鶴崗人甚至覺得，房子多了也是煩惱，因為還需要負擔取暖費、水電費

　　邵海鵬

　　臨近谷雨時節，江南早已“百般紅紫斗芳菲”，而地處北緯48°的黑龍江省鶴崗市，4月18日，天地陡然降溫，刮起了六級大風，空中也順勢飄起了雪花。而這里，前一天還風和日麗，小區的老人們在太陽底下慵懶地曬暖、嘮嗑。

　　風云變幻的，還有這里的樓市。

　　作為黑龍江省的地級市，鶴崗早年因煤礦而知名于全國，在省內與雙鴨山、七臺河、雞西齊名，并稱黑龍江四大“煤城”。近日，鶴崗又因“一萬多元一套”的“白菜價”住房，猛然躥紅于網絡，名揚全國乃至域外。

　　第一財經記者近日實地探訪鶴崗發現，盡管“白菜價”的低價房源的確存在，但放諸全市，這并不代表當地房地產價格的平均水平。僅是交易房源本身棚改房屬性、小區所處位置不便、位于沒有電梯房的頂層等因素導致的個例。

　　而放諸全國，出現人口外流的鶴崗，房地產交易不活躍，難以支撐房價，房價較前些年有比較大幅度的回落，也是資源枯竭型城市產業轉型過程中的一個階段性表現。

　　國家發改委近日發布了《2019年新型城鎮化重點建設任務》，指出“收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，收縮型城市的城市定位，后續理應是緊湊型城市，關鍵是要對市區各類資源進行整合，防范城市規模過大，同時積極做好既有存量住房的改造。當然，很重要的還是積極導入新的產業，導入產業工人，以此來培育集聚人氣。

　　“一個月工資都能買一套房”

　　最近火遍全網的文章稱，黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕，“房價已經跌到令人難以置信的程度”。

　　文中以圖為證，稱“3月鶴崗樓盤的均價是1240元/m2，其中九州興建小區周圍300元/m2，320平方米的復式高層只要15萬元”。

　　事實果真如此嗎？

　　鶴崗城區呈現狹長的腰帶形。站在城市地標新世紀廣場的道路上，盡管天氣轉冷，也擋不住老人們一大早就出來跳廣場舞的熱情，有圍觀的，有跳舞的，不亦樂乎。

　　到了早上九十點，寬敞整潔的道路上，車流、人流開始漸漸多起來。

　　旁邊就是時代廣場的商廈，也有不少名牌手表、服飾店開店營業。一切如常，偶爾路過的外來者很少能感覺出這個城市正在“樓盤大甩賣”。

　　4月17日，當記者來到興建小區、松鶴小區（棚戶區改造工程），看到廣告欄上、墻壁上、電線柱子上均貼有甩賣房子的告示。不過，到了18日，絕大部分告示已經被清理干凈，只能依稀辨認。

　　在當地人看來，整個城市的經濟已經今非昔比：在過去，經濟景氣的時候，商場、餐館都是人頭攢動，人們還是有著相當的消費實力，房價也由此而推高。

　　盡管經濟有所放緩，但生活依然要繼續，沒有超出經濟實力的高昂房價，以及房貸大山壓迫，這個四線小城市的生活壓力并不大。

　　不論是中介還是當地居民，均對第一財經記者表示，這些低價房源是當地的棚改房，房屋屬性與一般商品房有明顯區別，而且地理位置并不好，還位于頂層——由于沒有電梯，上下樓并不方便。

　　“當地老百姓一般都不會購買居住的，小區居住的人員，多為原先的棚戶區居民，經濟條件有限。”多數人這樣告訴記者。

　　記者調查發現，在當地，多個小區的二手房房價在2000元/m2上下。據了解，在鶴崗，歐洲花園、書香苑、財富家園、永豐國際城等知名度高一些的樓盤，入住率、保值率較高。

