原標題：房貸利率面臨“二選一” 掛鉤LPR會更劃算嗎？

　　華夏時報記者 李未來 見習記者 李凱旋 北京報道

　　近日，一紙央行的第30號公告讓許多購房者的內心變得不平靜，存量浮動利率貸款定價基準的轉換開始了。至此，這項涉及近30萬億資金、近乎所有房貸一族的程序啟動了，到底是選擇固定利率還是掛鉤LPR的浮動利率成為了一道難題。

　　雖然目前業內尚未得出一個固定答案，但多數專家認為LPR會繼續下行的可能性較大，其相對于固定利率更能夠體現“市場化”這一特點。但也有一方聲音認為，選擇LPR是一項有風險，不確定的操作。

　　是否“換錨”一錘定音

　　3月1日，存量浮動利率貸款定價基準的轉換如期啟動，至此，借款人的貸款利率將存在兩種選擇。在2020年3月1日-8月31日期間，借款人可與銀行進行平等協商，并決定貸款利率是“換錨”為LPR定價還是采用固定利率。

　　LPR，學名為貸款基礎利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點形成，其采用集中報價和發布機制，是市場利率定價自律機制的重要組成部分。《華夏時報》記者了解到，LPR由多家報價行的利率共同決定，去掉最低值和最高值，得出的平均值則為LPR，在每個月的20號進行更新。

　　隨著“換錨”的啟動，個人住房貸款的定價方式也發生了變化，這也使得“換錨”的影響較為普遍。此前，中國人民銀行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。此外，加點的數值應當符合全國和當地住房信貸的政策要求，體現貸款的風險狀況，合同期限內固定不變。

　　新房貸已經與LPR掛鉤，舊房貸究竟要不要隨之跟上成為了許多借款人面臨的難題。建設銀行的工作人員對《華夏時報》記者說：“借款人面臨著一道選擇題。可以選擇維持當前的利率水平不變，也可以選擇LPR加點利率，每個月公布一次，可升可降。”另外，根據中國人民銀行此前發布的公告，定價基準只能轉換一次，轉換后不能再次轉換。

　　全國房貸利率連續3個月下調

　　融360發布的數據顯示，自2019年12月以來，隨著LPR中樞的適度下移，全國房貸利率開始步入下行通道。截止到2020年2月，全國首套房貸平均利率下跌至5.5%，環比下降了1個基點，較5年期的LPR（2019年12月20日報價）來看則增加了70個基點，相當于之前上浮14.5%。二套房貸的平均利率則跌至5.81%，較LPR增加了101個基點，相當于之前上浮21%。

　　“銀行已經給我打電話了，問我要不要把貸款利率轉換成LPR定價。”王女士對《華夏時報》記者說。王女士表示，其貸款經理認為，將房貸利率轉換為LPR定價對借款人更加有利。“現在我也還沒弄明白，轉換為LPR是不是會更劃算好像還和轉換時間有關，我也不敢輕易就轉換。”王女士對《華夏時報》記者說。

　　3月4日，中國人民銀行在官方微信公眾號上發布了轉換計算的說明，并針對轉換時間、重定價日和重定價周期三個概念進行了重要解釋。其中重定價日為重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換后為LPR）計算貸款執行利率的時間，一般為每年的1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。

　　而重定價周期則是重新確定執行利率的周期，若房貸利率一年一變，那么重定價周期就是一年。值得注意的是，如果定價基準轉換為LPR，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。

　　《華夏時報》記者在梳理后發現，近日，主要銀行已經完成相關的準備工作，包括國有6大行、12家股份制銀行以及多家城商行均已在官方網站、微信公眾號等渠道發布了個人貸款定價基準的公告。“您可以在網上操作，不必前往銀行網點進行轉換。”建設銀行的工作人員對《華夏時報》記者說。

　　以建設銀行為例，《華夏時報》記者看到，用戶可代開建設銀行的個人網上銀行，選貸款服務，然后直接點擊房貸利率轉換的申請調整，步驟操作簡便快捷。

　　掛鉤LPR更劃算？

　　對于借款人而言，掛鉤LPR是否會更加劃算則是此次選擇的重點。上海易居房地產研究院發布的《2019年全國房地產貸款報告》顯示，2019年全國個人住房貸款余額為30萬億元，同比增長了16.7%。

　　對比歷史數據則能發現，個人住房貸款余額增速曲線自2017年1季度開始下行，彼時房地產管控政策趨嚴。但到了2018年下半年，增速曲線下行的節奏明顯放緩，并在2019年第四季度達到了基本持平的狀態，個人住房貸款領域的收緊力度在減弱，這塊“蛋糕”的面積或許還會增大。

　　根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉換為LPR后，加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值（可為負值）。“風險在于，如果轉換了，這個差值有可能會是正值。另外，LPR可能會上漲。”某業內人士對《華夏時報》記者說，其認為LPR給予了部分貸款者的短期利好，但是后期的不確定因素受經濟等的影響則無法估量。

　　假設記者在2008年向銀行借了一筆房貸，貸款期限為20年，采用等額本息的方式還款。若彼時合同約定的貸款利率是按照貸款基準利率上浮10%計算，則記者的實際貸款利率為4.9%（5年以上貸款基準利率）*（1+10%）=5.39%。截至2020年，所需還款年限還剩8年。

　　按照相關規定，若記者選擇采用LPR加點的浮動利率，則記者加點差值變為當前的實際房貸利率-5年期的LPR，即為5.39%-4.8%（2019年12月20日報價的5年期的LPR）=0.59%。而在重新定價周期內，記者的房貸利率則會變為LPR+0.59%。

　　若選擇固定利率，則記者的實際房貸利率將為5.39%，無論貸款基準利率是否會變化，房貸利率都將會保持5.39%不變。“如果要選擇LPR，實際上就是選擇了利率下行的預期。”某業內人士對《華夏時報》記者說。

　　2月20日，LPR迎來了新一輪的報價，5年期的LPR下行5個基點，為4.75%。自從2019年8月份改革至今，7次的LPR報價中，5年期的LPR在2019年的9、10月份和2020年的1月份均未下降。2019年11月份，5年期的LPR首次下調5個基點。整體來看，7次報價，2次下調。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，LPR繼續下行的可能性較大。“其實選擇浮動利率或者固定利率的差別并不大，如果后續LPR下行的話，對于購房者來說，轉換為以LPR定價的貸款方式能享受一些折扣。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。

　　嚴躍進認為，從銀行的角度來看，其希望配合央行進行將貸款利率從此前的貸款基準利率向LPR的方向進行調整。“客觀上來看，購房者還是要盡可能的按照商業銀行的一些改革進行調整。至少有一點能看出來，LPR是更加市場化的。”

　　國盛證券發布的報告同樣顯示，LPR下調符合市場預期，實際房貸利率有望繼續下降。5年期LPR下調5個基點，幅度基本在市場預期之內。由于當前地產銷售幾乎停滯，加之幅度不大，因此短期實際影響有限。其認為，隨著地產銷售下行壓力增大，按揭需求降低疊加銀行信貸額度的邊際寬松，5年期LPR有進一步下降的空間。

責任編輯：張緣成