文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　限購政策措施里規定企業可以購買商辦產品，不存在限購情況，那么，個人投資客可以注冊企業利用企業資格購買不動產，購買通州的公寓，此時，購買不動產還可以抵扣增值稅，何樂而不為，未來這樣的措施規避公寓限購會越來越多。

通州公寓商辦限購后市場怎么走

　　5月5日晚，北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關于加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》。今后，居民想要購買通州區商務型公寓，應滿足本市住宅限購條件，已有房的非本市戶籍家庭，不能再購買商務型公寓。商業、辦公項目銷售對象也限定為企事業單位和社會組織，不再對居民銷售。

　　那么，為什么通州公寓、商辦產品開始限購？北京通州區商務型公寓和商業、辦公項目限購后，成交量價呈現會出什么樣的特征，接下來北京公寓或商辦市場趨勢是什么樣的？

　　首先，為什么通州區商務型公寓和商業、辦公項目開始限購？商品住宅價格過高與北京市政府東遷為兩大主要原因。具體來講：

　　第一、通州公寓、商辦項目馬上限購，是因為北京尤其是通州的住宅價格已經呈現上漲態勢，并且已經高了，現在調控政策執行嚴格了，投資客資金投向不得不由住宅轉向未來商住投資價值較大的通州；

　　第二、通州副中心迎來北京市政府的搬遷，未來區域資源和產業勢必向通州轉移，這對于通州商住產品來講也是一個非常大的機會，房產項目包括商住項目的價格也會迎來上漲周期，因此，通州的商住項目也會迎來投資客的關注。從這個角度來看，通州商住限購也是未來防止由于上述兩個因素導致的商住市場過熱的現象。

　　那么，北京通州區商務型公寓和商業、辦公項目限購后，成交量價呈現會出什么樣的特征，接下來北京公寓或商辦市場趨勢是什么樣的？

　　從通州公寓、商辦產品限購后趨勢來看，第一、公寓、商辦產品的成交量勢必跌入低谷期，原因兩點：一是限購前政策傳聞已有一個月左右時間，房企已經在這一個月左右時間集中跑了一波量，甚至限購政策前連夜開盤跑量，集中釋放了一波需求，這波需求釋放完畢后短期內需求沒有之前那么多；二是限購政策從嚴了，有公寓、商辦購房資格的群體減少了不少，短期內來講，這部分購房者或投資客也會進入到觀望狀態，此時成交量勢必會走低。

　　第二、既然公寓、商辦限購成交量短期表現不好，那么，對通州的開發商來講，短期內也不賣了，此時銷售策略轉為捂盤惜售、少量多批，因為未來通州的公寓、商辦市場還是看好的，未來仍然有需求釋放和漲價的空間。

　　第三、限購政策措施里規定企業可以購買商辦產品，不存在限購情況，那么，個人投資客可以注冊企業利用企業資格購買不動產，購買通州的公寓，此時，購買不動產還可以抵扣增值稅，何樂而不為，未來這樣的措施規避公寓限購會越來越多。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)