瘋狂的小鎮(zhèn)： 一個(gè)“特色小鎮(zhèn)”的爛尾樣本

　　馬紀(jì)朝

　　[一些地方對(duì)特色小鎮(zhèn)的土地獲取方式有特殊政策，甚至不需要經(jīng)過(guò)“招拍掛”，這減少了地產(chǎn)商獲得土地的成本，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至把簽約特色小鎮(zhèn)當(dāng)成了增加土地儲(chǔ)備的新途徑。]

　　61歲的姚龍沒(méi)有想到自己擔(dān)心的事真發(fā)生了——租用他農(nóng)田開(kāi)發(fā)的一個(gè)“小鎮(zhèn)”突然就爛尾了。

　　姚龍所指的“小鎮(zhèn)”是位于河南省孟津縣朝陽(yáng)鎮(zhèn)姚凹村的“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”，是當(dāng)下中國(guó)正在如火如荼建設(shè)的數(shù)千個(gè)“特色小鎮(zhèn)”之一。它所在的朝陽(yáng)鎮(zhèn)位列住建部認(rèn)定的第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)目錄。

　　有媒體評(píng)論認(rèn)為，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”的爛尾并非孤例，一些失去了特色的“特色小鎮(zhèn)”，最終不過(guò)是打著“小鎮(zhèn)”旗號(hào)、行“圈地”之實(shí)的另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的翻版。

　　隨機(jī)而變的“特色小鎮(zhèn)”

　　“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”位于連霍高速與洛吉快速通道交會(huì)處，總占地2300畝。在一些介紹中，它被稱為“集雙拼、獨(dú)棟、花園洋房等多種產(chǎn)品類(lèi)型為一體的高端低密地產(chǎn)項(xiàng)目，打造旅游、休閑、養(yǎng)老、地產(chǎn)為一體的法式典雅生活住區(qū)范例”。

　　該項(xiàng)目由洛陽(yáng)塞拉維置業(yè)有限公司（下稱“塞拉維置業(yè)”）、洛陽(yáng)家祥文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司共同投資。工商資料顯示，這兩家公司的實(shí)際控制人均為黃繼偉。

　　公開(kāi)資料顯示，在運(yùn)作“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”項(xiàng)目之前，黃繼偉并沒(méi)有地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　黃繼偉2002年大學(xué)畢業(yè)后，曾創(chuàng)辦洛陽(yáng)偉誠(chéng)商貿(mào)有限公司，為當(dāng)?shù)匾恍┑禺a(chǎn)項(xiàng)目配送鋼材，之后，又投資成立了一個(gè)年產(chǎn)值達(dá)9000萬(wàn)元的混凝土攪拌站。2013年，黃繼偉成立塞拉維置業(yè)，先后拿下數(shù)千畝土地，開(kāi)始運(yùn)營(yíng)“花海小鎮(zhèn)”項(xiàng)目。

　　孟津縣自然資源局網(wǎng)上土地掛牌出讓公告顯示，塞拉維置業(yè)拍得的三處位于姚凹村境內(nèi)的土地共計(jì)200余畝，用途為“城鎮(zhèn)住宅用地（居住兼容商業(yè)用地）”，成交價(jià)共計(jì)6228萬(wàn)元，均價(jià)為467元/㎡。孟津縣自然資源局辦公室主任張亞峰告訴第一財(cái)經(jīng)1℃記者，塞拉維置業(yè)拍得的土地，不僅是上述所及三塊，而是“五六塊”，但他拒絕透露更多信息。

　　除了一部分建設(shè)用地外，“花海小鎮(zhèn)”的大部分土地均為附近村莊的村民耕地。姚凹村村民姚龍等人向1℃記者證實(shí)，他們?nèi)粘８N的大部分良田，共計(jì)1000多畝，均被塞拉維置業(yè)租用，租金按照1000斤糧食計(jì)算，每年每畝地支付1200元。姚龍說(shuō)，雖然已把土地租給塞拉維置業(yè)6年，他卻從未見(jiàn)到過(guò)任何書(shū)面的土地租賃協(xié)議，他也因此更加擔(dān)心，萬(wàn)一某天，塞拉維置業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，他可能連每年每畝1200元的租地收入也拿不到了。

　　不過(guò)，當(dāng)?shù)卣鴮?duì)這個(gè)項(xiàng)目寄予厚望。

　　2013年8月15日，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”開(kāi)工奠基，當(dāng)時(shí)，它的名字為“塞拉維創(chuàng)意文化旅游園區(qū)”。當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站在一則名為“洛陽(yáng)塞拉維創(chuàng)意文化旅游園區(qū)開(kāi)工奠基”的信息中稱，“塞拉維”項(xiàng)目是孟津縣當(dāng)年新簽約的單體投資超10億元的重大項(xiàng)目之一。

