老齡地產(chǎn)：郊區(qū)VS市區(qū)

　　李佳

　　老齡群體在數(shù)量上日益增多和對(duì)適老化居住環(huán)境的切實(shí)需求，催生了企業(yè)對(duì)老齡地產(chǎn)的關(guān)注和投資熱情。群雄逐鹿者中，既有萬(wàn)科、綠城、保利、遠(yuǎn)洋等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有中國(guó)人壽、中國(guó)平安、泰康人壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，還有中信國(guó)安、同仁堂、北控集團(tuán)等綜合性集團(tuán)。同時(shí)，一些國(guó)外機(jī)構(gòu)也看好中國(guó)市場(chǎng)，紛紛在國(guó)內(nèi)投棋布子，如歐洲最大的養(yǎng)老康復(fù)集團(tuán)——法國(guó)歐葆庭集團(tuán)在南京落地的歐葆庭仙林國(guó)際頤養(yǎng)中心，澳大利亞養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域最大業(yè)主、運(yùn)營(yíng)方和開(kāi)發(fā)商——聯(lián)實(shí)集團(tuán)在上海落地的逸浦薈養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

　　觀察這些企業(yè)所布局的老齡地產(chǎn)項(xiàng)目，有一個(gè)比較普遍的現(xiàn)象，就是郊區(qū)選址、規(guī)模建設(shè)。

　　先說(shuō)郊區(qū)選址。與市區(qū)相比，郊區(qū)一方面相對(duì)地價(jià)較低，還可以成百上千畝地征地；另一方面環(huán)境更好，空氣清新、自然環(huán)境優(yōu)美，具有天然的健康養(yǎng)老概念。因此，老齡地產(chǎn)更多地落地郊區(qū)，是非常容易理解的。

　　再說(shuō)規(guī)模建設(shè)。與市區(qū)相比，郊區(qū)周邊配套較差，醫(yī)療、購(gòu)物資源缺乏，更別提城市里遍布的文化教育資源了。為此，企業(yè)往往就會(huì)選擇規(guī)?；\(yùn)作，自主或聯(lián)合建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，特別是針對(duì)老齡群體最為關(guān)心的看病、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑等日常需求，自建或引入醫(yī)院、商超、文化體育場(chǎng)館等。

　　理論上，老齡地產(chǎn)項(xiàng)目的這種選擇是一種多贏的做法。對(duì)地方來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的規(guī)模化可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)卣w發(fā)展。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的投入成本降低、盈利模式增多。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，以交通不便和等待項(xiàng)目成熟為代價(jià)，可以換取更加低廉的費(fèi)用。并且，國(guó)外這樣的老齡地產(chǎn)項(xiàng)目也非常多。

　　但在國(guó)內(nèi)的實(shí)踐中，這樣的項(xiàng)目模式帶來(lái)了種種問(wèn)題。對(duì)地方來(lái)說(shuō)，企業(yè)不是政府，難以有中長(zhǎng)期的系統(tǒng)規(guī)劃能力和持續(xù)建設(shè)能力。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的投入成本減少了，總體成本卻大幅提高了；企業(yè)盈利模式增多，要求具備多種運(yùn)營(yíng)能力。市場(chǎng)上成功的模式確實(shí)很多，可失敗的教訓(xùn)更多。尤其是中國(guó)當(dāng)前正處于邊備邊老、邊富邊老的階段，老齡服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)還都處于剛剛起步的階段，對(duì)需求、供給的研究還在摸索當(dāng)中，并沒(méi)有形成清晰的產(chǎn)業(yè)模式。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑加劇了個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)一旦發(fā)生問(wèn)題，個(gè)人將遇到一系列生活困難。并且，郊區(qū)交通不便的天然劣勢(shì)還將放大這種困難。

　　面對(duì)這些問(wèn)題，大企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力，還可以維持和推動(dòng)項(xiàng)目的向前進(jìn)展。而中小企業(yè)甚至是已經(jīng)有一定規(guī)模的企業(yè)因?yàn)榍捌谕度胼^少、后期產(chǎn)出預(yù)期較高，極易入“坑”，遭遇融資難、運(yùn)營(yíng)難等各種困境。

　　那么，老齡地產(chǎn)的出路在哪里呢？市區(qū)，是不是比郊區(qū)更好呢？

　　第一，市區(qū)雖然拿地較難，拿到手的面積往往有限，但市區(qū)交通便利、設(shè)施齊會(huì)、配套成熟。雖然投入成本較高，但總體成本有效。

　　第二，與郊區(qū)項(xiàng)目規(guī)模化相比，市區(qū)項(xiàng)目相對(duì)小型化可以讓企業(yè)有更強(qiáng)的控制力，可以更好地發(fā)揮出自己的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

　　第三，與郊區(qū)創(chuàng)造新生活相比，老齡地產(chǎn)更需要的是融入市區(qū)生活。居家養(yǎng)老、就近養(yǎng)老，既是生活傳統(tǒng)，也確實(shí)是生活需要。

　　第四，與郊區(qū)相比，在市區(qū)建設(shè)老齡地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)各類(lèi)企業(yè)的吸引力更大。各個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)的積極加入，能夠更好地形成服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)各類(lèi)盈利模式快速成型。

　　荷蘭鹿特丹生命公寓，就是一個(gè)鮮活的例子。這里身處成熟社區(qū)，飯店、超市等生活設(shè)施齊全，更像是Shopping Mall的老齡升級(jí)版。附近的人會(huì)到這里的超市和跳蚤市場(chǎng)購(gòu)物，約朋友聚會(huì)吃飯，帶孩子嬉戲玩耍。這種良性互動(dòng)，讓生命公寓與周邊社區(qū)很好地聯(lián)動(dòng)在一起。各種社會(huì)福利和商業(yè)機(jī)構(gòu)都愿意到這里來(lái)舉辦各種活動(dòng)，荷蘭女王和各級(jí)政府官員也經(jīng)常到這里參觀。良好的社會(huì)效益和開(kāi)發(fā)資金的快速回籠流動(dòng)，讓生命公寓得以迅速推廣開(kāi)來(lái)。

　　我們還可以大膽設(shè)想一下，如果把養(yǎng)老地產(chǎn)與購(gòu)物中心結(jié)合在一起，會(huì)產(chǎn)生怎樣的場(chǎng)景呢？年輕人周末帶孩子上課時(shí)，可以先將孩子送進(jìn)教室，然后到樓上去看望老人。老人需要的各種餐飲和購(gòu)物需求，可以真正做到足不出戶(hù)。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)還可以在工作日開(kāi)設(shè)老人教育課程。這樣的話，商場(chǎng)可以得到更多的客流，各類(lèi)企業(yè)可以憑借更專(zhuān)業(yè)、更全面的服務(wù)獲取更多的利潤(rùn)。

　　今天，我們可能還很難想象這樣的場(chǎng)景。這就好比我們以往很難想象把飯店、教育機(jī)構(gòu)開(kāi)進(jìn)商場(chǎng)。不過(guò)，隨著老齡化程度的不斷加深，相信這種場(chǎng)景一定會(huì)出現(xiàn)。

　　郊區(qū)VS市區(qū)，是做“大而全”，還是做“小而美”？老齡地產(chǎn)的發(fā)展，正需要我們重新思考和深耕。

　　作者為盤(pán)古智庫(kù)老齡社會(huì)研究中心副主任、研究員

責(zé)任編輯：張國(guó)帥