原標題：疫情對房地產市場有何影響？

　　來源：澤平宏觀

　　首席房地產研究員：夏磊

　　研究員：易煒林 龐欣

　　導讀

　　本次疫情對房地產市場有明顯沖擊。隨著疫情消退，各區域房地產市場將如何表現？

　　摘要

　　疫情爆發初期，售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚，市場銷售量大幅下行，市場調整壓力大。

　　根據克而瑞數據，2020年2月1日至15日，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%；二線16城25.2萬平，同比下降86.2%；三四線20城10.4萬平，同比下降90.9%。

　　分區域看：

　　一線城市土地市場火熱，銷售回暖

　　土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據，2020年春節后四周，一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平，較2019年春節后四周同比增加20.6%；四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例，僅2020年2月11日至25日，北京市累計出讓10宗住宅類地塊，出讓金額達440億元，平均溢價率26.6%。

　　房地產銷售較快恢復。根據中指院數據，2020年2月17日至23日（北京上海春節假期復工后第二周），北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套，較上一周的413、595套明顯回溫。復工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房銷售套數為1792套，甚至高于去年同期（春節假期后第三周）的808套。

　　二線城市多數土地市場尚未重啟，銷售先抑后揚

　　多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中于中東部地區爆發，2月初，遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據，2020年春節后四周，二線城市成交土地占地面積為624.5萬平，較2019年春節后四周同比減少67.2%；四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，處于2019年以來的較低水平。

　　房地產銷售遇冷。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，二線代表城市成交面積環比增加49.7%，但同比減少58.6%。

　　受益于戶籍制度改革和人才新政，以及區域中心城市的吸引力，隨著疫情好轉，二線城市房地產市場在逐漸恢復。

　　典型如南京市，新增確診數自2月11日開始顯著下降，疫情影響不斷減弱，房地產市場迅速反彈。根據中指院數據，復工后（2月10日）的14天時間，南京市商品住宅成交1968套，相較于去年開工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

　　三四線城市土地市場冷清，銷售分化

　　土地市場明顯降溫。根據Wind數據，2020年春節假期后四周，三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米，較去年春節后四周減少52.0%；四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%，處于歷史較低位水平。

　　總體來說，房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

　　具體看，房地產市場分化，都市圈內三四線城市銷售表現優于非都市圈內三四線城市。根據房管局數據，來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合計成交6269套，同減46.9%、環增166.4%。同期，另外14個非都市圈樣本城市，商品房合計成交3279套，同減49.2%、環增155.8%。

　　在中心城市輻射帶動下，都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強，交通基礎條件更優，人口集聚潛力更大，疫情消退之后，房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山，2020年2月24日至3月1日合計成交2332套，環比大增251.7%，市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內，但不在都市圈內的江門，2020年2月24日至3月1日合計成交107套，環比增幅僅為27.4%，市場恢復較緩慢。

　　但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線，短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感，雖然根據《武漢市城市總體規劃（2017-2035）》，位列武漢都市圈，但受疫情影響，企業至今未復工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅成交套數分別僅為0、1、14。

　　疫情沖擊較大，應出臺相應的穩地產政策

　　維持土地市場平穩，具體舉措包括：加大優質土地供應，適度放寬出讓土地條件；降低土地競買保證金比例；調整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。

　　適當調整房地產調控措施，支持合理的購房需求，具體舉措包括：首套房認定以購房時有無未結清貸款為準；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發放，并在利率方面給予一定優惠；精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準；縮短限售時限直至逐步取消。

　　風險提示：疫情防控效果不及預期、房地產市場超預期回落、疫情對經濟的影響超預期

　　目錄

　　1  疫情爆發前期，售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚，銷售量大幅下行

　　2 疫情爆發后，各區域房地產市場表現分化加大

　　2.1 一線城市土地市場火熱，銷售回暖

　　2.2 二線城市多數土地市場尚未重啟，銷售先抑后揚

　　2.3 三四線城市土地市場冷清，銷售分化

　　3 疫情沖擊較大，應出臺相應的穩地產政策

　　正文

　　1 疫情爆發前期，售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚，銷售量大幅下行

　　售樓處關閉、人流管控，市場銷售量大幅下行。根據克而瑞數據，2020年2月1日至15日，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%；二線16城銷售面積25.2萬平，同比下降86.2%；三四線20城銷售面積10.4萬平，同比下降90.9%。

　　市場觀望情緒濃厚，加上房企加大折扣力度回籠資金，短期內市場有調整壓力。貝殼研究院調查顯示，38.0%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃、28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。疫情加重市場觀望情緒，房價短期承壓。根據克而瑞數據，2020年1月前十房企操盤項目銷售均價12660元/平，同比下降3%、較2019年全年下降2.3%。

　　2 疫情爆發后，各區域房地產市場表現分化加大

　　2.1 一線城市土地市場火熱，銷售回暖

　　土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據，2020年春節后四周，一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平，較2019年春節后四周同比增加20.6%；四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例，僅2020年2月11日至25日，北京市累計出讓10宗住宅類地塊，出讓金額達440億元，平均溢價率26.6%。