　　孟津縣一位時(shí)任主要領(lǐng)導(dǎo)也在當(dāng)天的講話中說(shuō)，“塞拉維”項(xiàng)目的成功奠基，既是第31屆洛陽(yáng)牡丹文化節(jié)簽約項(xiàng)目的成功落地，更是全縣持續(xù)開(kāi)展“招商引資落地年”的又一成果。

　　在孟津縣政府網(wǎng)中，該項(xiàng)目剛開(kāi)工半年，當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)就率領(lǐng)縣規(guī)劃辦、國(guó)土局、財(cái)政局等數(shù)十個(gè)單位，到塞拉維項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公，并將這個(gè)項(xiàng)目列入孟津縣重點(diǎn)項(xiàng)目和省市重點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)名錄。

　　不過(guò)，在當(dāng)時(shí)，“塞拉維項(xiàng)目”的初步規(guī)劃，尚不是“千畝花?！?，而是按照4A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)以葡萄酒文化為主題的文化休閑度假區(qū)。

　　2014年，“塞拉維創(chuàng)意文化旅游園區(qū)”悄然更名為“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”，整體的規(guī)劃也由之前的打造葡萄酒主題文化，變更為打造千畝花海，規(guī)劃中，該項(xiàng)目由高端住宅與花海景觀兩大部分組成，其中住宅及配套占地面積1100畝，花海園林面積1200畝?！案鞣N風(fēng)格的花海，擺脫傳統(tǒng)旅游消費(fèi)和體驗(yàn)項(xiàng)目單一而重復(fù)的模式，將‘觀光、游憩、景觀、生態(tài)’四個(gè)元素綜合體現(xiàn)。”在一則新聞通稿中，塞拉維置業(yè)這樣描述“花海小鎮(zhèn)”的前景。

　　爛尾“花海”

　　為何突然變更為“花海小鎮(zhèn)”？

　　一位當(dāng)?shù)刂槿耸空f(shuō)，當(dāng)時(shí)，國(guó)家層面不斷推出針對(duì)“特色小鎮(zhèn)”的支持政策，包括支持符合條件的特色小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)專項(xiàng)建設(shè)基金、對(duì)工作開(kāi)展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)等，這讓黃繼偉看到了希望，認(rèn)為可以憑借自己的當(dāng)?shù)卣藤Y源，獲得一些獎(jiǎng)勵(lì)，以緩解資金壓力。

　　黃繼偉似乎承受著巨大的資金壓力。

　　裁判文書(shū)網(wǎng)的多則判決書(shū)、裁定書(shū)顯示，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”剛開(kāi)工不久，黃繼偉就開(kāi)始因資金鏈緊張不得不到處舉債。

　　2013年8月15日，塞拉維項(xiàng)目開(kāi)工奠基。第二天，即2013年8月16日，黃繼偉就分別以塞拉維置業(yè)、洛陽(yáng)偉誠(chéng)集團(tuán)有限公司、洛陽(yáng)家祥混凝土有限公司等為借款主體，向靳克麗等數(shù)十人分別以月息2分左右，借入少則幾十萬(wàn)、多則上百萬(wàn)的資金，但最終，黃繼偉因無(wú)力償還借款，被債權(quán)人告上法庭。

　　另一份借款合同糾紛裁定書(shū)顯示，塞拉維置業(yè)曾先后多次通過(guò)河南本華商貿(mào)有限公司，向康延召等人以月利率2分借入資金，其中，僅康延召一人就借給了塞拉維置業(yè)210萬(wàn)元。

　　黃繼偉還曾委托武漢財(cái)富銀泉投資管理有限公司等多家投資公司，分別向武漢、洛陽(yáng)等地債權(quán)人借入資金，但最終也都無(wú)力歸還。

　　新三板掛牌公司希芳閣的一則公告顯示，該公司曾經(jīng)參與“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”的一個(gè)生態(tài)修復(fù)景觀綜合治理項(xiàng)目，但項(xiàng)目結(jié)束后，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”卻無(wú)力按照項(xiàng)目合同履約付款。

　　2015年7月9日，新廣鋼鐵公司在與塞拉維置業(yè)簽訂鋼材銷(xiāo)售合同后，開(kāi)始向后者供貨，但直到供貨結(jié)束，塞拉維置業(yè)也無(wú)力支付14.9萬(wàn)元的貨款，最終被告上法庭。

　　資料顯示，僅從2015年12月至2018年12月，涉及塞拉維置業(yè)及其實(shí)際控制人黃繼偉有據(jù)可查的司法判決書(shū)，便高達(dá)61份，涉案案由，從普通的民間借貸、金融借款合同，到施工合同糾紛等，而黃繼偉本人的股權(quán)，更是被洛陽(yáng)市澗西區(qū)人民法院、西工區(qū)人民法院、洛龍區(qū)人民法院以及洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院等輪番凍結(jié)，塞拉維置業(yè)和黃繼偉本人，也先后被多家法院列入失信被執(zhí)行人名單。