　　對當地房地產市場較為熟悉的王賀（化名）告訴第一財經記者，鶴崗之前房價最高的時候，確實達到過4000~5000元/m2的水平。當然那個時候是多方面因素推動，一方面是社會經濟發展的支撐，另一方面也有當地人將房子作為投資渠道的考慮。如今隨著當地房價走低，對于那些高位接盤的群體尤其是炒房者來說，也就意味著財富有所縮水。

　　王賀還認為，對滿足自住需求的老百姓來說，不論是剛需還是改善型，即便是房價下降也影響不算大。因為總體降幅有限，只要不是炒房群體，那些購房的業主關注更多的是周邊配套是否完善，最終還是為了居住和生活便利。

　　不止一位當地居民向記者反映，目前，鶴崗當地人，不論是投資還是棚改后分到的房子，差不多都有2~3套。

　　孫嘉（化名）是鶴崗當地人，子女在外安家立業，為了幫助子女照顧孫輩，前些天剛從外地回來。他手頭上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小區，位于頂樓7層，將近70m2，包過戶，只需要2.8萬元，折算下來為近400元/m2。而底層的房子，每平方米的房價在1500元左右。

　　他說，如果照2.8萬元的總房價，在外地工作的子女，一個月的工資都能抵一套房。

　　房子多了也是煩惱

　　鶴崗是一個怎樣的城市呢？

　　作為黑龍江省轄地級市，鶴崗北面與俄羅斯隔江相望，東南臨松花江與佳木斯接壤；2017年總人口100.9萬人。

　　針對煤炭行業“小、散、亂”和安全事故多發現象，黑龍江省2018年以來啟動煤炭行業淘汰落后產能化解過剩產能專項整治工作，要求省內雞西市、鶴崗市、雙鴨山市、七臺河市4個煤炭主產城市年產15萬噸以下的小煤礦2018年年底前全部關閉退出。

　　事實上，房價下降的背后，主要原因是棚戶區改造的小區增多，再加上當地的經濟支柱煤炭行業整頓，外來人口及本地人口紛紛外流，導致房子供過于求，價格自然而然就下降了。

　　孫嘉告訴第一財經記者，對于原先居住在棚戶區的老百姓來說，過去羨慕那些住在樓房里的人，如今隨著棚戶區拆遷安置，有相當一部分的老百姓都喬遷新居。棚改后，老百姓分到的房子也變多了。

　　當然，“上樓”也是要付出代價的，比如原先居住80m2的平房，只會折半給到40m2；如果想要更大面積，則需根據戶型，再按照1950元/m2進行補款，同時每平方米再交300元的各種費用。

　　鶴崗人甚至覺得，房子多了也是煩惱，因為還需要負擔取暖費、水電費。好在可以租給其他人，只要年租金超過取暖費即可。這也就是網上所傳的只要交取暖費，就可以拎包入住的真相。

　　不過，從租戶的角度來講，生活成本也因此大為降低。這是不容易為外界所感知到的。

　　對于鶴崗等城市的房價，嚴躍進表示需要客觀看待。他認為，東北很多城市的房地產市場基本上比較冷清，最主要原因是人口外流明顯。

　　嚴躍進說，此類房價本身也不具有代表性。不過，也要看到，東北這兩年也有一些城市開始崛起了，類似佳木斯、牡丹江、丹東等，此類城市過去樓市表現也很一般，但現在伴隨基礎設施改善等因素，其實表現很不錯。

　　“城市發展和房價都是一個動態的過程，不用太悲觀。”他說。

　　在嚴躍進看來，城市空心化或收縮型城市應該積極培育新產業，比如，積極發展林區產業，包括林區旅游和林木加工、冰雪、工礦區景區、東北亞相關貿易平臺搭建、中醫中藥等產業；其次可適當研究一些新產業，即充分利用土地資源，發展新型制造業等。同時加大棚改力度，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房吸引力。

　　就資源型城市的轉型，記者致電鶴崗市委宣傳部，不過，截至記者發稿，對方拒絕對此做出回應。

責任編輯：楊希 1904183207