　　房地產銷售較快恢復。根據中指院數據，2020年2月17日至23日（北京上海春節假期復工后第二周），北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套，較上一周的413、595套明顯回溫。復工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房銷售套數為1792套，甚至高于去年同期（春節假期后第三周）的808套。

　　2.2二線城市多數土地市場尚未重啟，銷售先抑后揚

　　多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中于中東部地區爆發，2月初，遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據，2020年春節后四周，二線城市成交土地占地面積為624.5萬平，較2019年春節后四周同比減少67.2%；四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，處于2019年以來的較低水平。

　　房地產銷售遇冷。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，二線代表城市成交面積環比增加49.7%，但同比減少58.6%。

　　受益于戶籍制度改革和人才新政，以及區域中心城市的吸引力，隨著疫情好轉，二線城市房地產市場在逐漸恢復。

　　典型如南京市，新增確診數自2月11日開始顯著下降，疫情影響不斷減弱，房地產市場迅速反彈。根據中指院數據，復工后（2月10日）的14天時間，南京市商品住宅成交1968套，相較于去年開工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

　　2.3三四線城市土地市場冷清，銷售分化

　　土地市場明顯降溫。根據Wind數據，2020年春節假期后四周，三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米，較去年春節后四周減少52.0%；四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%，處于歷史較低位水平。

　　總體來說，房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

　　多數三四線城市返鄉置業需求難以釋放。按照往年的銷售慣例，春節前后是返鄉置業需求釋放的高峰期。今年受疫情影響，多地暫停線下銷售或禁止開盤、促銷等，三四線城市銷售降幅明顯。2020年傳統返鄉置業季，三四線代表城市商品房銷售套數合計549套，與去年同期相比下降92.4%。

　　具體看，房地產市場分化，都市圈內三四線城市銷售表現優于非都市圈內三四線城市。根據房管局數據，來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合計成交6269套，同減46.9%、環增166.4%。同期，另外14個非都市圈樣本城市，商品房合計成交3279套，同減49.2%、環增155.8%。

　　在中心城市輻射帶動下，都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強，交通基礎條件更優，人口集聚潛力更大，疫情消退之后，房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山，2020年2月24日至3月1日合計成交2332套，環比大增251.7%，市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內，但不在都市圈內的江門，2020年2月24日至3月1日合計成交107套，環比增幅僅為27.4%，市場恢復較緩慢。

　　但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線，短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感，雖然根據《武漢市城市總體規劃（2017-2035）》，位列武漢都市圈，但受疫情影響，企業至今未復工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅合計成交套數分別僅為0、1、14。

　　3 疫情沖擊較大，應出臺相應的穩地產政策

　　此次疫情對房地產市場影響較大，應出臺相應的穩地產政策。

　　第一，維持土地市場平穩，具體舉措包括：加大優質土地供應，適度放寬出讓土地條件；降低土地競買保證金比例；調整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。

　　第二，適當調整房地產短期調控措施，支持合理的購房需求，具體舉措包括：部分城市首套房認定執行“認房又認貸”，且二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷，建議首套房認定以購房時有無未結清貸款為準；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發放，并在利率方面給予一定優惠；限價造成精裝房改毛坯銷售，使建筑品質倒退，不利于住房消費升級，建議精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準；部分城市限售時限最長達5年，抑制了住房自由流通，建議縮短限售時限直至逐步取消，確保居民可自由換房改善。