　　在面臨資金壓力的同時(shí)，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”旗下的高端別墅項(xiàng)目，還因手續(xù)不全，陷入銷(xiāo)售不暢狀態(tài)。

　　3月14日上午，第一財(cái)經(jīng)1℃記者驅(qū)車(chē)實(shí)地走訪了這個(gè)號(hào)稱占地2000多畝的“花海小鎮(zhèn)”。塞拉維置業(yè)一位負(fù)責(zé)人在接受第一財(cái)經(jīng)1℃記者采訪時(shí)說(shuō)，塞拉維置業(yè)的收入來(lái)自兩個(gè)方面：一是聯(lián)排別墅和花園洋房等地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入；另一個(gè)是未來(lái)“花海小鎮(zhèn)”的門(mén)票收入。但由于“花海小鎮(zhèn)”處于投入期，很多區(qū)域甚至連花草樹(shù)木都尚未種植，一直都未對(duì)外開(kāi)放，更談不上門(mén)票收入。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，工作日時(shí)間，游客接待中心卻大門(mén)緊閉。一名工作人員告訴記者，塞拉維置業(yè)的部分在建樓盤(pán)涉及法院訴訟，已經(jīng)不再對(duì)外銷(xiāo)售。

　　一地雞毛

　　1℃記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在全國(guó)數(shù)千個(gè)“特色小鎮(zhèn)”中，諸如“花海小鎮(zhèn)”這般，以“小鎮(zhèn)”之名，行房地產(chǎn)之實(shí)者并非個(gè)案。

　　同樣位于孟津縣、距“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”不過(guò)數(shù)里距離的東方今典·湯街小鎮(zhèn)，是另一個(gè)高端地產(chǎn)項(xiàng)目，在該項(xiàng)目售樓部，1℃記者發(fā)現(xiàn)，大部分在售樓盤(pán)均為別墅，戶型為雙拼248㎡，均價(jià)13000元/㎡。

　　2018年9月，河南省人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)曾對(duì)當(dāng)?shù)氐囊恍疤厣℃?zhèn)”進(jìn)行調(diào)研，之后，他們發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際工作中，有相當(dāng)部分市縣對(duì)特色小鎮(zhèn)的理解不到位，把特色小鎮(zhèn)當(dāng)成筐，什么都往里面裝，直接給產(chǎn)業(yè)區(qū)、旅游景區(qū)、美麗鄉(xiāng)村、社區(qū)等都戴上特色小鎮(zhèn)的“帽子”。河南省人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)因此建議省政府建立規(guī)范的糾偏機(jī)制，對(duì)一些出現(xiàn)傾向性的偏差，如房地產(chǎn)化傾向明顯的、風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的、產(chǎn)鎮(zhèn)不融合的現(xiàn)象加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

　　“在一些地方，特色小鎮(zhèn)甚至被視為圈地神器。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)一位教授說(shuō)，由于一些地方對(duì)特色小鎮(zhèn)的土地獲取方式有特殊政策，甚至不需要經(jīng)過(guò)“招拍掛”，這減少了地產(chǎn)商獲得土地的成本，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至把簽約特色小鎮(zhèn)當(dāng)成了增加土地儲(chǔ)備的新途徑。這樣發(fā)展下去，特色小鎮(zhèn)最終將成為一些地方政府追求政績(jī)虛高、財(cái)政收入虛增的賣(mài)地手段，甚至成為一些地產(chǎn)商又一次瘋狂圈地的工具。

　　新華社也在一篇評(píng)論中指出，中央三令五申、一再要求要嚴(yán)防特色小鎮(zhèn)“房地產(chǎn)化”,但在一些地方，房地產(chǎn)項(xiàng)目成為特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的絕對(duì)主角。以“特色小鎮(zhèn)”之名，行房地產(chǎn)項(xiàng)目“圈地”之實(shí)，也讓特色小鎮(zhèn)偏離了建設(shè)的初衷。

　　2018年底，洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院掛出一則房產(chǎn)拍賣(mài)公告，“塞拉維·花海小鎮(zhèn)”的2號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓部分住宅用途房地產(chǎn)在建工程被公開(kāi)拍賣(mài)，共涉及70套住宅，面積總計(jì)11928.86㎡，評(píng)估價(jià)為3226萬(wàn)元。但在經(jīng)歷連續(xù)拍賣(mài)后，這些資產(chǎn)均無(wú)人參與競(jìng)拍。

　　喧囂過(guò)后，“花海小鎮(zhèn)”僅剩下一地雞毛。

　?。☉?yīng)被訪者要求，文中所涉村民為化名）

責(zé)任編輯：李鋒