尋空間，這就是另一篇文章了。

　　房地產不會保值 能保值的是經濟環境

　　近年來， “好學生”都去搞房地產了，給的薪金高，從別的行業把人才都搶走了。“好學生”有一個問題，學得太好，于是，學院教的那一套就大行其道了。

　　常見的是，現在供應有多少套房子，需求有多少套，供求相減，多出來的自然就要“去產能”、“去庫存”了。

　　房價怎么定呢？號稱“比較法”，無非是房齡、戶型、裝修、位置與地段、配套、小區環境之類的，但這樣子比下去，恐怕是只漲不跌了吧。

　　去過上海嗎？看到那些老別墅，現在是千金難買，但有人問過這樣的一個問題嗎？原來民國時期的業主是誰，他當時買房子是怎么想的？投資還是自住？剛需還是軟需？

　　有到過歐洲的人，可以看到很多的殘破城堡遺址，這些城堡都有過輝煌的一頁，這是真豪宅吧，王健林都得花上億歐元去買，里面肯定是美酒加美女，厲害得很，但過去的業主在哪里呢？其費勁巴力地建設城堡，想的是什么？

　　到處都有歷史，歷史到處都在提醒大家，所謂房地產的保值和增值，完全就是個神話。過去是，現在更是，房地產本身是不會投資保值的，真能投資保值的是經濟環境，經濟趨勢，是大環境！

　　房地產本身就是宏觀產業，這個性質就決定了，它不能像電視機那樣的商品一樣，用投入產出來衡量，不能用供需來衡量，甚至根本就不能用價格來衡量。因為你今天有的，明天可能就會一文不值。

　　北大的教授錢理群賣掉房子住進養老院，這是真大師啊，看得懂世態炎涼，有歷史感，但在中國，這樣的人有幾個？

　　一套房子說是70年產權，那是多大的一個時間跨度啊，投資？也就是忽悠吧！你現在賺錢了，你肯出手嗎？不會的！絕大多數中國人，包括經濟學大師們都沒這個理性思維程度，按照市場邏輯去出牌，何況普通人呢。

　　現在講什么“最賺錢”的滿天飛，各路英雄豪杰都在講，但什么“最賺錢”，跳不出發展邏輯，失去了發展邏輯講“最賺錢”，那就是純忽悠。

　　原因很簡單，最有權力的政府，也要受發展邏輯的制約，不管它愿意不愿意，它跑不出去這個圈子，它跑不出去，你能跑的出去？

　　(本文作者介紹：安邦咨詢創始合伙人、首席研究員、博士后導師、著名智庫學者、信息分析權威專家。他是“新絲綢之路”的最早研究者，中國版馬歇爾計劃提倡者，他同時也是中國陸權理論的最早研究者。研究方向主要是基于信息分析的地緣政治戰略和城市發展戰略。陳功先生長期擔任中國體制改革研究會理事，多所中國大學的教授及博士后導師。)