文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年。

　　兩組數據或兩類現象應該引起我們注意！

　　一是，5月13日下午，中國人民銀行發布數據報告，4月末，廣義貨幣（M2）余額144.52萬億元，同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點；截止2016年4月末，社會融資規模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當月社會融資規模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。

　　二是，5月初，上海土地市場泗涇、南橋新城“地王”頻出，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，單價45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成為南京新單價地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競拍吸金近250億元。此前，蘇州、合肥等核心二線城市也是“地王”頻現。

　　另外，國家統計數據顯示，2016年1-4月份，全國房地產開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.5%。由于一線城市、核心二三線城市房地產市場復蘇和好轉，房地產投資增速也出現快速回升。

　　回顧今年以來中國房地產市場，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市，比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門、石家莊、東莞、佛山等，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價出現快速上漲的趨勢，甚至在近期“日光盤”頻現，樓市成交呈現火爆態勢；另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如上海、深圳、北京、蘇州、南京、合肥等紛紛出臺調控政策，但是，除了滬深兩個城市之外，其他城市的政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機性需求，起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。

　　那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”與“日光盤”頻現的現象是否會一直持續？未來這些城市土地市場及商品住宅市場的趨勢怎么樣？

　　北上廣深寧蘇合等樓市：商品住宅市場“漲價需謹慎！”

　　從上述城市商品住宅市場來看，多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導致上述城市出現“日光盤”的現象。同時，“日光盤”使得不少購房者擔心樓市后期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市，甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現。

　　從上述 “日光盤”頻出的城市來看，除了滬深兩個城市出臺較為嚴格的調控措施之外，其他城市地方政府并沒有明確表態用行政手段制止，或者即使出臺調控措施，政策面也較為“溫和”，甚至在公積金貸款、普通住宅標準、住房補貼等方面繼續定向寬松，試圖通過樓市基本面的回升拉動宏觀經濟的增長。從這個角度來看，由于宏觀經濟“下行”階段的經濟增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產挽救宏觀經濟。因此，我們也就不難理解為何上述城市“日光盤”頻出。這是上述城市近期“日光盤”頻現的背后的深層次原因。

　　此外，從上述城市住宅類用地供應來看，商品住宅用地供應也較為緊張，這預示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應節奏尤其是今年的供地計劃來看，也并無太多實際行動增加供應的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，“地王”仍然會頻出。這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房價快速上漲與“地王”頻出的最真實市場方面的原因。

　　那么，北上廣深等一線城市、上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現與“地王”頻出的局面會一直持續嗎？答案當然是否定的。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，京滬深出臺樓市調控政策后，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，由于政策面收緊與貨幣政策從嚴預期等因素市場很快進入了調整的周期；盡管蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，但是，“漲價需謹慎”！因為由于市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，三季度或成這些城市樓市調控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或將步入調整期。具體來講：

　　首先，從歷輪樓市出現過熱的階段的樓市表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，京滬深出臺樓市調控政策后，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，樓市在下半年尤其是第三季度后將進入明顯的調整期；南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況，這些城市已經有一輪“溫和”的調控政策出臺，如果上述城市樓市繼續火爆，“日光盤”頻現與“地王”頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴。

　　其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關部門已經開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策（比如首套房認定標準或調整，預計開始“認房”；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動收緊。）已經準備充分，只不過等待時機發布而已。

　　從預期的發布時機來看，筆者認為主要考慮幾個因素：一是市場繼續火爆，“日光盤”頻現與“地王”頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴；二是，待上半年經濟數據結果出來之時，如果經濟基本面下行趨勢結束，那么，經濟對于樓市的依賴度降低，此時樓市調控政策收緊的可能性加大；從政府出臺政策的時機來看，上半年（土地市場與交易市場）成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經無太多指標上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。

　　第三、從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前四個月表現出，繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，“日光盤”也就很難頻現了。

　　換一句話來講，2015年 “330新政”以來，大中城市（一線城市、上述熱點二三線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光盤”會繼續頻現，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　從市場發展趨勢來看，筆者認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現與買漲不買跌的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　北上廣深寧蘇合等樓市：土地市場“投資有風險！”

　　既然上述城市商品住宅市場下半年即將進入調整期，那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現的現象是否會一直持續？未來這些城市土地市場趨勢怎么樣？

　　隨著北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現，樓板價持續攀升，即使房企聯合體在一二線核心城市以“地王”形式拿下優質地塊也難以說可以完全規避風險，在上述這些城市土地市場“投資有風險”。 理由如下：

　　首先， 品牌房企重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市，競爭激烈導致風險加大。近兩年，土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個緣由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切關心。尤其是2013年以來，品牌房企或房企以聯合體形式積極搶灘一二線城市優質地塊，優勢資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰略的變化，一定程度上也進一步推升一線城市的投資價值。

