文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 鐘偉　　

　　中國樓市無論從面積還是從金額看，都很可能已是很大的泡沫，但和處境堪憂的實體經濟相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運條件。關鍵在于未來五年的市場和政策。在“三去一降一補”等諸多棘手目標中，樓市去庫存仍是最有希望的道路。

　　目前人們在討論2016年中國經濟增長是L型，還是U型。一些人認為中國經濟已經逐漸回穩，精彩紛呈，U型復蘇有望。在我們看來這樣的判斷顯得過于樂觀。我們認為一季度的增長主要取決于三點因素：一是宏觀政策尤其是貨幣政策的支撐；二是房地產的持續復蘇；三是政府引領推動基建投資熱點重燃。考慮到刺激政策、地產和基建的未來趨勢，很可能2016年中國經濟增長會前高后低，經濟運行風險有所加大并向上集中。增長是L型還是U型，在很大程度上受制于房地產的去庫存和復蘇是否順暢。

　　中國經濟增長回穩的最關鍵因素

　　當下中國經濟回穩的三因素中，地產扮演主角。

　　關于宏觀刺激，主要是貨幣供應明顯擴張，一季度社會融資總額同比額外多增近2萬億元，信貸同比額外多增逾1萬億元，相信全年貨幣、財政政策仍將維持寬松，但寬松的邊際力度可能略微收縮。基建投資熱潮的回歸，在于地方存量債務置換之后地方可用財力顯著改善，基建熱情有可能延續，但基建投資增速已經很高，很難更高。因此，今明兩年經濟增長能否持續回穩，很大程度上受到房地產復蘇進程的制約。

　　一季度其他一些經濟變量的改善要么難以預測，要么和房地產復蘇密切相關，例如外貿外資全年局勢叵測，而工業企業盈利改善，尤其是鋼材、水泥、家電、家居等行業的整體改善，既得益于物價回升，更受益于地產行業改善。因此，房地產大致上決定了經濟走勢是L型還是U型。

　　在“三去一降一補”中，地產穩則風險底線可保不破。

　　我們可以從三個角度觀察房地產涉及的金融資產規模：

　　一是房產是中國居民家庭財富的主要方式。有官方媒體的調查顯示，截至2015年底，中國城鎮和農村居民人均家庭財富分別為20萬元和6萬元，其中2/3為房產。由此可以推算出，中國居民擁有的房地產總價值約為120萬億元。

　　二是目前房地產涉及的融資總額。包括按揭貸款、開發貸款、住房公積金貸款、債務融資等。最為粗略的估算方式是，購房者商貸和公積金貸款約13萬億元；按照房地產每年開發投資約9萬億元、開發商自籌及借入資金可供約18年開發測算，則目前涉及的房地產融資額大約為33萬億元，可見房地產是否穩健在很大程度上決定了中國金融系統的穩定性。

　　三是目前房地產存貨涉及的金融風險敞口。如果將中國房地產存貨規模估計為在建住房面積，加上待售面積，扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當下的房地產存貨約為48億~50億平方米。按商品房均價粗略計算，存貨價值約35萬億元。我們可以據此比較一下房地產和實體經濟的體量。截至2015年底，規模以上工業企業總資產和總負債分別約為100萬億元和54萬億元，所有者權益為46萬億元。由此可見中國房地產本身及所涉及的產業鏈，金融資產規模量大面廣。

　　因此房地產是否穩定，直接決定了中國居民家庭財產的狀況，以及金融系統當下和未來的狀況。而房地產去庫存是否順利，成為經濟轉型能否獲得喘息和突破的關鍵。

　　房地產去庫存進程可能需要三年

　　我們需要對中國房地產的大致趨勢作出粗略描述。我們認為：1。商品房庫存不是7億平方米，而是約50億平方米；2。樓市去庫存大約需要3年時間即會延續至2019年，地產投資有所回穩，但很難高漲；3。中國并沒有復雜的房地產金融業態，但樓市泡沫破裂必將重創中國金融體系；4。中期去庫存并不意味著中國樓市已到了長期供過于求的拐點，因此地產調控的市場手段和行政政策后手較多。基于這樣的理解，我們才能避免以在未來制造更大問題的方式，去解決當下面臨的問題。

　　在此，有一個問題是，如何定義樓市去庫存成功？這很難定義，我們覺得，庫存等于2年的在建加上3個月的待售，大致可以說是合理。而每個月可能的去化約為1.2億平方米，如果庫存降至33億平方米大約可說樓市已正常化。按每年銷售14億平方米、每年新開工不高于10億平方米推算，中國樓市去庫存進程約需3年，到2019年前后基本回到正常庫存。

　　和去產能相比，房地產去庫存更可行可信。房地產和產能過剩行業顯著的區別在于，幾乎所有的產能過剩行業都在過去8年反復受到各種政策扶持和激勵，利益糾結盤根錯節。而房地產行業則相反，它反復受到政策制約。這使得房地產本身具有了相對較強的抵御能力。

　　影響房地產的市場因素

　　地產調控的政策后手我們稍后再論，在此我們先觀察關鍵的市場因素：

　　一是中國城市化率仍只有55%，人口遷徙仍將延續，同時中國500萬人口以上大城市的人口占比不足20%。這和日本在上世紀70年代中后期城市化率高達80%相比，差距還很大。城市移民和農民城市化，其潛力仍將持續釋放至少8~10年。

　　二是城市化率本身的提高會帶來地產更新改造需求，以3億~3.5億戶城市家庭計，即便以年更新率2.5%估算，這塊可達每年約800萬套住宅需求。中國大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老舊房屋往往是政府或國企的房改房，至少有約50億平方米，通過行政力量進行老舊房屋拆改的可能性也依然存在。

