文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 黃志龍

　　最近一段時期，全國一二線城市地王頻現，土地溢價率已經突破了投資者和民眾的想象空間，頻頻舉牌的央企被推到了輿論的風口浪尖。然而，爭搶“地王”的央企難道僅僅是“人傻錢多”？還是背后另有隱情？

央企為何頻頻爭搶“地王”

　　首先，全社會優質資產缺乏，一、二線房地產仍然是相對穩定的優質資產。中國經濟長期來看將進入L型，經濟增長中樞的下移，必然使得全社會優質資產日益匱乏。在新世紀前十年，中國同時享有WTO紅利、人口紅利、前期改革的制度紅利等，中國出口部門帶動傳統產業高速發展，企業獲利能力井噴，各行業優質資產泛濫。

　　2008年金融危機后，地方政府快速加杠桿和房地產市場泡沫化發展，使得傳統產業繼續保持強勁的獲利能力，地方政府債務本身也成為社會資金爭相追逐的優質資產。當前，我國傳統產業和地方政府都正處于去產能和去杠桿階段，優質資產匱乏也就成為必然的結果。在這種大趨勢下，一、二線不動產成為全社會資金追逐的一塊飛地，包括央企資金也不例外。

　　從資產的保值增值角度來看，2008-2015年，北京、上海、深圳的二手房累計漲幅均在7-10倍，遠遠超出任何實體經濟投資和資本市場投資的收益。

　　其次，央企融資成本之低、融資規模之大超乎想象。今年一季度，銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規模4.61萬億元，社會融資規模總額6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平。在當前中央嚴控地方債務背景下，央企以其獨特的國有資本擔保、抵押物充裕等優勢，獲得了大規模的銀行低成本信貸資金。

　　2015年房企融資成本排行榜中，中海、華潤、保利、招商等央企地產企業均位居前列，資金成本控制在了極低水平，如中海地產發行的70億元“15中海01”公司債，利率低至3.4%，更為重要的是，信達地產等中央房企還獲得了國資大股東助力，大股東資源對于房企融資的支持和增信作用巨大。

　　相反，即便是龍湖、萬科、碧桂園、恒大等大型民營房企，其融資成本仍然顯著高于國資房企的融資成本，如恒大、碧桂園等大量項目甚至還通過互聯網金融獲取資金，融資成本普遍在6%以上。此外，中央房企在發行公司債、企業債等低成本融資過程中，其審批流程較民營房企更快捷、更容易。

　　再次，房企實際用于購買土地的“真金白銀”相對有限。財政部數據顯示，今年1-4月國有土地使用權出讓收入9536億元，而在房地產開發企業資金來源的數據中，1-4月房企應付款規模為1.44萬億元，扣除工程應付款7974億元后大部分都是購地應付款，總額為6421億元。

　　由此可見，盡管出讓了大量土地，但地方政府實際獲得的可支配土地出讓收入僅為3100億元左右。此外，房企還可從地方政府獲得高額總地價返還款，如果地塊涉及棚戶區改造、保障房建設等，地價返還金額可能高達80%以上。與此同時，歷史上大量的地王舉牌企業退地的情況屢見不鮮，特別是在北京、上海等一線城市地價過高，使得許多地王舉牌的主體逐步轉變成“央企+民企”的聯合體，這種聯合體多為松散的項目組合，隨時都有解散的風險。

　　最后，央企頻頻舉牌地王目的是獲得新一輪央企改革的“卡位優勢”。早在2010年3月，國資委明令16家央企可將房地產作為主業，其余78家必須逐步退出，這就是歷史上著名的“退房令”，然而這一“退房令”遲遲未得到執行。

　　今年正處于央企新一輪改革的關鍵節點，特別是2015年12月中央經濟工作會議提出“促進房地產業兼并重組”，央企之間地產業務將面臨大重組，信達地產等央企為了在新一輪重組中不被吃掉，為自身獲得繼續開展房地產業務增加籌碼，不得不瘋狂舉牌地王，一方面是做大規模，另一方面是獲取高價地做高成本，徹底打消那些主業為地產的央企吃掉自己的積極性。

　　綜上所述，每當房地產市場進入焦灼、僵持階段，都會有不以房地產為主業的大型央企舉牌地王，然后是市場一片嘩然。前有2014年3月前后中化集團旗下方興地產先后豪取北京和上海地王，今有近期信達地產、中國電建舉牌獲得北京、上海、深圳三地地王，這些“地王”央企的做法，可比作新一輪央企改革中獲得卡位優勢的“毒丸計劃”，他們也有背后的苦衷，要么當地王，要么出局——徹底退出房地產市場。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)