　　“房地產周期”系列研究：

　　74、疫情之后，房地產投資如何走？，2020年03月02日；

　　73、本次疫情對住房需求有何影響，2020年02月22日；

　　72、長效機制新思路，市場分化新格局——2020年房地產政策和市場展望，2019年12月31日；

　　71、2020年房地產投資是否還能高位運行，2019年12月24日；

　　70、房地產稅的最佳出臺時機和預期影響——房產稅系列之三，2019年11月20日；

　　69、什么是房企資產負債率的合理水平？——行業對比和國際視角，2019年11月14日；

　　68、中國房地產：問題、難題與建議—“激蕩二十年”系列三，2019年10月24日；

　　67、客觀評價房地產的歷史貢獻—“激蕩二十年”系列二，2019年10月23日；

　　66、中國住房制度改革的歷史功過—“激蕩二十年”系列一，2019年10月22日；

　　65、未來中國房地產市場空間有多大，2019年10月11日；

　　64、如何識別房企風險？—透析房企財務指標背后的秘密，2019年09月25日；

　　63、房產稅的改革歷程和實踐效果——房產稅系列之二，2019年09月17日；

　　62、房地產稅征收的國際經驗，2019年09月05日；

　　61、香港高房價困境是如何形成的？，2019年08月19日；

　　60、發達國家如何監管住房租賃市場？，2019年08月13日；

　　59、告別短期刺激，房地產融資向何處去，2019年07月31日；

　　58、中國房地產市場：運行狀況、政策周期與風險評估，2019年07月18日；

　　57、全面回顧中國住房制度：成就、反思和改革，2019年07月12日；

　　56、國際宜居大都市和美麗鄉村如何建成？英國經驗，2019年06月28日；

　　55、控制供地+貨幣超發=高房價——英國住房制度啟示錄，2019年06月27日；

　　54、房地產投資拐點已現，2019年06月14日；

　　53、中國房地產企業的三種未來，2019年06月12日；

　　52、中國房企未來發展之路：新加坡REITs模式經驗，2019年06月11日；

　　51、中國房企未來發展之路：美國專業化金融化模式經驗，2019年06月10日；

　　50、香港龍頭房企如何玩轉房地產？，2019年06月04日；

　　49、錢流進房地產了嗎？，2019年05月06日；

　　48、日本住房制度啟示錄，2019年04月09日；

　　47、日本房地產市場大起大落的終極邏輯，2019年04月02日；

　　46、發達經濟體房地產稅怎么收？，2019年03月18日；

　　45、房地產稅能否替代土地出讓收入？ ，2019年03月11日；

　　44、美國60年房地產大牛市如何終結？，2019年03月08日；

　　43、美國如何造就60年房地產大牛市？，2019年03月07日；

　　42、當前房地產市場是否實現平穩健康發展？，2019年02月19日；

　　41、傳統周期延續，還是長效機制破局？——2019年房地產市場展望，2018年12月26日；

　　40、高房價之困 ——香港住房制度反思，2018年11月07日；

　　39、新加坡如何實現“居者有其屋”——新加坡住房制度啟示錄，2018年09月20日；

　　38、中國人口大流動：3000個縣全景呈現，2018年09月17日；

　　37、全球房價大趨勢，2018年08月23日；

　　36、全面解碼德國房價長期穩定之謎——德國住房制度啟示錄，2018年08月20日；

　　35、當前房地產融資渠道和形勢，2018年08月13日；

　　34、貨幣超發與資產價格：中國，2018年08月02日；

　　33、貨幣超發與資產價格：國際經驗，2018年08月01日；

　　32、棚改貨幣化即將落幕：去庫存任務完成，深刻改變三四線房地產，2018年07月20日；

　　31、中國人口大遷移，2018年07月10日；

　　30、房地產政策分析框架：工具、效果與反思，2018年06月19日；

　　29、房地產調控的城市遷移與博弈，2018年06月13日；

　　28、本輪房地產調控的回顧、反思和展望 （2014-2018），2018年06月11日；

　　27、城市“搶人大戰”：高質量發展、大都市圈戰略和土地財政，2018年06月07日；

　　26、粵港澳大灣區：引領新一輪開放創新，打造國際一流灣區和世界級城市群，2018年06月06日；

　　25、住房租賃融資：渠道與風險，2018年04月08日；

　　24、《房地產周期》導論，2017年09月19日；

　　23、從春秋到戰國：房地產進入強者恒強的王者時代，2017年07月19日；

　　22、粵港澳大灣區：打造國際一流灣區和世界級城市群，2017年06月20日；

　　21、新首都 新北京，2017年05月16日；

　　20、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來（國內篇），2017年04月23日；

　　19、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來（國際篇），2017年04月23日；

　　18、雄安新區：大手筆打造新增長極和世界級城市群，2017年04月07日；

　　17、三四線城市地產銷量火爆：去庫存和擠出效應，2017年03月13日；

　　16、房地產調控二十年：回顧、反思與抉擇，2017年03月08日；

　　15、為什么我們對2017年房地產投資不悲觀：兼論房地產投資增速的三種預測方法，2017年01月12日；

　　14、人地分離，供需錯配：一線高房價、三四線高庫存的根源，2017年01月05日；

　　13、英美城鎮化經驗與中國城鎮化趨勢，2016年12月06日；

　　12、德國房價為什么長期穩定：反思中國房價暴漲和房地產調控，2016年10月25日；

　　11、人口遷移的國際規律與中國展望：從齊增到分化 ，2016年10月24日；

　　10、房地產盛宴的受益者：房價構成分析，2016年10月18日；

　　9、控不住的人口：從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢，2016年10月11日；

　　8、保房價還是保匯率：俄羅斯、日本和東南亞的啟示，2016年10月11日；

　　7、房產稅會推出嗎？—從歷史和國際視角推斷，2016年09月26日；

　　6、中國房地產泡沫風險有多大？，2016年09月19日；

　　5、全球歷次房地產大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啟示 ，2016年09月05日；

　　4、地王之迷：來自地方土地財政視角的解釋 ，2016年08月23日；

　　3、這次不一樣？——當前房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較，2016年03月16日；

　　2、避免悲劇重演：日本房地產大泡沫的催生、瘋狂、破滅與教訓，2016年03月04日；

　　1、中國房地產周期研究，2016年02月25日。

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責任編輯：覃肄靈