　　三是需要謹慎區分地產泡沫和地產金融泡沫。

　　造成樓市大問題的，往往并不是房屋本身，而是貪婪的金融。以次貸危機至今的美國為例，美國房價大致已重新創下歷史新高，供求出現緊平衡；但美聯儲所持有的，以及金融體系中尚存在的地產金融有毒資產仍沒有得到清理。美國地產基本健康，但地產金融仍不太健康。

　　中國的情況可能與此相反，即中國存在房地產中短期供求問題，但并不存在過度衍生、復雜和蔓延的地產金融有毒資產問題。目前中國住房按揭貸款占居民可支配收入約30%，從首付比率、按揭率、按揭不良率等多種指標觀察，中國住房按揭貸款的安全邊際仍相當大。同時，地產開發貸款的收益率和不良率，也明顯好于對工業和小微企業的信貸。如果中國能成功地化解樓市庫存，那么地產金融就不至于成為棘手的問題。看起來，如果中國經濟和居民收入沒有顯著惡化的話，中國樓市維持微增的去化速率，并在未來幾年形成去庫存的市場力量仍然很有可能。

　　地產調控需要政策定力

　　總體上看，中國房地產的后續調控手段，無論市場化還是行政化的手段都相對豐富。隨著樓市的溫和復蘇，打斷這種復蘇的是越來越大的噪音，而幾乎所有試圖直接控制價格的行政調控都是偽調控。

　　從煤炭、鋼鐵艱難的去產能進程以及有限的政策后手，人們聯想到了中國房地產。其實地產和實業的差別還是很大的：1。地產無所謂產能問題，只有庫存問題，產能問題是建筑商的事情；2。地產商的資產無所謂專用性的問題，廠房機器設備因其高度的專用性和技術折舊，使其處置非常棘手，而房屋大致沒有這種特性。3。開發商中的國企占比相對較低，開發商總體上僅僅是個總包商，從業人員不多且流動性巨大。地產危機的沖擊主要還是金融財政問題，而不是產能或從業問題。

　　樓市去庫存必須伴隨房價的穩定甚至上升，房地產天然具有功能性和投資性，很難想象樓市去庫存能在房價不斷下降的背景下順利推進。

　　和實體經濟相比，地產的政策調控后手還算寬裕。目前已采取的手段包括了“十三五”期間不再有保障房建設套數的硬指標、放松限購限貸、降低商貸和公積金門檻等。我們不難觀察到可能采取的政策后手：

　　一是組建國家住房銀行，可將全國各地的公積金中心整合起來，模仿美國房地美、房利美模式，為普通住宅和保障房銷售提供政府擔保和優惠貸款。

　　二是對商業貸款的利息負擔，部分抵扣個稅；或者調降契稅、存量房交易稅費等。還有資產證券化和直接融資等地產金融手段的不斷創新，也是可選項。

　　三是保障房部分擴大貨幣化補償安置，其中可用“房票”模式減輕地方政府貨幣補償壓力，同時增加實際拆遷安置的住房需求。所謂“房票”，是地方政府發放的僅可供拆遷戶購買房屋所用的現金替代券。考慮到2015年全國貨幣補償安置達150萬戶，因此“房票”舉措可以和現有拆遷安置、未來農民市民化進程結合使用。

　　四是按揭貸款證券化等金融手段，以及將以房養老和異地養老結合，鼓勵一二線城市的老齡人口回流故鄉養老等。

　　由于1998年以來中國房地產調控以非市場化手段為主，以至于幸運地為今后政策調控留下了不少后手。筆者認為當下的房地產政策基調，必須始終服從于去庫存的宗旨，防范因噪音不斷而產生政策搖擺。當下的政策搖擺風險有所抬頭。

　　樓市穩定復蘇影響深遠

　　讓我們重新回到問題的主旨：

　　一是中國經濟探底進程中，去產能和去杠桿幾乎是一枚硬幣的兩面，中國企業本不應過度使用杠桿來獲得更大收益。市場化的去產能方式，需要逼迫過度負債和盈利能力難以改善的企業出局，而不是讓政府或者居民出錢來分擔本應由企業股東承擔的過失責任。目前的去產能政策，在更大程度上是杠桿風險向政府和金融系統的分攤。

　　二是如果沒有樓市的復蘇從銷售向投資的逐漸傳遞，年初以來的消費和投資可能都很難維持在兩位數以上的增速。樓市已顯示出其很強的產業帶動能力，并且去庫存本身并非以制造長期問題來解決中短期問題。

　　三是全球經濟復蘇的疲弱，給中國外貿帶來了巨大壓力。當下中美、中歐之間的貿易失衡局勢嚴峻，這使得中國出口局勢和匯率政策的壓力持續上升。

　　四是中國樓市的問題有可能通過市場和行政手段逐步解決，并為中國經濟轉型奠定一個相對穩健的氛圍。這一政策選項，明顯好于地方政府重啟遍地開花的基建投資。同時樓市去庫存政策也已成為疏浚貨幣政策的重要手段，使得寬松貨幣能有效轉化為沒有明顯增加風險的寬松信用。

　　我們無意否定中國樓市無論從面積還是從金額看，都很可能已是很大的泡沫，但和處境堪憂的實體經濟相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運條件。關鍵在于未來五年的市場和政策。在“三去一降一補”等諸多棘手目標中，樓市去庫存仍是最有希望的道路。現在看，中國樓市能否穩定復蘇，大致決定了中國經濟未來兩年的走勢是L型還是U型。

　　(本文作者介紹：北京師范大學經濟與工商管理學院教授、平安證券研究所首席經濟學家)