　　但是，品牌房企重返一線城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，導致“地王”頻現，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一線城市的進入門檻會持續提高，而這也就意味著進入一線城市的開發企業來講未來風險也會越來越大，即使房企以聯合體形式也很難完全規避市場風險，甚至還會出現品牌房企聯合體退地的現象。

　　其次，外來開發商不惜一切代價（包括以聯合體形式）挺進一線城市風險最大。2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企也在逆襲一線城市土地市場，以期短期內謀求上位，通過布局一線城市輻射帶動周邊整個區域市場開發，實現區域深耕或全國化布局。而這樣的直接結果就是不惜一切代價拿地，導致“地王”頻現，地價成本陡升。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。

　　因此，當企業的擴張的盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。因此，不惜一切代價挺進一二線核心城市的戰略并不可取，如果在未來開發節奏中沒有踏準市場節拍，很有可能遭遇企業運營層面的最大風險，最終或面臨破產或收購的風險。

　　第三、競爭白熱化，“被豪宅”的市場被扭曲，市場面臨結構性風險。以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、莘莊板塊、南橋新城、泗涇板塊這些“剛需”板塊也出現“面粉貴過面包”的現象。北京、深圳、南京、蘇州、合肥等上述土地上市場亦是如此，以北京為例，比如朝陽區的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊、豐臺南苑鄉地塊等。

　　從上述城市地價對房價的影響效應來看，上述熱點城市典型板塊土地市場價格短期內猛漲，勢必導致建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，于是，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現既定的投資回報目標。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。

　　針對這個問題，開發商的普遍做法就是營造產品差異化的機會，然而大多數營造產品差異化的背后其實就是“被改善”、“被豪宅”的過程，如此以來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區域樓市定位遭遇“拔苗助長”，而此時，市場能否接受“被改善”、“被豪宅”的產品還真是值得擔心。

　　因此，“被改善”、“被豪宅”的現象在一線城市并不是一件值得稱道的事情（上述核心二三線城市也一樣，不是好事情），或許對于房企來講，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結構發生變化，而市場真實的需求結構并非如此，這成為房企以聯合體形式拿下“地王”之后的最大的隱藏風險。甚至當項目預期難以盈利之時，還會出現上述品牌房企聯合體退地的現象。

　　第四、不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應求。還以上海為例，2015年上海商品住宅成交量在1500萬平方米，明顯高于上海商品住宅市場需求總量（2010-2014年年均銷售量）987萬平方米，這代表著未來上海市場空間還會繼續放大嗎？

　　顯然，答案也是否定的。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，去年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海樓市將去年積壓需求進行集中釋放，市場基本回歸平衡狀態。到了下半年，上海樓市已經沒有去庫存壓力，但是，由于宏觀經濟、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策（對于上海樓市來講沒有必要），再加上房企沖刺銷售業績指標等因素，導致上海商品住宅市場在下半年繼續集中放量，市場需求被透支。

　　今年第一季度，央行再次降準0.5百分點，上海樓市繼續放量，一季度上海商品住宅成交量又高達440萬平方米，市場需求在去年下半年透支的繼續上繼續透支。同時，從歷史經驗來看，歷年商品住宅成交高峰后必然調整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場，均出現2011年、2014年的調整，2015年下半年與今年第一季度市場成交量高峰之后也是如此，2016年二季度以后調整勢在必然。從“滬九條”之后上海樓市交易量來看，也基本驗證了上述交易量的變化趨勢。

　　上海以外一線城市、南京、合肥等熱點二線城市市場亦是如此。因此，從這個角度來看，在一線城市、熱點二線城市積極拿地，如果再遭遇今年下半年不可預見的市場風險，即使房企以聯合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險。

　　此外，以上海為例，表面上來看，以上海為代表的一線城市似乎市場空間很大，市場并不存在什么問題，進入上海的房企還有比較大的發展機會。但是，關心上海的房企也應該冷靜的思考，上海樓市是大牌房企云集的大都市，屬于“大玩家”房企的市場，想進入上海的房企或者已經在進入上海的房企各自能夠在上海分到了幾杯羹？上海真正獲益的始終還是少數幾個房企大佬，比如綠地、萬科、融創、保利等等，而大多數已經進入上海的房企來講仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿態，難以在這個市場有顯眼的出路。

　　因此，對于關心一線城市的房企來講，不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應求，還是應該重新思考自己的發展戰略，選擇好城市進入戰略，做好深耕，做好自己熟悉市場的“老大”，而不是一味迷戀一線城市市場需求總量較大和市場供不應求。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)