政治局再提“房住不炒” 房企融資井噴背后的市場博弈

　　借新債還舊債和規模化的推動無疑是房企資金面改善最主要的原因。

　　中共中央政治局4月19日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。全文針對房地產的內容只有49個字：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。值得關注的是，2018年12月13日召開的中央政治局會議并未提及房地產內容，而這一次再次提及“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這意味著調控有可能再次收緊。

　　一季度部分城市變相放松調控以及“小陽春”的出現令房地產市場調控格局再次生變。而在房企高負債背景之下，房企融資環境持續寬松，融資金額也持續井噴。開發商造血能力進一步得到提高。中原地產研究中心統計數據顯示：4月以來，房企繼續密集融資。從總量看，4月來已經接近2000億，最近幾天每天公布融資計劃都接近200億。

　　一位信托人士告訴21世紀經濟報道記者，房企融資環境的確寬松不少，成本也不斷降低。但融資機構對于房企資質要求仍然很高，比如，前50強。流動性放松的大背景下，房企融資再次成為“引力源”。但規模化加劇仍將是大勢所趨。

　　融資成本持續降低

　　4月以來，房企繼續密集融資。從總量看，4月以來已經接近2000億，最近幾天每天公布融資計劃都接近200億。

　　中原地產統計數據顯示，與一季度數據接近，整體房企融資成本繼續降低。融資成本基本告別2位數（除個別企業外），主流境外融資成本均在6%-8%，境內融資的公司債均在5%以內，境外融資成本也有非常明顯的降低。從融資渠道看，多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。

　　4月18日，綠地金融于境外發行2億美元企業債，利率6.375%；4月18日當代置業發行3億美元12.85厘優先票據用于現有票據再融資；4月18日融信中國發行2億美元優先票據，息率8.75%；4月17日，北辰完成2019年第一期公司債券發行，規模12億，利率4.8%；同日，濱江集團擬注冊發行不超12億元中期票據；建業地產發行3億美元，2023年到期，票息7.25%優先票據；4月15日中午，中國恒大集團公告宣布擬增發三筆總計10億美元優先票據；同日，招商蛇口擬發行2019年第二期超短期融資券，金額35億元；建業地產股份有限公司4月15日公告，該公司建議根據美國證券法S規例向美國境外人士進行美元計值優先票據的國際發售；4月14日陽光城完成8億元公司債發行，票面利率7.5%；4月12日晚間，泛海控股股份有限公司發布公告稱，為公司境外附屬公司泛海控股國際有限公司7000萬美元融資提供擔保。

　　中原地產分析師張大偉認為，從2018年四季度以來，房地產企業融資計劃逐漸井噴。相比之前，房企融資難度有所緩解。但因為房企缺血過多，目前看，房企融資難度依然比較大。從房企獲得的資金成本看，相比前期平穩下調，特別是國內房企融資的企業債等，相比前期有明顯的降低，比如再次出現了企業債利率不足4%的融資。另外包括富力等企業完成了大額度企業債。整體看，房地產企業最近幾個月資金情況出現了緩解。

　　值得關注的是，除了融資環境，房企資金面正全面得到改善。華泰證券數據顯示，3月房企開發到位資金全面改善，其中國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款、自籌資金單月分別同比增長10.3%、14.3%、18.8%、11.3%，帶動開發到位資金累計增速回升3.8個百分點。

　　華創證券認為，去年4季度資金趨緊時有顯著好轉，顯示出年初以來的貨幣政策寬松影響仍在持續，并且資金來源快速回升對投資端數據形成了一定支撐。從結構來看，國內貸款、自籌資金3月同比增速由負轉正并明顯回升，前者源于銀行資金繼續趨松，后者源于公司債、中票、非標等融資渠道有所改善；定金預收款以及按揭貸款繼續大幅改善，主要源于3月全國銷售數據好轉，其中前者更多源于促銷活動對于現金支付賦予價格優惠、以及首付比率較高的一二線城市銷售持續回暖，而后者更多源于部分城市限價放松之下網簽加速、按揭利率下行已有成效、銀行放款速度也有所加快。

　　房企“吸金力”不斷增強

　　借新債還舊債和規模化的推動無疑是房企資金面改善最主要的原因。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波分析，借新還舊的壓力下，房企融資內驅力強。據58安居客房產研究院不完全統計，2019年房企的還債規模超過4000億元，再融資壓力之下房企只得選擇繼續發債，同時2018房企融資嚴重不足，也將融資壓力延續到了2019年；另外，規模化訴求驅動，中型房企則不斷渴求自身規模快速增大并跨越千億門檻，頭部房企也需要保持現有規模。一季度部分二線城市的土地溢價率出現提升以及搶地現象逐步增多，亦從一個側面體現出房企規模化訴求的態勢。

　　張波認為，從4月房企的融資情況來看，的確呈現明顯上漲，融資金額不斷創出新高，融資成本不斷下探，這對資金面承壓的房企來說無疑是個利好。這說明，流動性放松的大背景下，房企融資再次成為“引力源”。從全球的大環境來看，中美貿易摩擦影響的不確定性在增加，國內提振經濟的政策不斷出臺，一季度的相對寬松的貨幣政策環境使得貨幣市場利率下行拉力變大，“小陽春”行情也讓市場對于房地產重拾信心。巨大的市場，相對穩定的投資回報讓房企吸聚資金的“引力”不斷增強，境內融資的難度系數也已明顯減小。

　　在市場局部出現小陽春，調控再次波動的情況下，中央再次提及房住不炒，這有可能導致房地產的“好時光”是短暫的。

　　“2019年融資環境好于2018年將是一個較為明確的趨勢，無論是融資的難度還是融資的成本都會呈現向好局面，但不代表針對房地產行業的全面寬松化。換言之，對于房企資金側的監管依然存在，一旦房地產出現過熱或房價出現明顯波動，不排除會再次收緊。另外值得關注的是，目前資金流動也偏向于大型品牌房企，這會在一定程度上加速行業集中化的速度。”張波說。

　　對于房企融資未來走勢，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，針對目前部分城市已經有地王頻出的現象，未來國家相關部門可能會對這些房企融資采取新的約束，調控會略有收緊。總體來看，未來房企融資會保持目前的狀態，不會出現大幅降低或增長的情況。

責任編輯：孫劍嵩